政策环境趋暖，新房销售有望进入弱复苏通道。
自 2021 年下半年以来，为刺激市场需求，房地产行业调控政策趋暖。2020年5 月至 2021 年 10 月，“三线四档”政策的出台拉开了房地产行业最严调控的序幕。但自 2021 年四季度以来，高层表态“房地产市场健康发展的整体态势不会改变”，房地产调控政策向暖调整。2021 年 12 月，中央政治局会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。到 2022 年，政策放松空间进一步打开，中央政治局429会议中连用两个支持：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，明确了政策基调；728 会议中首次提出“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交楼、稳民生”，已经明确将支持刚性住房和改善型住房放入表述中。在“房住不炒”的总基调下，虽然目前新房销售仍然相对疲软，但随着政策的推进和落地，我们认为新房销售有望进入弱复苏通道。 进入降息周期，贷款利率连续下调。自 2021 年12 月新一轮降息周期开启至今，LPR 共下调 4 次。截至 2022 年 8 月，1 年期 LPR 下调至3.65%，5 年期LPR下调至 4.3%。而在 9 月 29 日，人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
供给端“三箭”齐发，提振行业信心预期。房地产企业信用风险的持续蔓延，对新房市场需求端的预期造成了较大的打击。而 11 月以来，行业接连出台重磅政策，信贷、债券和股权融资“三箭”齐发，在供给端已形成政策的组合拳，在此框架之下各项实质性措施地快速推进，能有效地防止信用风险的蔓延，从而提振行业的信心及预期。 目前市场表现仍然较为疲软，2022 年以来，商品房销售额和销售面积均呈现大幅下滑，截至 10 月底，全国商品房累计销售额为108832 亿元，同比下降26.1%；1~10 月累计销售面积为 111179 万平方米，同比下降22.3%。从单月数据来看，9月短暂地出现了同比降幅的收窄，但 10 月并未能维持恢复的态势，市场表现仍然较弱。在“房住不炒”的总基调下，随着供需两端政策的持续推进和落地，我们认为新房销售有望进入弱复苏通道。
目前我国人口增长已经进入了下行通道。2017 年以来，我国出生人口进入快速下滑期，从 2017 年的 1843 万下降到 2021 年的 1088 万，2018~2021年出生人口均创 1949 年以来除 1960-1961 年自然灾害时期外的新低。根据联合国数据，1990~2021 年我国总出生率从 2.51‰降低至 1.16‰，下降53.8%，联合国（中方案）进一步预测 2022~2025 年我国人口出生率会缓慢上升，并在2050 年达到1.39‰，但出生人口将进一步下降。
从历史变迁看，我国城镇化总体呈稳步提升状态，尤其是改革开放以来，我国常住人口城镇化率从 1978 年的 17.9%提升到 2020 年的63.9%，42年间累计提高了 46.0%，年均提高 1.1 个百分点。从世界城镇化普遍规律看，我国仍处于城镇化率 30%~70%的快速增长区间，未来仍有较大提升空间。横向来看，我国当前城镇化率仍低于中高等收入国家 68.4%、高收入国家81.5%的平均水平，仅相当于20世纪 40 年代的美国，50 年代的日本，2021 年我国城镇化率与美国和日本相比分别还有 20.4%、29.4%的差距，仍然具有较大的发展潜力。“十四五”规划《纲要》预计“十四五”期间城镇常住人口增加超过 7000 万人，常住人口城镇化率年均提高0.8%左右；中国社会科学院预计到 2030 年我国城镇化率将达到70%，2050年将达到80%左右。随着我国住房市场走过全局性高增长阶段，未来市场总量将保持稳定，城镇化的持续推进将有效支撑行业中长期市场空间。
