建筑+地产双龙头，创新业务多点开花。
1.1. 公司是房建领域龙头，加速推进业务结构转型
中国建筑在房建领域具有绝对优势，代表着我国乃至全球房建的最高水平。公司的 房建业务定位于中高端市场，坚持“高端市场、高端客户、高端项目”的市场营销战略 和“低成本竞争、高品质管理”的企业经营策略，在房屋品质和成本管控方面具有绝对 领先优势，致力于为客户提供各种高、大、精、尖、难、特建筑项目全过程一站式综合 服务；公司在超高层、大型场馆、工业厂房、办公楼、酒店、医院、学校等细分领域， 承建了一大批地标性建筑，代表着我国乃至全球房屋建筑领域的领先水平，承建了包括 央视新台址、上海环球金融中心、G20 峰会会址、北京望京 SOHO 等一系列地标性大型 建筑工程。 2022 年公司房建业务实现营业收入 12651 亿元，同比增长 10.3%，实现毛利额 1007 亿元，毛利率为 8.0%；公司营业收入维持稳增趋势，主要是由于 2020 年之前行业景气 周期区间多数项目进入竣工结算期；毛利率自 2019 年以来保持正向增长，体现公司高 端化战略成效显著。
房建新签合同额增速逆势上行，一方面是由于公司业务结构实现优化，住宅类项目 占比逐年下降。公司 2022 年房建业务实现新签合同额 24728 亿元，新签合同增速于 2020 年受到地产行业调控趋严影响出现明显下滑，公司积极调整订单结构，住宅类订单占比 由 2020 年的 48%降至 2022 年的 30%，业务逐步向优质公共建筑项目延伸，工业厂房/ 商用写字楼/教育设施/医疗建筑等公共建筑订单的占比相应地出现提升趋势，分别由 7%/8%/5%/6%提升至 16%/10%/7%/8%，整体新签合同增速由 6.5%提升至 9.9%，在地产 行业景气加速下行期间订单增速逆势上行，体现了公司在地产行业下行期业务结构调整 卓有成效。
另一方面，公司基于大型化和综合化项目承接的优势实现市占率逐年提升，也推动 了新签订单的逆势上行。建筑行业体量增长放缓背景之下，公司坚持“大业主”的经营 战略，凭借着得天独厚的国资背景、强劲的业务实力和集采优势，在项目承接中竞争优势突出，2017-2022 年公司施工面积口径市占率由 9.3%提升至 10.8%、竣工面积口径市 占率由 4.1%提升至 6.3%，份额持续提升。
1.2. 积极推进新型建筑工业化、智慧建造等，赋能房建业务高效开展
公司积极推进以装配式建筑为代表的新型建筑工业化，赋能创新业务开展。2022 年 公司混凝土构件新签合同额 39.8 亿，同比+0.8%，钢结构制造新签合同额 162 亿，同比 +54.1%。 钢结构业务领域，子公司中建科工在国内五大区域和北非、中东设立钢结构制造基 地，年产能超过 120 万吨，并且进一步研发了钢结构+三板建筑和模块化建筑两大钢结 构建筑体系，广泛应用于学校、医院、写字楼、产业园、酒店等应用场景，旗下中建钢 构获评“国家级制造业单项冠军示范企业”。 PC 混凝土领域，子公司中建科技自主研发全球首个装配式建筑智慧平台，拥有 24 个新型建筑工业化制造基地和国内水平最高的模块化产品生产线；中建海龙作为中国建 筑国际旗下从事建筑新型建造方式全产业链解决方案的科技公司，现已在国内建成 6 个 装配式建筑生产基地，年产能达到 145 万方混凝土。
智慧建造领域，公司积极推进智慧工地标准化，推动施工生产转型升级。智慧工地 是智慧城市在建筑施工领域的延伸，是建筑工地信息化转型和创新的热点；母公司中建 集团 2020 年编制《中国建筑智慧工地应用标准》，对于加速推进智慧工地标准化、指导 和规范应用实践具有重大意义；中建智慧工地可实现劳务人员智慧管理、智能视频监控、 大型机械智慧管理、智能物资验收、变形智能检测、环境智慧管理、智能实测实量等应 用场景，实现检查维护实时跟踪、运行风险实时控制、验收质量数量双控、能耗自动控 制和节能施工等，提升施工生产效率。
2.1. 基建业务强劲增长，部分对冲地产下行压力
公司高度重视基建业务发展，近 3 年基建业务强劲增长。公司立足工程建设与项目 投资并举，一方面依靠技术、人才和管理优势，在国内外城市轨道交通、高铁、特大型 桥梁、高速公路、城市综合管廊、港口与航道、电力、矿山、冶金、石油化工、机场、 核岛等基建领域快速发展；另一方面依靠雄厚资本实力，迅速发展成为中国一流的基础 设施投融资发展商，在国内投资建设了一大批国家和地方重点工程。2022 年公司基建业 务实现营业收入 4935 亿元，同比+20.4%，实现毛利额 516 亿元，毛利率 10.5%，近 5 年 基建业务营业收入和毛利额复合增速分别高达 16.4%/23.8%，毛利率高于房建业务。
订单结构方面，公司基建业务主要立足于城市建设。其中市政道路/高速公路领域保 持高速增长，2022 年新签合同额同比分别+41.2%/+37.2%；生态环保领域持续发力，2022 年环保/能源/供水及处理工程在总订单中占比分别为 10.7%/11.1%/3.8%；铁路领域创历 史新高，2022 年实现新签合同额 328 亿元。公司 2022 年新签包括广西从江-融安-荔浦 高速、龙胜-峒中口岸高速、武汉都市区环线系列项目等超百亿项目以及亚洲最大城市内 湖水环境治理示范项目等重大工程，发力基建业务有助于部分化解房建、房地产开发业 务过度依赖地产链的风险，另一方面也是积极响应国家“稳增长”政策的体现。
2.2. PPP 项目：运营情况平稳向好，合理控制规模，资产质量稳步提升
PPP 项目逐步进入运营期，项目投向以交通、市政和城综开发为主。截至 2022 年末，公司在手 PPP 项目共有 445 个，对应权益投资额为 6598 亿元，已进入运营期 的 PPP 项目共有 251 个，占比 52.9%，对应权益投资额 3487.8 亿元，已实现回款 739 亿元。从项目类型来看，公司 PPP 类项目投向以市政工程、交通运输和城市综合开发 为主，截至 2022 年末市政工程/交通运输/城镇综合开发/文体医疗及保障房/生态环保 及其他在手项目占比分别为 40%/31%/13%/10%/6%。 公司近年来加大资产质量管理力度，压降应收款规模，项目进入运营期有望改善 现金流。国家前期大力推广 PPP 模式，公司大力践行国家号召，2016 年开始大力增 加 PPP 项目承接，2019 年之前投资体量增长较快，此阶段在手项目权益投资额体量 也迅速增长，与此同时导致现金流在一定程度上承压；2020 年以来公司加强资产质 量管控力度，合理控制 PPP 项目规模，在手 PPP 项目权益投资额增速收缩至个位数，PPP 项目应收款规模也实现迅速压降，2022 年已完成年度运营绩效考核的项目达标 率为 98.6%；随着项目逐步向运营期转化，公司现金回款有望持续好转，现金流进一 步改善。
公司房地产开发业务主要通过中海地产、中建地产两大平台开展，中海地产聚焦高 能级城市，中建地产业务辐射全国。中海地产品牌包含中国海外集团旗下中国海外发展 、中海物业以及中海宏洋三家子公司，但中海 宏洋地产经营数据最终不参与中国建筑地产业务并表；中建地产品牌是中国建筑旗下各 工程局以及设计院开展地产业务所使用的统一品牌。中海地产深耕粤港澳大湾区、长三 角、京津冀等国家战略区域以及全国核心高能级城市，在我国房地产行业中连续多年位 列 TOP10；中建地产业务主要定位于一二线城市的中端地产项目以及三四线城市地产项 目的属地化经营，尽管规模上相较中海地产有一定差距，但在 2020 年以来地产调控加 强的背景下，各局院地产凭借央企母公司优势逆势拿地布局，积极参与市场开发，2022 年多家子公司跻身销售排行榜 TOP100。
公司地产业务表现优于行业，中建地产销售额逆势上行。2022 年公司地产业务实现 营业收入 2820 亿元，同比下滑 14.8%，实现毛利额 535 亿元，毛利率为 19%，同比回 落 2.1pct。新签合同方面，中海地产/中建地产分别实现合约销售额 2544/1472 亿元，同 比-14.7%/+18.9%，实现合约销售面积 1015/707 万方，同比-23.2%/-13.9%；土储方面， 中海地产/中建地产分别新增土地储备 739/750 万方，同比分别-36.6%/+10.8%，截至 2022 年末累计土储分别为 4389/4914 万方，同比-13.9%/-7.2%；公司地产存货多集中于一线 及省会城市，截至 2022 年末一线/省会/其他城市存货货值分别为 2606/3188/2167 亿元， 分别占比 34.9%/42.8%/22.3%。总体来看在行业下行期虽然公司地产业务整体也受到影 响，但中建地产业务开展逆势保持韧性，合约销售额保持正增长，新增土储规模首次超 越中海地产，加速全国布局。
3.1. 中海地产：资源向核心城市聚拢，财务指标健康可控
稳健发展的行业龙头，专业聚焦地产主业。中海地产是公司旗下主要从事地产业务 的平台，近年来坚定“成为国际卓越的国际化不动产开发运营集团”的发展目标，坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展定位，始终坚持地产主业。2022 年公司业绩 和利润水平受外部市场影响相应出现下行，实现营业收入1803.2亿元，同比下滑25.7%， 实现净利润 232.6 亿元，同比下滑 42.1%；公司 2022 年实现合约销售额 2544 亿元，同 比下滑 14.7%，降幅水平低于行业，市占率逆势提升；据中指院数据，公司 2017-2022 年 连续 6 年位列行业销售榜单前十（全行业 4 家），2022 年全口径销售额位列行业第六。
公司拿地加速向重点城市聚拢，布局以高能级为主。我们梳理公司 2017-2022 年新 增土储情况，并单列公司 2017-2022 年中 4 年以上有新增拿地的城市，发现公司 2022 年更加重视对于北上广深和重要省会城市的布局，2022 年拿地建面分别为 221.1/364.8 万方，占比分别达到 30%/49%，分别较 2021 年提升 12.4/12.9pct；与此同时，对于其他 非重点布局的、有 3 年及以上未拿地的城市，2022 年公司未新增土储，体现公司拿地加 速向业务集中开展的城市聚拢，对于在新城市和在业务开展较少的城市拿地持谨慎态度。 根据年报披露口径，截至 2022 年末公司在一线城市/强二线城市/其他城市土储货值占比 分别为 43.5%/32.1%/24.4%。
公司几年来加权平均债务融资成本走低，央企背景构建融资优势。公司 2022 年成 功发行银行间市场首单房企绿色中票、全国当期规模最大的碳中和 CMBS，并完成央行 支持的首单并购贷等，截至 2022 年末公司短期有息债务余额 197 亿元，长期有息债务 余额 2310 亿元，2022 年加权平均债务融资成本仅为 3.57%；2020 年之后在房地产行业 整体信用风险暴露加速的背景下公司债务融资成本逆势下行，有息债务规模不降反增， 一方面是由于利率较高的境外债融资规模陆续到期、新增融资规模减少，另一方面央企 背景也为公司融资提供了便利。国内外评级机构连续多年给予公司内房股最高投资评级， 2022 年三大国际评级机构惠誉、穆迪、标普对公司的信用评级和评级展望分别为 A-/稳 定、Baa1/稳定、BBB+/稳定。
公司在保证财务指标稳健的前提下高质量发展。虽然在行业下行期公司业绩和利润 水平难免受到影响，但公司费用管理能力显著，期间费率在行业龙头中也表现突出，从 而使得公司销售净利率水平在龙头房企中也能位居前列；2022 年末公司剔除预收账款 的资产负债率为 59.2%、净负债率为 37.6%、现金短债比为 5.59，财务指标在第一梯队 房企中位居前列；公司 ROE 略低于第一梯队房企平均水平，主要是由于财务杠杆较低。
3.2. 中建地产：坚持属地化经营，产业链竞争优势突出
中建地产为公司旗下各工程局开展地产开发业务使用的统一品牌，主要业务为一二 线城市的中端地产业务和三四线城市的属地化经营。一到八局旗下地产开发平台总部分 别位于北京、北京、武汉、广州、长沙、天津、郑州、上海，业务开展主要是在聚焦总 部城市的同时辐射周边，其中中建东孚（八局）体量最大，自 2018 年起连续 5 年进入 房企销售 TOP100。地产行业新格局下，中建地产系列品牌由于工程局母公司的房建业 务背景，产业链优势突出，且各地政府鼓励央国企进行地产开发，营收和销售额逆势增 长，2022 年营收同比+15.1%，新签合同额同比+18.9%，且除中建东孚外，中建壹品（三 局）、中建信和（五局）、中建玖合（二局）、中建智地（一局）在行业低迷期表现突出，跻身 2022 年销售 TOP100。
“一带一路”倡议提出十周年，驱动我国与沿线国家基建合作明显增加，重点领域 成果显著。2023 年是共建“一带一路”倡议提出十周年，过去 10 年我国与 151 个国家、 32 个国际组织签署 200 余份共建“一带一路”合作文件，与沿线国家进出口年均增长 8.6%，双向投资不断迈上新台阶。总体来看“一带一路”重要事件能够带动我国对沿线 国家的投资，并且由于沿线国家多为发展中国家，对房建和基建具有旺盛需求。
公司坚持海外高质量发展战略，稳健推进国际化发展。中建集团作为央企中第一批 “建设世界一流示范企业”，致力在创新能力、质量效益、品牌价值、治理水平、国际影 响等方面走在前列、争当先锋，加快建设具有全球竞争力的世界一流企业；作为中国最 早“走出去”的企业，公司以共建“一带一路”为统领，在东盟及周边、中亚、中东欧、 拉美、非洲等“一带一路”沿线设立多个分支机构，不断扩大市场份额，建设了包括埃 及新首都中央商务区项目、莫斯科中国贸易中心项目、泰国曼谷素万那普机场项目、中 国政府援柬体育场项目等一系列标杆项目，连续多年蝉联 ENR 全球承包商 250 强榜首; 且公司近年来坚持推动业务转型，在工程承揽方面由普通房建向高端房建和基础设施领 域转变，坚持推行海外高质量发展战略。
随着全球宏观经济环境趋于稳定，疫情影响减缓，公司海外业务开展有望进一步好 转。2022 年公司境外地区实现主营业务收入 1080 亿元，同比增长 20.9%，实现新签合 同额 1656 亿元，同比增长 1.2%，按业务划分房建/基建/地产占比分别为 70%/22%/8%； 2022 年 11 月 18 日习近平总书记于 APEC 峰会宣布中方将考虑举办第三届“一带一路” 国际合作高峰论坛，为亚太和全球发展繁荣注入新动力，今年 5 月中亚五国元首峰会即 将召开，“一带一路”相关事件有望加速海外订单落地，公司作为我国建筑行业龙头，海 外业务开展有望进一步打开增长空间。
公司近年来加大新业务的发展力度，积极探索新技术、新产品、新业态，深入探索 水务环保、电子商务、智慧运营、环保装备制造、建筑新材料等新业务领域，围绕产业 链部署创新链，培育发展新动能，多家子公司领跑细分行业。
中建环能是隶属于公司的环保上市企业，致力成为先进的环境技术 产品与解决方案提供商。公司是“专精特新”小巨人企业，在成都、北京、苏州设立技 术研发中心，在市政、流域及村镇水环境治理，冶金、煤炭等工业水处理及回用，工业 过程及固废处理处置等领域为客户提供技术产品及服务，立足以西南、华北、华东、华 南、华中为核心的区域市场布局，快速响应客户需求。公司已形成完善的产品线和产品 体系，包括磁分离、磁沉淀、孔板格栅、磁生化、离心脱水、污泥干化等为主的近 20 大 类创新产品。公司 2022 年实现营业收入 17.2 亿元，同比+17.7%，实现归母净利润 1.9 亿元，同比+6.3%。
西部建设是国内领先的建材产业综合服务商，专注于混凝土及相关 业务，拥有水泥、外加剂、商品砂浆、砂石骨料、运输泵送、科研检测等完整的产业链。 公司在中国 24 个省市、以及阿尔及利亚、马来西亚、印度尼西亚、柬埔寨等地建立了强大的生产供应能力与完善的产业链，与清华大学、武汉大学等知名高校和研究机构建 立了紧密的产学研关系，拥有预拌混凝土行业唯一的国家认定企业技术中心、首家国家 级博士后科研工作站，自主研发的超高层泵送混凝土、超高清混凝土、清水混凝土、泡 沫混凝土、防辐射混凝土等产品，已被成功用于中国结构第一高楼——天津 117 大厦 （597 米）、世界第三大清真寺——阿尔及利亚嘉玛大清真寺等地标性建筑，引领行业向 高科技、绿色化、智能化发展。 公司 2022 年实现营业收入 248.6 亿元，同比-7.7%，实现归母净利润 5.5 亿元，同 比-34.8%。消费和制造业投资有望随着经济重启逐级向上，“三支箭”的有序落地也将助 力房地产加快筑底企稳复苏，混凝土行业需求仍将以基建为主要支撑，下半年随着房地 产调整政策的推进兑现，对于行业需求的拉动将逐渐显现。
