中国租赁住房市场需求及供给结构分析

目前中国租赁住房的主要供给方包括个人、企业、政府及事业单位。

1.中国租赁住房市场需求：约有2亿租赁人口，价格弹性大

中国租赁住房行业具有深厚的市场基础，是一个由需求带动的巨大行业。近年 来，城镇化进程逐步加深和房价上涨共同推动了租赁房行业的快速发展。在城镇化 进程中，产业、教育、医疗、劳动力等资源不断向城市聚集，租房居住人口的迅速 增加推动了租赁住房行业高速发展。根据《中华人民共和国2021年国民经济和社会 发展统计公报》和2020年人口普查公告数据，2021年我国常住人口城镇化率达 64.7%，流动人口为3.85亿人。

根据第七次人口普查数据，中国约有0.78亿户（包括家庭户口和集体户口）租 赁人口，相比于六普增加0.31亿户，增幅高达67%。按照每户平均2.69人的比例（按 照“七普”全国总人口与全国总户数的比例计算所得）测算出中国2022年有2.1亿租赁 人口（六普约1.4亿租赁人口）。结合新增城镇人口数量来看（七普相较于六普城镇 人口新增2.32亿人，租赁人口新增0.67亿人，新增城镇人口为新增租赁人口的3.49 倍），大约每新增3名城镇人口，便有1名是城镇租赁人口。另一方面，房价的上涨 也进一步将住房需求推向租赁市场，这种现象在大城市表现得更为明显。 不过，中国庞大的租赁人口所代表的仅仅是短暂的过渡性需求。根据第七次人 口普查，来自服务业及生产制造业中5类典型蓝领人群合计占总体租赁人群的比例约 为67%，构成租赁市场的主流人群。蓝领群体的租赁关系并不稳定，每年在家乡与 工作地点之间进行“候鸟式”流动，重大节日及农忙季节会回乡居住，其余时间在外务 工，晚年会重新返回家乡养老。白领新市民的长期租房意愿不足。根据贝壳2021年对城市新青年人群的调研数据，约50%的受访者明确表示不接受长期租房居住，另 有30%的人认为会视情况而定。分城市来看，高能级城市房价高企，生活负担较重， 新青年群体受限于限购政策及个人收入等因素，租赁成为首选的过渡方式。 从数据结果上来说，中国租赁市场中租赁关系天然不稳定。根据贝壳调研结果， 全国超80%的租客在同一房源的平均租住周期不足一年，平均每年需要换租1-2次， 而导致租客频繁换租的主要原因包括“工作变动”、“房租上涨”等，高频换租的生活模 式会导致租客更关注租房价格而非品质。

过渡性需求进一步决定了中国租赁市场的租金价格弹性较大。在阶段性、过渡 性租房需求占据主导的市场背景下，消费者长期抱持攒钱买房的目标，将租赁产品 作为一种消费品，普遍对租金价格保持敏感，因此租房选择时最核心的需求就是价 格的可支付性。根据贝壳对部分城市的调研数据，租客普遍将租金收入比控制在25% 以内，且低收入群体对租金敏感度更高，不愿为额外的品质买单。

2.中国租赁住房市场供给结构：分租是目前的主流模式

目前中国租赁住房的主要供给方包括个人、企业、政府及事业单位。根据中国 人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布的《2019年中国城镇居 民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，户均拥有住 房约1.5套。租赁住房市场大部分的供给仍依赖于以家庭为单位将闲置住房输送至租 房市场，由专业机构与公共部门提供的长租房占比较低。

（1）分租是占比最高模式，也是市场机制作用的结果

超额家庭住房保有量决定了城镇居民住房成为了租赁市场的供应主力，约占 88%。其中，分租占70.21%，是中国租赁市场占比最高模式，也是市场机制作用的 结果。整租由于租金较高，导致其需求较少仅占17.55%。测算过程如下： 首先，中国的存量房屋结构直接决定了租赁需求必须大量依靠分散式民宅来承 接，而普通民宅产品为满足购房家庭的自住需求而建设，通常面积较大。其次，在 价格可支付性的核心需求下，大城市主流租赁人群受租金限制只能选择低租金、小 面积产品。正是由于住宅产品与租赁需求之间存在匹配矛盾，在租金压力下，一部 分低收入蓝领人群不得不住在城中村等最廉价的低品质产品中，而在普通民宅租赁 市场中，大量个人二房东及租赁机构通过整套收房-“N+1”装修改造-分租的模式来满 足租客群体的低租金合租需求。

根据贝壳研究院发布的《租赁新十年：重塑价值再出发》报告测算，全国城镇 家庭户均拥有住房1.07套，结合第七次人口普查数据（全国城镇家庭户为2.92亿户） 可估算出2020年全国城镇住房总量约为3.12亿套。另根据普查数据，17.70%的城镇 家庭通过租赁（包括公租房与租赁其他住房，占3.44%）解决居住问题。据此推算 全国潜在可供租赁的住宅总量约8,206万套（即3.12亿套乘21.1%）。除去3.44%公 租房家庭（约占1,000万套），剩下7,206万套则是由家庭供应的租赁住房，占全国 潜在可供租赁的住宅的87.76%。再根据贝壳研究院的调研，约为20%的新市民可以 接受长期租房，我们认为这一部分人将会以更高的租金换取更高的居住舒适度，在 上述20%的人均选择整租一套家庭住房的假设下，整租房数量测算为1,440万套 （7,206万套乘20%），分租为5,761万套。综合来看，分租占全国潜在可供租赁的 住宅总量约8,206万套的70.21%，是占比最高的模式。 个人整租和分租的模式房源之间差异化较大，“群租”、隔断房等违规问题难以杜 绝。目前来看，个人整租和分租的模式尚难以向市场提供稳定、持续、高质量的租 赁房资源。

（2）市场化长租公寓

根据2020年中房学公布的数据，集中式租赁市场的房源均被市场化长租机构持 有或运营，而在总供给规模超过7,206万套的分散式民宅租赁市场中，TOP3正规机 构的房源在管量总计约74万套，推算目前我国分散式租赁市场的机构化渗透率约为 1%-2%。也就是说，当下我国租赁市场尽管规模庞大，但租赁机构的发展仍处于起 步阶段，租赁行业正规机构渗透率水平长期偏低。 目前，市场化长租品牌面临的问题是产品定位与用户群体错配，对主流消费群 体为中低收入人群的渗透率较低。受商业模式影响，大量租赁企业主要锁定有支付 能力和品质需求的中高端租赁人群，并向其提供带有市场溢价的标准化装修改造产 品，导致了中高端市场逐渐趋于饱和，机构整体规模面临增长瓶颈。另一方面，租 赁市场的主流消费群体为中低收入人群，其核心需求是满足可支付性要求的产品， 而目前正规市场化租赁机构在这部分市场的渗透率还很低。再者，由于租赁房项目 的回报周期较长，经济效益不如商品房，因此企业大规模开发长租房项目以满足市 场住房租赁需求的模式并不现实。

（3）政策性租赁房

这类房屋由政府和事业单位规划和建设，主要针对在大城市定居，且住房需求 难以得到保障的人群（这类人群往往收入较低或没有本地户籍）。中国政策性租赁 房经历了26年的发展，逐渐演化为如今以公租房和保租房为核心的保障体系。