重磅政策落地释放积极信号，消费基础设施首次纳入 REITs。
REITs 全称 Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，国 内此前试点的 REITs 的底层资产主要是基础设施。
REITs 指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动 产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运 营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融 产品。
国内此前进行试点的主要为基础设施 REITs，以基础设施项目产生 的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投 资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设 施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电 气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
国内 REITs 经过较长时间发展历史，2021年公募 REITs 取得重要进展。 第一阶段：国内自 2001 年起开始探索 REITs 市场，这一阶段的实 践主要以境外发行 REITs 和银行间 REITs 产品为主。 第二阶段：这一阶段的中国 REITs 市场正在不断成长完善，产品以 类 REITs 产品为主。 第三阶段：2021 年 1 月 30 日，沪深两市交易所正式发布 REITs 业 务配套规则，为基础设施公募 REITs 业务明确了相关业务流程、审 查标准和发售流程。这是自 2020 年 8 月 7 日证监会正式发布《公 开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》以来，公募 REITs 试 点工作中的重要阶段性进展。第四阶段：2023 年 3 月 24 日，消费基础设施首次纳入 REITs。
重磅政策落地，消费基础设施 REITs 为首次纳入范围。3 月 24 日，证 监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效 做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通 知》两个文件同时提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新 消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。”
REITs 始于美国，1991 年起迎来快速发展。REITs 的实践始于 1960 年 的美国。1960 年，美国国会出台《房地产税收投资草案》和《国内税收 法典》，对符合条件的房地产信托投资产品给予税收优惠政策，并建立 上市流通交易制度，自此现代 REITs 架构正式创立。1986 年《税收改革 法案》允许设立公司对 REITs 作内部管理，激发了机构活力，美国 REITs 由此迎来黄金发展期。
全球上市的 REITs 总市值约 2.5 万亿美元，美国占比近一半。 截至 2021 年 6 月，全球共有 43 个国家或地区建立了 REITs 制度。 早期 REITs 投资的资产类型主要为各类房地产，包括写字楼、商业 地产、工业地产、仓储物流、酒店公寓等，之后逐渐拓展到医疗养 老、城市服务、数据中心、体育休闲、剧院、交通、电力、无线通 讯、农林、监狱、军事基地、教科文卫等领域。 截至 2021 年 12 月，全球共有 865 家上市 REITs，总市值达 2.5 万 亿美元，其中主要分北美、欧洲及亚太三大市场，美国占比约 60%， 此外日本、澳大利亚、英国等国也有发行较多的 REITs 产品。 从 2021 年美国权益型 REITs 市场情况看，基础设施、住宅、工业、 零售业 REITs 市值排名区间，均位于 2000 亿美元以上。
