近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募 REITs 发展。
2020 年 4 月，国家发改委和中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs） 试点相关工作的通知》，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构， 优先支持基础设施补短板行业。此通知标志着境内基础设施领域公募 REITs 试点正式起步，对 于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本 市场投融资工具等具有重要意义。
2021 年 5 月，首批 9 单公募基础设施 REITs 项目获得中国证监会、上海证券交易所及深圳 证券交易所审核通过。2021 年 6 月，首批 9 单公募基础设施 REITs 项目分别在上海证券交易所 及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。 为进一步加强对 REITs 的管理，后续政策又规定了回收资金需强制用于基础设施的建设； 建设基金同平台，提供转让份额推出通道；单独对保障性住房 REITs 发出通知；明确保险资管 投资 REITs 规则；压实基金管理人责任；给予税收优惠政策；支持民间资本、央企参加 REITs 试点等。 随着制度体系的不断完善，也势必为 REITs 基金的发展增添新动力。
2022 年 12 月，证监 会表示，“进一步扩大 REITs 试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。 加快打造 REITs 市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业 不动产等领域。” 发展保租房 REITs，能够有效引导多主体投资，从而筹集长期权益性资 本，探索新型房地产发展投融资模式，并且，能够募集有效资金以扩大保租房供给，并在资金 保障下提高项目运作水平，惠及更多刚需人群。同时，证监会 2023 年系统工作会议也提出， 要大力推进公募 REITs 常态化发行，今年 REITs 扩募有望获得飞速的进展。
展望 2023 年，公募 REITs 市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始 权益人类型、投资者类型有望进一步多元化，REITs 市场资产转让、税收等相关制度也将进一 步规范和完善，REITs 生态体系逐步建立，多层次 REITs 市场建设不断推进。
我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募 REITs）依法向社会投资者 公开募集资金，通过基础设施资产支持证券（以下简称 ABS）等特殊目的载体持有基础设施项 目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者 的标准化金融产品。 与传统公募基金不同，基础设施公募 REITs 需将 80%公募资金投资于 ABS 专项计划，并 100% 持有该 ABS，ABS 也需持有基础设施项目公司 100%股权。通过 ABS、基础设施项目公 司穿透，REITs 取得基础设施项目的完全所有权或经营权。此外，基础设施公募 REITs 为封闭 运作基金，且封闭期较长。首批九支基础设施公募 REITs 的封闭期在 20 年至 99 年不等，投资 者在封闭期间内不得申购和赎回，仅能通过转让退出。详细来看，具备以下特点：
1）盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率：助力企业“轻资产”运营模式转型，更好 地推动资本市场服务实体经济；2）高分红比，现金流稳定：将 90%的基金年度可分配利润用 于分配，现金流持续、稳定，投资回报良好；3）期限较长，适合长期投资：首批 REITs 存续 期限由 20 年到 99 年不等，且为封闭式基金，仅可通过转让退出；4）底层资产类型丰富：包含 产业园、仓储物流、高速公路、污水处理等一系列基础设施。
此外，首批九支基础设施公募 REITs 均采取用了“股+债”的交易结构，即在具体交易结 构中，资产支持专项计划对项目公司未采用单一的股权投资形式，而系采用“股权投资+债权 投资”（包括直接投资或间接投资）的投资形式。 如基础设施项目公司存在合适的存量负债可进行置换，则可利用现有债权，直接将募集资 金用于资产支持专项计划向项目公司发放股东借款，以置换项目公司对其他债权人的存量债务， 形成资产支持专项计划对项目公司“股+债”的交易结构。
如项目公司不存在合适的存量负债，则可以由资产支持专项计划先下设或受让一家空壳的 SPV 公司，资产支持专项计划获得 SPV 全部股权后向 SPV 发放股东贷款形成债权，再由 SPV 以其获得的股权投资与债权投资受让项目公司的全部股权，最后以项目公司为主体反向吸收合 并 SPV。合并完成后项目公司主体存续，SPV 主体注销，由项目公司继承 SPV 的原有债权，同 样形成了资产支持专项计划对项目公司“股+债”的交易结构。
