房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，2022年均承受较大收缩压力。
民营小型房企较难从银行获取授信。贷款的特点是融资成本相对较低、期限长，能够比较 好的匹配到房地产开发的资金属性。但贷款同时受到较严格的监管，比如房地产开发贷需 要满足“432 原则”，而银行出于风险因素考虑会比较审慎介入房地产信贷所以审批流程比 较复杂，尤其在 2017-2018 年金融严监管之后，很多银行都建立了与房企合作的白名单， 入选白名单的房企基本都是销售规模居前的大型房企，因此民营且规模比较小的房企很难 从银行拿到授信额度。注：房企开发贷“432 原则”：“4”是指该项目需要保证至少四证 齐全，四证件是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程 施工许可证；“3”是指项目中开发商至少要有 30%的自有资金；“2”是指开发商或者其控股股东需要具备二级开发资质。
发债融资成本分化较大且易受市场影响。除了申请银行贷款之外，房企也可通过发债的形 式融资，好处是不需要资产进行抵押，审批流程较银行贷款更灵活。但发债主体一般也是 大型房企而且很多地产公司没有境内发债的资质，因此境外债也是房企融资的重要构成。 另外发债融资成本分化较大，国企央企一般 3%-5%，民企或达 7%-8%，而且容易受到市 场影响。 非标融资难度大幅提升。2019 年 7 月以来监管要求地产信托余额不能新增，截至 2022 年 9 月，整个行业信托规模压降近 1.6 万亿。
社融增速处于缓慢下行通道当中。2022 年 12 月社融同比增速为 9.6%，环比上月继续下 降 0.4 个百分点。分项来看，12 月新增社融约 1.31 万亿，其中人民币贷款新增 1.44 万亿， 同比多增 4004 亿元；表外三项（银行承兑汇票、委托贷款、信托贷款）单月合计减少 1418 亿元，信托贷款继续压降。直接融资方面，受 11 月中下旬以来债券市场大幅调整影响， 很多企业取消了原定的债券发行计划。2022 年在“稳增长”导向下，金融支持实体的政 策驱动力度较强，但受到疫情影响今年整体融资需求偏弱，居民信贷的增长尤其乏力，同 时观察到较多按揭贷款早偿现象。
2022 年涉房贷款增量远低于往年同期。2022 年以来涉房贷款延续下行态势，2022 年全年 涉房贷款增加 7213 亿元，占新增贷款的 3.4%，较去年同期少增 1.87 万亿元。按揭贷款受 居民加杠杆意愿减弱影响，2022 年全年仅新增 0.48 万亿元，同比少增 3.40 万亿元。与往 年相比，2022 年涉房贷款增量不足上年同期的 1/3，不足 2015-2020 平均水平的 1/5。
2022年银行板块市场表现回顾：第一阶段（1 月初-2 月底）：稳增长预期催化下，宽货币向宽信用传导，银行股超额收益 明显。2022 年初货币政策延续宽松态势，继 2021 年 12 月降准之后，2022 年 1 月 LPR-1Y 和 LPR-5Y 均下降 5BP。同时 1 月社融出现超预期开门红，市场对宽信用预期有所加强，叠 加稳增长政策加码，银行股迎来一波上涨行情，期间（01.04-02.23）银行指数涨幅 5.25%， 跑赢沪深 300 指数 11.24 个百分点。 第二阶段（2 月底-3 月底）：俄乌冲突升温，银行股随权益市场走弱。2 月 24 日之后，受 俄乌事件的地缘政治风险影响，全球风险资产波动加大，A 股投资者避险情绪蔓延，亦产 生较大波动，期间（02.24-03.29）银行板块下跌 4.88%。
第三阶段（3 月底-4 月中）：业绩催化，估值企稳。3 月底上市银行 2021 年报陆续披露， 银行业绩稳健，部分优质区域性银行实现营收增速＞10%的同时归母净利润增速＞20%，靓 丽业绩对行情起到一定催化作用，银行估值有所企稳，期间（03.30-04.15）银行股涨幅 4.21%，跑赢沪深 300 指数 5.75 个百分点。 第四阶段（4 月中-6 月初）：上海疫情反复，银行经营环境承压。3 月中下旬以来，上海 疫情出现超预期反复，疫情影响下银行业务拓展承压，同时企业的经营压力加剧，市场对 银行资产质量出现担忧，银行股估值走低，期间（04.16-06.01）银行板块下跌 6.95%，跑 输沪深 300 指数 4.95 个百分点。
第五阶段（6 月初-6 月底）：上海解除静态管理，经济预期改善，银行板块回暖。6 月初， 封城 2 个月之久的上海宣布解除静态管理，经济复苏预期带动权益市场边际修复，期间银 行（06.02-06.30）板块上涨 3.43%，跑输沪深 300 指数 6.41 个百分点。 第六阶段（7 月初-8 月中旬）：房地产“停贷”事件发酵，银行板块走低。7 月以来各地 停贷事件频出，地产风险再度引发市场对银行资产质量的担忧，银行板块走弱，期间 （07.01-08.10）银行板块下跌 10.21%，跑输沪深 300 指数 4.09 个百分点。
第七阶段（8 月中旬-9 月中旬）：中报业绩催化，银行估值边际修复。8 月中旬以来，银 行中报陆续披露，业绩表现好于市场预期，资产质量在疫情的扰动下仍然稳健，银行估值 边际修复。期间（08.11-09.15）银行板块上涨 2.39%，跑赢沪深 300 指数 6.31 个百分点。第八阶段（9 月中旬-11 月中旬）：经济预期走弱，银行股下跌。9 月中旬央行披露 8 月金 融数据，社融增速再次回落，同时房地产销售数据尚未出现起色，经济预期走弱。期间 （09.16-11.10）银行板块下跌 8.71%，跑输沪深 300 指数 2.43 个百分点。
第九阶段（11 月中旬-年底）：“稳地产”加码，银行资产质量预期改善，银行股反弹。11 月 13 日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》， 出台16条措施在供需两端同时发力维稳房地产市场，诸多政策首次落实到文件制度层面。 11 月 14 日，银保监会、住建部、央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有 关工作的通知》，对房企短期流动性形成重大利好。“稳地产”政策超预期加码，银行资产 质量改善预期强化，银行股股价回温。
地产风险释放，股份行估值受到压制。自 2022 年 7 月停贷风波以来，由于商业银行表内 外业务与房地产行业存在较大的关联度，伴随地产风险逐渐传导至按揭端，加剧了市场对 银 行 信 用 风 险 的 担 忧 ， 其 中 涉 房 业 务 占 比 较 高 的 股 份 行 估 值 压 制 程 度 更 高 。 2022.07.01-2022.10.31 期间招商银行、兴业银行和平安银行股价涨跌幅分别为-36.4%、 -24.5%和-31.0%，跌幅在上市银行中排名靠前。
