我们认为，2023 年 REITs 产品的供给会有序提速。
供给的提速，既包括现有基础设 施类别的新挂牌 REITs 出现，也包括新的基础设施类别被纳入，还包括现有 REITs 产品的 扩募。 扩大底层资产的类别已经水到渠成。2022 年 12 月 8 日，证监会李超副主席在首届“长 三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛 2022 年会”上致辞，总结了我国 REITs 市场发展至今 的经验，并表示：“……继续推进基础设施 REITs 常态化发行十条措施落实落地，推动更 多优质项目发行上市；进一步扩大 REITs 试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等 基础设施领域；加快打造 REITs 市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市 场化的长租房及商业不动产等领域……尽快推动首批扩募项目落地……”。
我们相信，2023 年基础资产的类别将至少扩大到文旅、新能源、水利等领域。如果 房地产市场发展平稳有序，则商业地产也可能被纳入（尤其是和房地产调控关系不大，且 具备一定稀缺性的购物中心）。至于长租房，由于当前纳保本身难度并不大，我们预计市 场化长租主体更愿意积极推动纳保，保障性租赁住房纳入底层资产基本意味着长租房这一类别的资产进入 REITs 市场的通路已经打开。
为什么当前内地市场 REITs 的市值规模普遍较小呢？截止 2023 年 1 月 30 日，所有 上市 REITs 的平均市值规模仅为 35 亿元（约 5 亿美元），最大市值的 REIT 产品（中金安 徽交控 REIT）仅有 104 亿元（约 15 亿美元）。而美国、中国香港、新加坡和日本市场中 当前单只 REITs 最大的市值则分别约为 1199 亿美元、174 亿美元、109 亿美元、76 亿美 元。中国内地 REITs 的首次募集资金的规模也确实明显低于海外市场，例如普洛斯集团在 中国上市的中金普洛斯 REIT 首发募集资金 58.35 亿元，而其在日本发行的 GLP J-REIT 首发募集金额 2087 亿日元，折合约 109 亿人民币。
造成单只 REITs 发行规模较小，并使得当前单只 REITs 的市值规模较小的核心原因， 是供给侧的。REITs 是一种底层资产的集合，而资产就和制造业的流水线不同，每一宗资 产都是极富特殊性的。而 REITs 底层资产的特殊性，则使得一个规模过大的底层资产组合 很难一次性通过审核。 而且，我国 REITs 市场在发展之初就不鼓励单只 REITs 管理不同类别的底层资产。审 核的现实情况，也使得跨区域的 REITs 比较少，单区域的 REITs 相对较多。这种制度安排 利大于弊，使得投资者可以更加清晰了解单只 REITs 的基本面情况。不过，这种安排也使 得单只 REITs 整体规模在初期比较小。
问题：为什么看似符合条件的基础设施数量十分庞大，但真正实现 REITs 挂牌的基础 设施在初期却比较有限呢？ 现实情况是，很多资产要实现证券化，存在竣工备案许可或其他环节缺失，土地不能 分宗，土地出让合同规定不能转让的情况。我们认为，由于我国绝大多数土地在出让环节 从未考虑过未来的资产证券化问题，故而这种情况十分常见。
当然，符合收益率要求的基础资产，即经营相对良好的基础设施资产，确实本来也只 占社会基础设施资产的一小部分。基础设施具备正的外部性，这种外部性不一定能在这一 资产的现金流里头体现。符合 REITs 要求的基础设施只占中国基础设施资产的一小部分， 这是正常合理的。例如，城市兴建对居民免费的公园和游乐设施，优化了人居环境，丰富 了市民生活，是很有必要的，但这种免费开放的基础设施，显然不能成为 REITs 的底层资 产。
但即便符合要求的基础设施只占中国基础设施总量的一小部分，其规模相比当前 REITs 市场的总体规模而言，亦可谓庞大。我们认为，中国 REITs 市场当前的单只 REITs 规模虽小，却犹如种子，未来可能通过扩募不断壮大。尤其是当前绝大多数 REITs 的原始 权益人本身拥有大量具备证券化前景的资产（无论是深圳的保租房，还是大开发商拥有的 产业园区，或者普洛斯拥有的物流仓储资产），我们认为扩募也是未来 REITs 市场扩容的 重要路径。
