国际市场REITs市值高速增长，底层资产类型丰富。
REITs 最早 1960 年起源于美国，至今已有逾 60 年的发展历史。截至 2021 年末，REITs 已扩展 至全球 41 个国家和地区，成为全球不动产投资的重要组成部分。 全球 REITs 正处于高速发展时期，覆盖国家和地区不断增多，市值迅速扩张。根据 Nareit 数据统 计，过去三十年的全球 REITs 数量从 1990 年的 120 只扩张到 2021 年的 865 只，总市值由 1990 年的178亿美元增长至2021年的2.5万亿美元，年复合增长率17.3%。覆盖的国家和地区的GDP 总和占全球 GDP 比重从 1990 年的 28%上升至 85%，目前已扩展至全球 41 个国家和地区。
美国 REITs 市场发展最为成熟，日本、新加坡和中国香港是亚洲主要的 REITs 市场。根据 Nareit 数据，目前 1.45 亿美国人即 44%的美国家庭拥有 REITs 投资，总市值超 1.62 万亿美元，约占REITs 全球总市值的 65%，遥遥领先世界其他市场。相比于美国，亚洲 REITs 市场发展较晚，但 近年来发展迅速。亚洲地区 REITs 发行数量从 2005 年的 31 只爆发式增长到 2021 年的 216 只， 数量占全球市场比重从 9.2%上升至 25.2%，总市值从 2010 年的 829 亿美元增长至 2021 年的 2952 亿美元。根据戴德梁行数据，截至 2021 年末日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值合计 占亚洲市场 REITs 总市值的比重近九成。
国外成熟市场 REITs 可投资的底层资产丰富，基本涵盖所有物业类型。常见的底层资产类型包括 公寓类、购物中心类、写字楼类、工业仓储类、医疗健康类、酒店类、市政设施类等。美国 REITs市场截至 2021年末市值占比最高的底层资产类型依次为综合类、基础设施和住宅类资产， 分别占比 18.2%、16.4%、14.6%。日本市值占比最高的 REITs 底层资产类型依次为综合类、写 字楼类和工业类资产，市值分别占比 27.4%、26.9%、16.6%。 不同类型底层资产因经营模式不同而呈现偏股性和偏债性的区别。REITs 作为二级市场基金，不 仅可以上市流通转让，同时还兼具股和债的双重属性。租金收入类资产市场化程度高，收益弹性 大，股性偏强，例如购物中心、写字楼、产业园区、物流仓储等；收费类资产市场化程度低，较 多为特许经营权类资产，收益弹性较小，债性偏强。
从全球范围来看，REITs 在不同市场展现出不尽相同的收益风险特征，长期收益表现较中短期更 好。对投资者而言，REITs 的流动性较好，兼具股债双重属性，其投资收益由分红收入和资本利 得两部分组成，二级市场的价格波动也导致了 REITs 具有收益风险。将全球主要市场 REITs 的收 益特征按时间维度划分为中短期（3 年）和长期（10 年），REITs 在中短期的收益特征随市场变 化而不同，而长期收益较中短期收益提升明显，在大部分主要市场的表现略高于股票。
用全收益指数追踪 REITs 和股票的相对收益表现，REITs 在样本市场的表现更好。以美国和日本 市场为例，对比 REITs 和股票加总分红收益和价格增值收益的全收益。美国富时全美权益型 REITs指数自 2000年到 2022年的年化收益率约 10.0%，同期标普 500 指数的年化收益率约 6.5%， 美国权益型 REITs 的长期收益表现明显优于股票。日本东京交易所 REITs 指数自 2003 年 8 月创 立至 2022 年 8 月的年化收益率约 7.1%，而同期日经 225 指数的年化收益率约 6.8%，日本 REITs 的收益表现也略优于股票市场。
REITs 的资本增值与分红收益比例较股票更均衡，故长期持有收益更加稳定。无论是美国还是日 本的 REITs 市场，以较长期限来看 REITs 的资本增值收益与分红收益占比基本维持在均衡水平， 而股票收益中的绝大部分来自于估值上浮的资本利得，收益波动性可能更大。单从 REITs 价格增 值收益来看，资本利得体现了 REITs 资产价值的增长和资产溢价/折价两个方面，受到资产运营、 市场供需和市场偏好等因素影响。
