进一步聚焦“酒肉业务”，地产业务逐步剥离。
根据公司“五·五”发展战略，未来将继续聚焦白酒、肉食两大主业。顺鑫 农业深耕肉食领域多年，已经形成成熟的生产体系。公司猪肉业务包括种猪繁育、 生猪屠宰与加工。种畜养殖业收入主要由顺鑫农业旗下小店畜禽良种场贡献，肉 类加工业收入主要由旗下北京顺鑫农业股份有限公司鹏程食品分公司贡献。公司 地处北京，猪肉业务以北京地区为核心市场，并逐步布局其他战略地区。 优质肉食供应商，业务获得广泛认可。分公司鹏程食品拥有北京地区最大的 安全猪肉生产基地和完善的食品安全保障体系， 是北京奥运会、APEC 国际会议、 全国两会、第二届“一带一路” 国际合作高峰论坛、新中国成立 70 周年庆祝活 动、建党 100周年庆典活动等重大活动的肉食品供应商。公司先后荣获 “中国十 佳冷鲜猪肉生产企业”、“中国十佳猪业全产业链标杆企业”、“全国生猪屠宰标准 化示范厂” 等多项殊荣；其产品品牌“鹏程” 先后荣获“品牌猪肉奖”、“5A 级 优质猪肉奖”、 “中国（农业产业）行业领军品牌奖” 等百余项荣誉，在北京市 场具有较大的影响力和较高的美誉度。
产业链优势突出，能有效应对行业风险。2018 年非洲猪瘟冲击后，国家进 一步规范猪肉屠宰与供应，有利于行业向大型生产企业集中。公司已形成“种猪 繁育-生猪养殖-屠宰加工-肉制品深加工-冷链物流配送”一体的全产业链。标准 化、规模化、集约化生产使公司在肉食生产领域具备优势。此外，全产业链合作 使公司具备协同能力，面对行业“猪周期”可以进行灵活调整以应对价格风险。
猪肉业务与猪肉价格关系密切，二者大致呈负相关关系。2000 年开始，公 司猪肉业务快速增长，2008 年以后，猪肉业务收入体量保持在 30 亿元左右。公 司猪肉业务成本主要来自屠宰所需生猪，猪肉业务收入均价取决于销售端的猪肉 价格，近年来猪肉业务毛利率处于低位，在 3%左右。
种猪育种技术领先，科研投入保障种猪质量。公司下属的小店畜禽良种场始 建于 1978 年，是国内最早从事种猪选育和国外引进优良品种的企业之一，是 “国家生猪核心育种场”和“国家级重点种畜禽场”，也已成为我国种猪科研、 培育的重要基地。公司与高校、科研院所形成长期合作伙伴关系，在种猪选育的 多个领域广泛开展合作，并将研究成果运用到猪场生产过程中，成功实现科技成 果向生产力转换。公司采用国内外先进的育种方式和软件，对种猪育种全过程进 行微机化管理，并率先将分子遗传基因技术运用于种猪选育中，大幅提高了种猪 的各项生产指标。 种猪业务毛利率潜力较高，猪价上行期盈利能力更强。与屠宰业务相比，种 猪业务毛利率较高，近十年公司种猪业务平均毛利率在 12%左右。 2018 年公司 种猪业务下滑严重，亏损较严重的主要原因是当年受“猪价下跌”和“非洲猪瘟” 双重影响，行业整体低迷。公司针对外部冲击迅速调整生产计划，成立非洲猪瘟 应急领导小组，2019 年种猪业务毛利率恢复至 2.77%，2020 年毛利率突破 35%。
地产业务开发周期较长，仍有一定存量。顺鑫农业地产业务收入主要由子公 司顺鑫佳宇贡献，项目主要位于北京、海南、包头等地。截至 2021 年末，公司 持有 4 个房地产在售及在建项目，总可售面积 68.29 万平方米，累计实现签约销 售面积 52.36 万平方米，尚余 15.93 万平方米，与市场需求存在一定错配。从投 资情况看，预计总投资额为 95.10 亿元，已投资 86.64 亿元，后续可能仍有一定 的投资支出。从公司土地储备情况来看，截至 2021 年末，公司尚未开发土地包 括 GBD 三期项目、小店项目、海南富海家园项目和山东鑫泽园项目共 4 处地块， 土地面积合计 66.87 万平方米，公司尚未有明确的开发计划。考虑到房地产项目 去化速度较慢，房地产业务仍将有所拖累。
房地产业务亏损多年，持续推进剥离为公司既定目标。由于房地产政策调整、 地产市场下行和重点楼盘有效需求不足，2021 年房地产开发产品共计提存货跌 价准备及合同履约成本减值准备 2.35 亿元，2022 年预计开发成本及开发产品计 提减值准备 6.0 亿元。顺鑫佳宇净利润多年亏损，2016-2021 年累计亏损达 19.2 亿元，主要系有息负债带来的高额财务费用以及存货跌价损失，对公司业绩造成 较大程度拖累。为避免盈利能力不佳的房地产业务继续拖累业绩，公司拟退出房 地产开发业务，坚持存量房产去化和项目整体处置同步推进的思路。2020 年 7 月海南文昌市政府有偿收回公司海南富海家园项目两宗土地使用权，剥离地产业 务进程加快。2021 年 12 月，顺鑫农业拟通过产权交易所公开挂牌方式转让持有 的顺鑫佳宇 100%股权，虽仍未实现交易，但体现了公司处置地产项目的整体思 路。除此以外，公司采取多种措施推动地产业务转型发展。根据规划，公司未来 将进一步聚焦“酒肉”主业，地产业务有望被剥离，资金有望加快回笼。
剥离房地产业务后利息费用有望减少，归母净利润有弹性。由于净利润多年 亏损、有息负债带来高额财务费用且无力偿还，顺鑫佳宇以其他应收款形式占用 母公司较多的资金。截至 2021 年底，顺鑫农业持有短期借款 28.8 亿元，长期借 款 20.5 亿元，受银行贷款利率影响，一年内到期的长期借款的利率在 3.6%~4.9% 范围内波动。此外，顺鑫农业于 2021 年 10 月 20 日发行北京顺鑫农业股份有限 公司 2021 年度第一期中期票据，债券利率为 3.7%，每年付息一次，2024 年 10 月 20 日到期一次性还本。总体来看，顺鑫农业在偿付利息费用上具有一定负担，近年来每年利息支出在 2 亿元左右。剥离房地产业务后，顺鑫农业的利息费用有 望减少，母公司净利率有望提高。
