如果你对该问题感兴趣的话，推荐你看看《消费基础设施公募REITs：回归商业本质，实现资产价值.p》这篇报告，下面是部分摘录的内容，具体请以原报告为准。
商业不动产主要包括租赁以及 联营两种经营模式。租赁模式 是当前最为广泛的商业经营模 式，指商业运营方向承租品牌 方出租场地，由承租方自主经 营并缴纳租金。联营模式是指 商业运营方引进品牌方进场销 售并签订联营合同，并由商业 运营方提供营销推广、活动策 划等服务，通常采用统一收银、 开具发票的方式，商场对整个 销售过程保有一定的主动权。 联营模式销售属性较强，通常 适用于零售类租户，所售商品 多为精品服饰、化妆品、珠宝 腕表等，销售坪效较高。
随着商业不动产行业的蓬勃发展，中国商业建设者同步尝鲜各类商业形式， 专业店、专卖店、商业步行街、仓储式商场、娱乐中心、便利店、折扣店、 专业市场、批发市场、农贸市场、各种底商、主题商业、特色小镇等相继亮相， 不同的商业类型在经营模式和产品特色上有着鲜明的差异。
在发行消费基础设施 REITS 的过 程中，有两个核心指标至关重要， 一是底层资产当前的估值（由项 目的经营情况、预期及当前的投 资回报要求决定），另一个是底 层资产未来运营所能产生的收入 预期（受未来经营计划、营收预 期、营收增长的可能性影响）， 它们将对发行基金的发行规模以 及未来的收益空间产生直接影响， 商业项目的经营收入和成本则成 为了核心的要素。
相比仓储物流、产业园以及保障性租赁住房等不动产业态，商业不动产的收入构成具有复杂且多元的特点。在 众多不同种类的收入中，一般租金收入占比最高，是商业物业最重要的收入来源。在剖析租金收入时，我们首 先了解租赁模式下租户三种不同的计租模式：
固定租金：指商业运营方向承租方出租经营场地而获取的固定租金收入，不受销售额或业绩的影响，按约定 的租赁面积与单价收取；
销售额提成租金：指商业运营方向承租方出租经营场地，并根据承租方实际销售额的一定比例而获取的提成租金收 入，按约定的销售额提成比例收取；
固定租金与销售额提成租金两者取高：指商业运营方向承租方出租经营场地，并按照约定的固定租金与提成租金两者取高的方式收取
在如上三种计租模式下，商业租金收入由固定租金收入与提成租金收入两种组成。其中，固定租金收入囊括了 采用固定租金模式以及二者取高模式租户的固定租金部分，采用提成租金模式以及二者取高模式租户当期提成 租金高于固定租金的部分则统一计入提成租金收入。采用联营模式的租户在收入模式上有“提成租金”及“保 底联销金与提成租金二者取高”两种模式，与租赁模式类似。
在租金收入外，商业不动产的收入还由以下几类构成
物业管理费收入： 指向承租方提供物业管理服务而获取的收入，服务 内容主要包括商业不动产运营所需的保安保洁、维 修维保等，确保商业不动产的良好运转和服务质量， 通常按约定的租赁面积与单价收取。
多经收入： 一般包含广告收入、仓库收入、场地收入等， 其中场地收入是指向租户出租非固定铺位的场 地，如特卖、车展、集市等而获取的收入。丰 富的多种经营收入意味着商业运营方积极举办 多样的活动并拓展不同类型的收入，是商业不 动产具备商业活力、积极主动运营的表现。
其他收入： 如推广收入、停车场收入等。
在商业物业经营过程中，运营方对于成本细节的理解与 把控可以直接影响项目的盈利能力与商业影响力。商业 项目运营涉及的成本细项较多，通常可分为两类：一类 是与资产运营规模相关的成本，一类是与资产运营收入 相关的成本：
规模相关成本
主要以商业项目的日常营运以及物业维护相关成本为 主，与项目规模成直接关系。 • 人员及行政成本包括项目商业运营所支出的人力薪 酬与行政办公费等成本，运营团队的职能通常包括 日常运营、招商、市场推广、客户关系、工程、行政等， 团队的人员规模与项目规模直接相关； • 物业相关成本主要内涵为项目物理管理成本、维修 维护成本、能源费等费用，其中物业管理成本金额 占比较大，覆盖项目的保安保洁、公区及公用设施 设备维护等。整体而言，物业相关费用有助于确保 商业项目的整体品质和设施的良好维护。
收入相关成本
主要内涵为市场营销与营运成本， 与收入相关性较高。 • 市场营销与营运成本包括项目举办的各类营销宣传 活动、销售促销以及客户维护等费用，市场营销活 动的策划举办与项目客流量、销售额以及商业影响 力的提升有着直接的关联；
