我国主要通过中介公司、互联网平台、双边经纪人共同降低三大成本。
我国二手房市场起步较晚，中介行业线上线下齐头发展，目前为多方委托、双边代理模 式。1）我国二手房市场起步较晚，改革开放后确立了房地产经纪的合法地位，房地产 交易开始逐步走向市场化，1992 年开始港台中介中原地产、顺义房屋进入内地，各城市 纷纷成立区域型中介公司。2）1998 年房改取消福利分房制度，房地产进入全面市场化 阶段，二手房成交量出现第一波繁荣浪潮。3）当时正值互联网飞速发展，线上信息平 台和线下中介业务齐头并进，1999 年搜房网、安家网成立，2000 年开始传统中介我爱 我家、麦田、链家等纷纷成立，目前已发展有互联网信息平台、交易平台等。4）目前 我国二手房交易主要为居间模式，实行多方委托、双边代理，即卖方可以将房源委托给 多个经纪人，找到买方并撮合成交易的经纪人可以得到佣金，主要由买方支付佣金。
我国二手房市场逐步迈入买方市场，部分城市佣金已由“买方支付”向“双方支付”转 变。1）国内房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房市场已经从卖方市场进入 到买方市场。2023 年 1-8 月，诸葛数据研究中心监测的重点 10 城房源平均生命周期翻 倍至 200 天，2018 年仅 85 天。9 月执行“认房不认贷”后，一线城市二手房挂牌量上 升至新高度，预计房源平均生命周期更长。2）9 月 26 日，北京链家将中介服务收费标 准从房屋成交总价的 2.7%统一下调至 2%，收费模式从买方单边支付改为买卖双方各承 担 1%。成都、大连等城市已采取双边收费达 10 年以上，近年来，广州、深圳、上海、 重庆等城市也陆续实行了双边收费。为了降低房屋流通成本，促进房屋流通，越来越多 卖方愿意承担部分中介费，预计还会有更多城市跟进。
依靠企业自身主导的变革，我国二手房交易由“赚价差”转变为“透明交易，赚服务费” 模式。1）我国二手房发展初期市场飞速发展，以北京为例，二手房交易从 2001 年 2 万 套到 2007 年金融危机之前 10 万套，市场容量急剧扩张 5 倍。该阶段中介公司借由买卖 双方之间的信息不透明，以赚取双方的差价谋利。吃差价、押房子是比较普遍的商业模 式，尤其以天津顺驰的“资金模型”为代表。2）这种模式的本质在于扩大信息差，人 为阻碍信息流通效率，企业难以扩大规模。几乎所有吃差价的公司最终都退出市场，早 期率先提出不吃差价的公司脱颖而出，抓住时机发展壮大规模。例如 2003 年广州满堂 红率先推行“三方合约”、不吃差价，2004 年链家提出透明交易、不吃差价，2005 年 好旺角提出不吃差价。
行业真房源标准的普及，是二手房交易降低信息搜寻成本的重大前提。1）2008 年行业 处于低谷期，中原地产等选择收缩，链家则逆势建立房源字典，随后政策刺激下行业迎 来好转，2011 年链家在楼盘字典的基础上推出真房源，我爱我家等企业逐步跟进，推动 行业真房源标准普及，构建了消费者与中介的信任，成为中介行业的根本转变。贝壳平 台诞生之初即 2018 年中，贝壳找房（链家）的真房源率已经达到 95%以上，另外 5%的 房源为“更新不及时的房源”。2）美国依靠全国房地产经纪人协会（NAR）管理和维 护 MLS 系统，保障平台房源真实性，我国更多依靠头部中介公司主导行业变革，目前 行业尚未做到全面真房源，部分互联网信息平台以及小型中介公司仍存在虚假房源。
我国房地产互联网平台的本质在于降低信息搜寻成本。我国二手房中介行业形成互联网 信息平台、互联网交易平台、官方直售平台等典型模式。不同平台运营模式存在不同， 但本质都是在聚集信息、呈现信息，降低个体的信息搜寻成本。互联网信息平台和交易 平台都在搭建房源信息系统、提供 VR 或图片在线看房、链接经纪人，让消费者在线上 即可了解房源基础信息，降低信息搜寻成本。官方直售平台则为房东在政府官方存量房 买卖平台上发布信息。
传统中介发展的互联网交易平台往往房源准确性、及时性和丰富程度最高。1）互联网 信息平台收入来源于经纪人或经纪公司为获取客源而支付的广告费或端口费，越多经纪 人上传房源信息，平台收入越高，因此平台实行弱监管，往往会陷入“公地悲剧”，为 扩大曝光度和吸引咨询，虚假房源横行。互联网信息平台内在属性决定其无法保证房源 的准确性和及时性。2）自营平台是传统中介由交易端向线上获客拓展，拥有经纪人， 可以通过真房源筛查机制进行线上线下核验，往往依靠公司自律保障房源真实性。3） 自营平台可能难以保证房源全面性，允许加盟而形成自营+加盟平台，其可以快速提升 平台房源数量，但需要平台对加盟商实行强监管，才能保障真实性。4）去中介化平台 以低佣金或去中介为理念，试图通过烧钱补贴等模式快速切入市场，真房源需要经纪人 进行核验，长期 0 中介费或固定中介费无法支撑该项支出，提高中介费又会降低吸引力。 5）官方房东直售平台天然保证真房源，在政府官方网站实名认证后即可上传房源信息， 通过系统自动审核、确保房源权属真实且房屋可售后即可对外发布。但所有流程均由房 东操作，难以保证房屋信息及时，且初期规模较小难以产生网络效应。2016 年 11 月杭 州在全国范围率先上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，截至 2024 年 2 月 26 日， 仅有 7400 套房源上传。
我国二手房交易尚未形成市场化分工，部分中介公司往往还提供资金监管、房屋漏水保 险等安全保障服务，一定程度降低交易成本。1）美国形成以资金监管公司为核心的交 易制度安排，连接产权保险、经纪公司、房屋检查等多个专门行业的市场化模式。2） 我国二手房交易起步较晚，尚未形成完整的市场化分工，部分重要业务由中介公司提供， 如资金监管，大部分中介公司可提供该项服务。贝壳合作银行资金存管是贝壳联合工农 中建、浦发交通等银行为客户免费提供的资金监管，线上可操作、流程可视、一站式办 理。此外北京链家等还提供房屋漏水保固补偿。3）整体来看，中介行业尚未建立统一 标准，不同中介公司提供服务不尽相同，服务水平和保障程度参差不齐，头部公司费率 较高，但往往安全保障程度更高。
传统经纪人通过维护房源、房源带看，降低信息搜寻成本；提供产权查验、办理过户等 流程服务降低交易成本；以及提供谈价服务降低部分学习成本。1）经纪人通过负责寻 找、发布、维护房源，以及线下带看对房源进行深入补充介绍，部分程度降低信息搜寻 成本；2）相比于美国的专业化分工，我国经纪人还协助检查房屋、确认房屋产权、申 请贷款、办理过户及交税等，也在一定程度上降低了买卖双方的交易成本。3）房源与 客源匹配过程中产生的动态信息，包括直观量化的带看量、咨询量、业主调价幅度及次 数等，也包含难以量化的预期变化、急切程度等信息，通常是经纪人深耕社区、常年累 积的谈价经验形成的结果。经纪人还参与谈价环节，降低个体的学习成本。4）目前不 同中介公司的经纪人提供的各环节服务内容差异不大，差异更多体现在资深经纪人和初 级经纪人对市场、区域房源的了解和谈价水平上。
自媒体看房提供专业咨询建议，本质是降低购房者的学习成本。1）我国逐步进入存量 房时代，消费者对政策、市场、成本、产品、风险分析的需求提升，抖音、微信、小红 书等自媒体看房兴起，二手房业务基本是面向 C 端，通过直播分享楼市观点，为购房业 主提供前期咨询服务，大多数并不直接参与后期看房、谈价以及流程服务环节。据贝壳 调查，22.1%的贝壳平台经纪人从自媒体平台获得过客源委托，16.2%的经纪人从自媒体平台获得过房源委托。2）与传统端口相比，自媒体平台不仅能以视频、图片、文字等 新形式承载大量信息，更是将选择权给予消费者，消费者有机会主动选择更信任的经纪 人进行服务。3）自媒体博主通过输出市场行情、区域发展、板块特征等观点，吸引并 形成一批认可个人品牌、能够反复触达的潜在客户群体，在购房决策的早期阶段就切入， 为客群提供长期、高频、专属、私密的房地产咨询服务，已朝着买方代理模式发展。
