特区建工唯一上市子公司，全方位的城市综合运营商。
深圳市天健（集团）股份有限公司，是深圳市国资控股上市公司，曾获得深圳市 市长质量奖提名奖，同时也是特区建工集团的核心子公司。公司主要经营领域包 括城市建设、综合开发和城市服务，致力于成为一个全方位城市综合运营商，集 建设、开发、运营和服务于一体，以打造美好生活的城市为使命。在深圳市及其 他地区，天健集团以其协同发展的产业优势，为重大基础设施建设、民生工程和 公共服务提供一站式解决方案，以建设宜居、生态、环保、智慧城市为目标。
第一阶段，成立初期奠定基础（1983-1991）。1983 年基建工程兵 302 团整体转业 深圳，成立深圳市市政工程公司；1988 年成立深圳市香蜜工程开发公司，从事房 地产开发业务；1991 年组建深圳市景田物业管理公司。在此阶段奠定三大业务板 块基础。 第二阶段，从股份制改造到上市（1992-1999）。1993 年经市政府批准，深圳市市 政工程公司进行股份制改造，改组成立深圳市天健股份有限公司；1995 年承接香 港大屿山机场地铁东涌段工程等项目；1997 年 4 月，经市政府批准，深圳市天健 实业股份有限公司更名为深圳市天健（集团）股份有限公司；1999 年在深圳证券 交易所上市。 第三阶段，积极拓展子公司，受国资委直管（2000-2008）。2001 年天健地产公司 下设长沙房地产公司，此后，陆续在南宁、广州、上海、惠州、苏州、东莞、成 都等地成立房地产公司，在当地开发房地产业务；2004 年深圳市国资委成为天健 集团第一大股东，履行出资人职责；2008 年成立深圳市隧道工程有限公司，统筹 集团范围内的地铁业务，实行专业管理和专项经营。 第四阶段，体制改革，深耕深圳，拓宽产业链（2009 至今）。2009 年，按照主辅 分离、辅业改制的原则，实行改制；2010 年完成国企三项制度改革；2016 年承接 第一个棚户区罗湖“二线插花地”改造项目，同年成立天健城市更新公司；2019 年参股壹创国际股份，延伸建筑设计、工程造价咨询等产业链。
深圳市国资委为公司实际控制人，组建特区建工专项发展。深圳市国资委为深化 区域性国资国企综合改革，推动深圳建筑业高质量发展，于 2019 年成立深圳市 特区建工集团有限公司（简称“特区建工集团”，下同），并划转天健集团 23.47% 的股份。第二大股东深圳市资本运营集团有限公司持有 16.10%股份，也由深圳市 国资委完全控股。
天健集团作为特区建工唯一上市子公司，核心管理团队互有重叠，有望依靠股东 平台优势提高业务协调性。特区建工集团承担深圳市国资建工资源整合、建工产 业投资与经营、产业空间服务保障等平台功能，业务主要包括工程建设、“工业上 楼”、城市服务、综合开发，拥有市政、建筑施工总承包“双特级”，市政、建筑、 公路工程设计 8 个甲级，施工总承包 26 个一级等 170 余项资质。截至 2022 年 底，特区建工总资产 825.55 亿元，净资产 165.75 亿元。天健集团为特区建工拥 有的 12 家二级企业中唯一上市公司，且公司部分董事和监事同时担任特区建工 集团董事或高级管理人员，公司有望依托股东平台的强大资源整合能力，提高业 务协同性，持续提高建设、开发、服务多元化发展的能力。
4.1 营收高速增长，未来存在保障
营业收入增长迅速，地产开发与工程施工贡献主要规模。公司营业收入同比保持 较高增速，2022 年全年实现营业收入 264.6 亿元，同比+13.7%，2023H1 实现营 业收入 128.0 亿元，同比+54.5%，2017-2022 年营业收入 CAGR31.4%。房地产开 发及工程施工业务为收入主要构成，房地产业务 2022 年实现收入 100.3 亿元， 同比+2.0%，2023H1 实现收入 68.0 亿元，同比+79.4%；工程施工业务 2022 年实 现收入 184.1 亿元，同比+25.4%，2023H1 实现收入 62.2 亿元，同比+34.8%。
公司地产业绩保障倍数较高，未来营收存在保障。截止 2023Q3，公司合同负债与 预收账款 116.4 亿元，为 2022 年营收的 0.44 倍，为 2022 年房地产业务营收的 1.16 倍。公司地产业绩蓄水池维持高位，未来营收的稳健增长存在保障。
4.2 利润率短期有所下滑，地产开发毛利率仍存发力空间
毛利同比略有下降但仍存在保障，房地产开发为毛利主要构成。2017-2022 年公 司毛利润长期维持高于 10%的同比增速，2023H1 同比-20.4%，我们认为此前公司 毛利润维持高增长主要系优质项目天健天骄持续结算，2023H1 有所下滑或因优质 项目结算趋近完成，主要结算项目为天健悦桂府，但公司后续仍处储备有碧海花 园、南岭村等旧改项目资源，后续毛利率仍可高于市场平均。
2023 年公司地价相对较高项目开始结算，盈利能力短期承压。2023 年前三季度， 公司实现归母净利润 10.3 亿元，同比-27.6%，归母净利率 5.8%，较 2022 年全年 净利率下滑 1.5pct。公司盈利能力下降或因优质项目天健天骄结转周期逐渐结 束，且工程施工业务营收较高但毛利较低导致，后续公司城市更新拿地项目逐渐 竣工结算有望拉升持续推动业绩好转。
公司费率管控成效显著，有望助力归母净利回升。公司费率持续优化，截至 2023Q3， 销 售 / 管 理 / 财 务 费 用 率 较 2018 年 高 点 分 别 下 降 0.5/0.7/1.1pct 至 0.7%/2.0%/1.1%。
4.3 三道红线稳居黄档，融资渠道畅通
公司净负债率持续优化，现金短债比再上升。公司净负债率长期处于红线要求区 间，截至 2023Q3 进一步优化至 56.7%，较年初下降 32.5pct；现金短债比近年来 持续升高，自 2017 年起持续满足大于 1.0 的红线要求，截至 2023Q3，公司现金 短债比为 1.4。
剔预负债率存在小幅优化空间，有息负债略有下滑。截止 2023Q3，公司剔预负债 率为 73.6%，较红线小于 70%要求的差距较小，且较年初-2.7pct 略有改善，公司 三道红线处于“黄档”区间；2020 年后公司有息负债规模整体保持稳定，截止 2023Q3，公司有息负债 165.3 亿元，同比-17.0%。
债券融资渠道畅通，连续多年成功发行信用债。公司 2020-2023 年连续发行信用 债，融资渠道畅通，中票/公司债的票面利率范围在 3.60%-4.45%区间。目前公司 整体债券余额 68.0 亿元，2024 年到期规模 51.0 亿元。
公司平均成本位于主流房企中位数。公司平均银行贷款融资成本区间为 2.4%- 5.88%，期限结构较为健康，其中 2-3 年贷款占主要比例；债券平均融资成本区 间为 2.13%-4.45%。粗略假设 4.45%为公司平均融资成本，仍位于主流房企中位 数，且相差较小。
