REITs 在我国被定义为不动产投资信托基金，最早在欧美国家出现并繁 荣发展，我国于 2021 年 5 月发行了首批 REITs，在国内一系列政策的 支持下，多种底层资产类型的 REITs 逐渐发行上市，越来越多的投资者 参与到 REITs 投资中。
REITs 是“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资 金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。基础设施 公募 REITs 是依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础 设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等 主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资 者的标准化金融产品 1。但中国目前还没有官方文件对 REITs 进行专门 定义的官方文件，也还未正式引入 REITs 的相关法规。 美国对 REITs 进行了定义的官方文件主要包括《投资公司法案》 （Investment Company Act）和《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）。根据《投资公司法案》中的规定，REITs 是一种 投资公司，其主要业务是持有和经营房地产，以及通过向公众出售股票 或通过其他方式筹集资金来投资于房地产 2。《房地产投资信托法案》则 进一步规定了 REITs 的税收优惠政策，包括要求 REITs 将大部分收入分 配给股东、以及对符合条件的 REITs 的收入给予特殊的税收对待等 3。
REITs 早在 20 世纪 60 年代便在美国出现，1990 年之前只有美国、荷 兰、澳大利亚等少数国家发行了 REITs，1990-1998 年间随着美国房地 产业快速发展，REITs 市场也迎来了大发展。2000-2010 年欧洲和亚太 地区 REITs 在政策引导下有所发展，但受制于 2008 年金融危机，美国 REITs 发行量有所减少，全球 REITs 市场增长也较为缓慢。2010 年之后， 房地产市场回暖，全球各范围内 REITs 发行量呈上升趋势，且欧洲和亚 洲的发展中国家 REITs 市场发展较快。
我国首批 REITS 在 2021 年 5 月发行，截至 2024 年 3 月 24 日，我国 共发行了 35 只 REITS，其中园区基础设施 REITS 和交通基础设施 REITS 数量较多，均为 9 只。2021 年第二季度发行 REITS 规模最大， 达到 314.03 亿元。2022 年 Q2-Q4 REITS 发行较为集中，发行额均高 于 100 亿元。总体来看，交通基础设施 REITS 发行规模最大，目前交 通基础设施 REITS 存量规模已达到 487.63 亿元，占总体 REITS 发行规 模的 44.11%。2024 年 1 月首批消费基础设施 REITS 完成发行，发行规 模达到 89.23 亿元。
早在 2008 年，国务院发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中就提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”， 但由于经济金融体系尚不完善，REITs 的发行尝试均以失败告终。2014 年，内地第一单类 REITs 产品“中信启航专项资产管理计划”在深交所 成功发行。2021 年 5 月，第一批公募 REITs（共 9 只）发行成功，涉及 园区基础设施、交通基础设施、仓储物流和生态环保四种底层资产类型。 随后，在政策的支持下，能源基础设施 REITs、保障性租赁住房 REITs 和消费基础设施 REITs 也逐渐进入一级市场。
2023 年至 2024 年初，我国 REITS 的相关政策有以下要点：1）对 REITs 每年净现金流分派率的要求略有降低：《国家发展改革委关于规范高效 做好基础设施领域不动产投资言托基金(REITs)项目申报推荐工作的通 知》中的最新规定为“非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%”；2）不断引入增量投资者： 《关于优化公开募集基础设施证券投资基金(REITs）发行交易机制有关 工作安排的通知》中提出将推动 FOF 基金、社保基金和 ETF 产品投资 REITS 市场；3）优化 REITs 财务会计计量方式：证监会于 2024 年 2 月发布的《监管规则适用指引——会计类第 4 号》中提出，并表原始权 益人合并财务报表层面关于基础设施 REITs 其他方持有份额可列报为权 益，有助于促进 REITs 项目估值方法的优化和调整，或进一步提升原始 权益人和投资者参与基础设施 REITs 市场的积极性。
