相比于其他类型的资产证券化产品，REITs 具有一 些独特的特征。
REITs 按照不同分类标准主要可分为 5 类，按基金期限和发行方式划分， 我国已发行的 REITs 均为封闭式 REITs 和公募 REITs。相比开放式 REITs，封闭式 REITs 具有有限数量的份额，且投资者购买份额后无法 随时申购赎回，这些份额通常在证券交易所上市交易；公募 REITs 指以 公开发行的方式向社会公众投资者募集的信托资金，私募 REITs 的募集 对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。 按组织形式划分，REITs 可以分为契约型、公司型和合伙型，我国已发 行的 REITs 均为契约型 REITs，美国、英国等国家的 REITs 主要采用公 司型。契约型 REITs 的主体是以信托法或基金法成立的信托契约或基金， 其通过发行信托收益凭证或基金份额向投资者募集资金，并将利润以信 托利益或基金分红的方式分配给投资者；而公司型 REITs 的主体则是以 公司法为依据成立的股份制实体企业，其通过发行股份的方式向股东筹 集资金，并将利润以股利的方式进行分配；伞形合伙 UPREITs 于 1992年诞生，UPREIT 中经营合伙人出资、参与合伙企业的管理并收取相应 的管理费以及投资收益，房产所有人以其持有的房地产出资成为这个经 营合伙的有限合伙人，不参与管理但拥有合伙收益分配权，并以其投资 份额为限承担合伙债务，DOWNREITs 并不要求有一个中心的运营合伙， 而是为每一宗想获取的交易形成一个新合伙，不再集中于伞形合伙层面。
按项目属性划分，REITs可以分为产权类 REITs和特许经营权类 REITs， 我国目前已发行的 33 只 REITs 中 21 只为产权类 REITs，14 只为特许 经营权类 REITs。产权类 REITs 主要持有和管理物业的所有权，其投资 回报通常来自于租金收入和物业价值的增长，特许经营类 REITs 则主要 通过特许经营权来获得收入，而不是直接持有物业。按资产类型划分， REITs 可以分为交通基础设施 REITs、生态环保 REITs、能源基础设施 REITs、园区基础设施 REITs、仓储物流 REITs 和保障性租赁住房 REITs，我国已发行的 REITs 中园区基础设施 REITs 和交通基础设施 REITs 数量较多，均为 9 只。
REITs 主要由发起人、受托人、管理人和基金单位持有人等主体构成。 发起人的主要职责是选定证券化资产并转移给特殊目的载体（SPV），同 时拥有向 SPV 请求拟定发售资产取得对价的权利；受托人一般为银行或 者附属的信托公司，接受 REITs 的委托，以信托的方式为基金持有人拥 有不动产并监管管理人；管理人接受 REITs 的委任，负责 REITs 资产的管理和运营；基金单位持有人拥有 REITs 的资产并对其有最终决定权， 对 REITs 产生的收益拥有受益权；特殊目的载体主要是出于隔离风险、 避税等方面考虑；物业管理人负责信托所持房地产的维护、管理。
我国发行的 REITs 基本通过“公募基金+资产支持证券（ABS）”的结构 持有项目公司股权。具体来看，首先，基金管理人通过与专项计划管理 人签订认购协议，将认购资金以专项资产管理方式委托给其管理，从而 获得资产支持证券 100%的所有权；其次，专项计划向原始权益人收购 基础设施项目，ABS 层面持有公司股权+债权，项目公司的经营收益通 过偿还 ABS 利息形式来减轻项目公司的所得税税负。此外，部分公募 REITs 的设置会稍微复杂些，即在 ABS 和项目公司间设置了特殊项目载 体 SPV，即通过设立 SPV 向原始权益人收购项目公司股权和债权，再 由专项计划向原始权益人购买 SPV 的目标股权和债权，收购完成后，项 目公司反向吸收合并 SPV。例如中航首钢生物质、红土创新盐田港仓储 物流，加入了“反向吸收合并 SPV”的安排。
REITs 是资产证券化的衍生品，目前市场上的资产证券化产品还有 ABS、 CMBS、类 REITs，相较于其他资产证券化产品，REITs 具有的主要特 征包括：1）较强的流动性：REITs 的发行方式是公募，将完整的不动产 资产分为较小的基金份额，这些份额可以上市流通以供投资者交易，有 效降低了投资者门槛；2）较强的权益属性：公募 REITs 产品的权益属 性凸显，且拥有底层资产的所有权，投资者的收益来源为分红收益和资 本利得；3）较低的杠杆：根据我国《公开募集基础设施证券投资基金 指引(试行)》，“基础设施基金直接或间接对外借款，应当遵循基金份额 持有人利益优先原则，基金总资产不得超过基金净资产的 140%”，可见 我国对于 REITs 的杠杆率有较严格的要求；4）较稳定的现金流：REITs 大部分资金用于购买能产生稳定现金流的物业资产，且我国监管对 REITs 设置了强制分红规定，公募 REITs 每年给投资者的收益分配比例 不得低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。
2023 年末各 REITs 的流通份额占比大多集中在 50%-80%之间，其中华 夏中国交建高速 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT 和国泰君安东久 新经济 REIT 流通份额占比较高，均高于 75%。而国金中国铁建高速 REIT、华泰江苏交控 REIT 和中航京能光伏 REIT 这三只 REITs 的流通 份额占比较低，均低于 30%。从目前的战略投资者禁售情况来看，各 REITs 的限售份额占比集中在 30%-60%之间，国金中国铁建高速 REIT、 华泰江苏交控 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT 和中航京能光伏 REIT 的限售份额占比较高，流动性较差。
2021 年末至 2022 年初 REITs 总换手率居于高位，2022 年 4 月份之后 在一定范围内波动，特许经营权类 REITs 的换手率波动程度较大。自首 批 REITs 上市后，REITs 市场换手率呈波动上升趋势，2021 年 11 月份 换手率升高至 50%左右，流动性较强，2022 年 1 月份流动性下降后再 度攀升，3 月后急剧下降，2022 年 4 月份之后稳定在 10%至 30%之间。 自 2023 年 11 月起， REITs 市场流动性有小幅回升， 2024 年 1 月份 换手率达到近半年来最高位，随后出现小幅下降趋势。
