自 2010 年起，日本人口陷入持续的负增长，人口总量减少对日本房地产市场的整体 需求造成一定影响，但日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的稳定发 展。
根据日本政府的人口推计，2023 年日本总人口数为 1.24 亿人，相比 2020 年的普查 人口数减少近180万人；此外，近年来日本出生率呈逐年下降趋势，2022年已降低至6.3‰， 创历史新低。从家庭数量来看，2023 年日本家庭总数为 5418.93 万户，其中数量最多的 为单身家庭，占总数比率达 36.5%；有夫妻和孩子的核心家庭曾经是占比最高的类别， 但自 2006 年以来占比持续下降。以上数据反映，日本人口已陷入严重的负增长。
从存量住宅规模来看，2023 年日本住宅总计 4686.3 万户，相比前值增长 4.19%；自 1998 年以来，日本住宅数量的增长速度明显放缓。从住宅新开工情况来看，2023 年日本 新开工住宅建筑面积为 6219.5 万平方米，仅有上个世纪 90 年代的一半。总体来看，近年 来日本住宅数量增长缓慢，新开工住宅建筑面积也在持续收缩，这表明在人口负增长的 趋势下，日本的整体住房需求已呈下行趋势。
日本人口的结构性数据凸显了日本的少子、老龄以及不婚等问题。除总人口持续减 少外，日本的年轻人口所占比重也在持续降低。日本总生育率在 1970 年代已出现明显的 下降趋势，每名妇女生育数于 1975 年减少至 2 人以下，日本人口减少的趋势初步形成。 根据日本总务省最新公布的人口推算数据，截至今年 4 月 1 日，包括常驻外国人在内， 日本不满 15 岁的儿童人口同比减少 33 万；日本儿童人口占总人口比例为 11.3%，同比下 降 0.2 个百分点，均创 1950 年有统计以来最低纪录，这表明日本的少子化问题近年来已 趋于严重。
与日本年轻人口占比持续减少的趋势相对应，日本 65 岁以上的高龄人口屡创新高。 根据联合国标准，65 岁以上人口占比超过 7%即为“老龄化社会”，而超过 14%以上则为 “老龄社会”。日本的老龄化率在 1969 年即超过 7%，而在 1994 年时已超过 14%，从初 步老龄化到深度老龄化仅用了 25 年时间，明显快于英国、德国等发达经济体。截至 1947 年，日本老龄人口数只有 374 万人，而在 1994 年时已增长至为 1755 万人，相比 1947 年 增长了 4.7 倍；与此同时，总人口数仅增长了 1.6 倍。少子化和老龄化趋势共同推动了日 本的人口负增长，根据 OECD 的预测，日本人口到 2030 年时将减少至 1.19 亿人，而到 2061 年人口将仅剩 9189.74 万人。
日本自 2010 年起已开始人口负增长，但日本房地产市场整体上并未受到人口负增长 的明显冲击。在人口总量减少的大趋势下，日本大都市的虹吸效应和家庭结构小型化等 因素共同促成了日本都市圈房地产市场的持续发展。此外，世界银行数据显示，当前日 本森林覆盖率达 68.41%，这表明日本有大量土地并不宜居，因此日本特殊的地理环境也 促使人口持续向都市圈流入。日本城镇化率在 1968 年已超过 70%，而日本人口的负增长 趋势并未遏制日本的城镇化进程。截至 2022 年，日本城镇化率已高达 91.96%，54 年间 城市化率年化增长率达 0.5%，这为房地产市场的稳定发展提供了支撑。
土地市场方面，以人口数量最多且增长速度最快的东京为例，2023 年东京土地均价 为 113.52 万日元/平米，明显高于同期日本全国平均水平（20.51 万日元/平米）。从增长情 况来看，东京土地价格近 10 年以来总体维持正增长，年化增长率达 4.45%，亦高于日本 全国平均土地价格增长水平。此外，东京部分核心地块的地价已恢复至泡沫破裂前的水 平，如东京都中央区银座 2-6-7 号的最新基准价格高达 4010 万日元/平方米，已超过泡沫 经济时期 3800 万日元/平方米的峰值。以上数据反映，东京的房地产市场仍然有较强的 需求支撑，且人口的持续流入将持续带来需求释放。
住宅市场方面，根据日本不动产研究所数据，日本全国住宅价格指数从 2013 年末到 2023 年末上涨了 35.1%，其中独立式住宅价格指数上升了 18.0%，公寓楼价格指数上升 了 83.7%，增速远高于独立式住宅。结合人口因素考虑，一方面人口持续向城市流入对 住房需求形成有力支撑，推动住宅价格整体上涨；另一方面单身家庭户数持续增长、大 都市土地供应有限等因素共同推高了日本居民对公寓的需求。从地区结构来看，日本各 个地区的住宅价格分化明显，其中人口较为集中的东京圈、大阪圈、南关东圈等都市圈 的住宅价格明显高于日本全国水平，价格波动也相对较大。
长期来看，人口总量的减少和老龄人口增加意味着劳动力人口的减少，这将不可避 免地导致生产力下滑，进而影响宏观经济的增长速度。此外，深度老龄化也将导致储蓄 率下降、医疗保健支出增加、社会保险与福利支出上升，进而加剧政府的财政压力。考 虑到规模经济的持续发展和政府财政压力的增大，养老服务相关设施将集中在都市与乡 镇中心，而郊区和农村可能缺乏完善的养老服务体系，因此老龄人口也将持续向大都市 迁移。随着老龄人口及劳动人口均向都市中心转移，这种人口集中化趋势可能会造成日 本某些中小型城镇的消失，特别是人口大幅减少的乡镇地区。在此背景下，日本房地产 市场的集中度也将进一步提高，都市圈的住房需求将稳定增长，而中小型城镇的需求空 间则将持续被压缩。
