践行新时代，新一轮保障房规划建设进行时。
保障性住房是指政府为特定家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，这 种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房，存在特定的销售对象、销售 体系以及管理模式。 目前，新一轮保障性住房规划建设启动。2023 年 8 月国务院审议通过《关于规划 建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14 号文），指出“在大城市规划建设 保障性住房，加大保障性住房建设和供给”，提出要加快建立一种“保障+市场”的 房地产业发展新模式。目前保障性住房建设可分为配租型和配售型两种，其中配 租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障房按保本微利原则配售。
从“94 房改”以来，保障房已有近 30 年的历史，“配售”、“配租”、“改造”、“租 售并举”4 种类型保障房轮番占主导地位。根据侧重点不同，将保障房历史大致分 为 4 个阶段：
第一阶段：1994-2007 年，经济适用房为主，廉租房等为辅。1994 年《国务院关 于深化城镇住房制度改革的决定》提出建立“具有社会保障性质的经济适用住房 供应体系”，并要求每年新建总量中经济适用房占比要达到 20%以上。1998 年国 务院进一步深化城镇住房制度改革，经济适用房成为多层次住房供应体系的主要 类型。廉租房概念也在 1998 年被提出，但由于缺乏资金来源进展缓慢。2003 年 国务院提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，经济适用房降温。
第二阶段：2008-2013 年，保障房建设提速，廉租房、公租房等配租型为主。 国 务院 2006 年发文加快廉租房建设，2007 年《国务院关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见》明确“廉租住房制度为重点”。2008 年《国务院办公厅关于促 进房地产市场健康发展的若干意见》要求加大保障性住房建设力度，廉租房、棚 户区改造、经济适用房共同发力，保障房提速明显。2011 年，《国务院办公厅关于 保障性安居工程建设和管理的指导意见》发布，“大力推进以公共租赁住房为重点 的保障性安居工程建设”，公租房成为新重点。
第三阶段：2014-2021 年，棚户区改造为主，旧改接力。2013 年《国务院关于加 快棚户区改造工作的意见》就提出“加快推进各类棚户区改造”。2014-2015 年国 务院连续发文加强、加快棚户区改造，计划在截至 2014 年底全国共改造各类棚户 区住房 2080 万套、农村危房 1565 万户的基础上，2015-2017 年分别增加 1800 万 套、1060 万户。2020 年，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的 指导意见》发布，力争到“十四五”期末基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇 老旧小区改造任务，经摸底涉及老旧小区约 22 万个。
第四阶段：2021 年以后，保障房制度租购并举。2021 年，《国务院办公厅关于加 快发展保障性租赁住房的意见》提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和 共有产权住房为主体的住房保障体系”，配租型保障房重回主导地位。2023 年住 房保障体系得到进一步深化。2023 年国发 14 号文《关于规划建设保障性住房的 指导意见》发布，标志着新一轮“房改”开启，构建“刚需有保障、改善有商品” 新模式。配售型保障房也成为重点，最终目的是建立租购并举的住房制度。
从中央政府官网披露数据来看，从 2008 年到 2018 年，全国城镇保障性安居工程 合计开工约 7000 万套，其中公租房（含廉租房）1612 万套、经济适用住房 573 万 套、限价商品住房 282 万套、棚改安置住房 4522万套，分别占比 23%/8%/4%/65%。 住建部表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近 900 万套， 预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资 3 万亿元左右。 2021-2023 年已完成保租房开工建设和筹集 547 万套，完成十四五目标 61%左右， 同时完成棚改 444 万套。
14 号文的发布标志着我国住房保障制度进入新的发展阶段，其存在以下影响： 1）扩充我国住房保障体系。原有保障性住房体系主要面向中低收入、低收入家庭， 收入财产有标准限制，且经济适用房等保障房还存在城镇户口限制，因而存在一 些户籍、收入不符合条件，且无法负担商品房的住房困难群体。2021 年国办发 22 号文提出了保障性租赁住房，保障对象扩大至“新市民、青年人”；2023 年 14 号 文“拓展配售型保障性住房的新路子”，将住房有困难且收入不高的工薪收入群体 纳入保障房体系，最终实现“政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求”的 租购并举的住房制度。
2）缓解区域层面住房供给结构性短缺。我国住房供给呈现结构性差异，常住人口 超过 300 万的大城市人均住房面积大多低于全国平均水平，部分城市人均住房建 筑面积低于 30 平方米。14 号文明确支持这些常住人口 300 万以上的大城市率先 探索实践保障房建设，有利于这些大城市扩大住房供给，缓解结构性短缺。
3）盘活存量住房资源。当前我国商品住宅库存较高，2017 年后呈现上升趋势，截 至 2023 年底狭义库销比达 1.86 年，为 2011 年以来最高水平。大规模新建保障房 将影响商品房需求，不利于缓解供给过剩。14 号文明确指出“要充分利用依法收 回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集 保障性住房。”目前已有城市开始着手盘活存量，如福州市 2023 年 12 月 27 日印 发《关于利用存量住房筹集盘活为保障性租赁住房实施细则（试行）》，提出符合 条件的存量住房可以装修改造后盘活为保障性租赁住房。
