快速增长，方兴未艾。
REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资基金，是 一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门 的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券 工具。其核心功能是实现不动产证券化，即将规模大、流动性低的不动 产转化成方便于广大投资者参与投资和交易的金融产品。我们可以将其 理解为把底层不动产资产进行“IPO”，投资者可在公开的二级市场上交 易转让其持有的 REITs 份额。
REITs 自 20 世纪 60 年代在美国推出以来，已有 44 国家和地区相继 推出相关市场，截止 2023 年年底，EPRA（The European Real Estate Association）口径全球 REITs 总规模逾 1.69 万亿美元。其中，美国是 全球最大的 REITs 市场，总市值近 1.21 万亿美元，占全球总规模 71.9%。亚洲市场方面，日本上市 REITs 总市值约 1050 亿美元，占全 球 REITs 总规模 7.3%，是亚洲最大的市场；新加坡上市的 REITs 总 市值约 650 亿美元，中国香港上市 REITs 总市值约 200 亿美元，中国 大陆目前 REITs 市值余额 130 亿美元。
全球主要经济体均已建立 REITs 市场。随着 REITs 模式在全球的普 及，目前拥有 REITs 的国家和地区占 2021 年全球 GDP 的 83%，高 于 1990 年占全球 GDP 的 28%。在此期间，REITs 国家和地区的 GDP 从 65 亿美元增加到近 98 万亿美元。1990 年，REIT 国家和地区仅占 全球人口的 6%，得益于亚洲的印度和中国分别于 2014 年和 2021 年 建立 REITs 市场，截止 2021 年已建立 REITs 的市场已占全球人口的 64%。
近十年来亚洲市场是 REITs 增长的主力。目前全球约有 900 只上市 REITs，在过去 30 年中，REITs 的数量和股票市值都大幅增长，从两个 国家的 120 个上市 REITs 增加到 40 多个国家和地区。其中，亚洲尤为 明显，从 2005 年 6 个国家和地区的 31 只 REITs 增长到 2022 年在 11 个国家和地区的 223 只 REITs。
REITs 的分类方式多样，可以从投资方式、组织形式、发行方式、市场 发展阶段以及底层资产类型等多个角度进行划分。 发行方式：根据是否面向公众募集资金，可以将 REITs 分为公开发行和 私募两种类型。 1）公募 REITs：公开发行，面向广大投资者； 2）私募 REITs：则是针对特定的投资者群体。 投资类型：REITs 可以根据其投资的资产性质分为股权型、债权型和混 合型三种。 1）股权型 REITs 直接投资于不动产，拥有资产的所有权；2）债权型 REITs 投资住宅或商业房地产抵押贷款或住宅或商业房地产 抵押支持证券，其收益主要来源于房地产贷款利息与资金募集成本的差 额。 3）混合型 REITs 则结合了前两者的特点，既投资于实际底层资产，也 提供贷款，以此来分散风险并优化收益。
组织形式： 1）契约型 REITs：契约型 REITs 是通过一份信托契约来设立的，投资者 作为受益人，将资金交给受托人（通常为信托公司或基金管理公司），由 受托人负责管理和运作这些资金，并将收益分配给投资者。这种类型的 REITs 在运作中更强调信托关系，投资者的权益通过信托契约得到保障。 2）公司型 REITs：公司型 REITs 是以公司的形式设立的，投资者购买公 司的股票成为公司的股东。公司型 REITs 拥有自己的法人资格，可以独 立进行不动产的购买、管理、租赁等业务，并将收益以股息的形式分配 给股东。 底层资产类型： REITs 还可以根据其投资的底层资产类型进行分类，如办公、工业、零 售、住宅、分散化、酒店、自储、康养中心、林业、基础设施、数据中 心等多种类型。
各国家和地区 REITs 市场建立的时间和背景各不相同，其成熟度和适用 模式也差别很大。通常以资本流动情况、财务报告的可靠性、公司治理、 风险控制、监管环境、交易活跃程度、融资规模、物业属性等指标评估 REITs 市场的成熟度。目前只有美国的 REITs 市场属于成熟市场；加拿 大、澳大利亚、法国、德国、日本、新西兰、荷兰、新加坡、英国和中 国香港等国家和地区的 REITs 市场属于初步成熟市场；其他国家和地区 的 REITs 市场则属于新兴市场。 成熟市场 REITs 有明显的税收优惠驱动特征。美国在上世纪 80 年代就 制定了相关税收法律条款，亚洲国家和地区大多是在借鉴美国模式的基 础上，调整和修改了投资及信托等有关方面的法律，从而对 REITs 的设 立、结构、投资目标、收入及分配等做了明确规定。
