美国 REITs 起源于下行期、成熟于全球化。
1）起源阶段（1960 年代-1970 年代）： 美国 REITs 起源于 1960 年，当时美国房地产市场面临一系列挑战和变 革，个人投资者在直接持有房地产时，需要承担较高的税负，包括资本 利得税、财产税和遗产税等。高税负限制了个人投资者在房地产市场上 的投资意愿和规模。其次，随着美国经济的发展和城市化进程的加速， 房地产市场逐渐成为一个庞大的市场。然而，由于房地产项目的投资门 槛较高，普通投资者往往难以直接参与。 为了解决这些问题，美国政府开始考虑引入一种创新的金融工具，以吸 引更多的投资者参与房地产市场。当时美国国会通过了《房地产投资信 托投资法案》，旨在为散户投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投 资渠道。这一法案的颁布标志着 REITs 在美国的正式诞生，在这个阶段， REITs 主要集中在办公楼和零售商业地产上。
2）初期发展阶段（1970 年代-1980 年代）： 在这一时期，REITs 开始逐渐发展，但规模相对较小，且主要投资于商 业地产。20 世纪 70 年代中期，美国 REITs 市场开始逐渐没落，总市值 从 1973 年的 13.94 亿美元大幅下降至 1974 年的 7.12 亿美元。主要是 由于 70 年代通胀导致建设成本急剧上升，许多新建物业被迫停工，从而 限制了住房新增供应，进一步影响了物业价格及权益型 REITs 的表现。 1976 年，REITs 被允许在证券交易所上市，这为 REITs 的增长提供了新 的资金来源。
3）扩张和多样化阶段（1980 年代-2007 年）： 1980 年代后 REITs 开始投资于不同类型的房地产，如住宅、工业、酒店 和医疗保健设施等。这个阶段权益型 REITs 开始逐渐占据主导地位。这 一转变标志着美国 REITs 管理策略从早期的被动管理、债权型向主动管 理、权益型转变。此外，1986 年的税法改革法案解决了之前存在的利益 冲突问题，为 REITs 的发展提供了更为稳定的法律环境。 1990 年代后期美国政府通过允许满足一定条件的 REITs 免征企业所得 税和资本利得税，为 REITs 提供了政策上的支持。这种税收优惠政策促 进了 REITs 的迅猛发展，并提高了其吸引力。随着杠杆率日益增大的房 地产企业产生了利用 REITs 进行融资的需求，这提升了风险控制标准的 保险、追求不动产市场收益的共同基金等机构对 REITs 的兴趣。1990 年 代至 20 世纪初，美国 REITs 经历了从高速扩张到并购时代的转变，同 时得到了政策上的支持和市场需求的增加，这些因素共同推动了美国 REITs 市场的发展。
4）成熟和全球化阶段（2007 年代-至今）： 进入 21 世纪，REITs 已经成为全球投资者的重要选择之一。2007 年， 美国国会通过了《2007 年 REIT 现代化法案》，通过提供更有利的税收 和运营条件，鼓励 REITs 改善公司治理结构，进一步放宽了 REITs 的投资限制，允许它们进行更广泛的投资活动。在接下来的几十年里，REITs 市场逐渐扩大，底层资产类型也开始多样化。权益型 REITs 成为主流， 涵盖了办公、工业、零售、酒店等多种类型。此外，税收政策的调整和 多轮经济周期的影响也对 REITs 市场的发展产生了重要影响。
随着时间的推移，美国 REITs 底层资产类型不断丰富，从最初的住宅、 商业地产扩展到办公、工业、零售、酒店、仓储、基建、医疗、数据中 心等多元化资产，REITs 市场建立初期 REITs 主要投资于商业地产，特 别是购物中心、写字楼和住宅等。70 年代后社区购物中心、酒店等其他 类型的房地产，近年来已扩展到冷库、数据中心、邮局等多种类型的不 动产。
资产规模方面，截止 2024 年 1 月底，根据 Nareit 口径，美国 RElTs 拥 有约 4 万亿美元的商业房地产资产，包括公开上市、公开非上市、私募 股权和抵押 REITs。FTSE 富时 Nareit 指数（FTSE Nareit All REITs Index）包含 195 家 REITs，市值规模达到 1.30 万亿美元，其中 158 RElTs 在纽交所，纽交所 REITs 市值规模达到 1.11 万亿美元。从发行 规模来看，美国富时 REITs 在上世纪 90 年底迎来大爆发，梳理从 120 只增长到近 200 只，其中权益性 REITs 从 56 只增长到 154 只，实现了 3 倍的增长，抵押型和混合型 REITs 分别从 43 只和 21 只，下降为 41 只和 0 只。
融资方面，近十年来，美国 REITs 主要通过二级市场增发的形式进行再 融资。从融资方式来看，美国 REITs 市场的融资方式经历了从以首次公 开募股（IPO）为主逐渐转变为以增发扩募为主的过程。
长期回报率方面，REITs 在上具有一定优势。（1）从长期回报率指标来 看，富时权益型 REITs 的 20 年/30 年/40 年/52（1972-2023）年年复合 回报率分别达到 7.78%、9.24%、10.0%、10.98%，长周期看整体高于 美股标普 500、罗素 2000、纳指、道指等指数；（2）根据戴德梁行《亚 洲房地产投资信托基金 REITs 研究报告（2021）》日本、新加坡、中国 香港 REITs10 年期年化综合收益率分别为 13.8%、10.6%、12.6%，表 明 REITs 投资回报率较为稳定，为适合长期投资的产品。
分红派息方面，相较于股票 REITs 分红派息具备显著优势。从股息率指 标来看，根据 Nareit 公开数据，2023 年富时 REITs 及权益型 REITs 股 息率分别为 4.25%、3.92%，均高于当年标普 500 的 1.42%。2022 年， 公开上市 REITs 支付了约 631 亿美元，公共非上市 REITs 支付了约 61 亿美元的股息。按市值加权平均值计算，2022 年 REITs 支付的年度股 息中有 70% 属于普通应税收入，14% 属于资本回报，16% 符合长期 资本收益。
指数方面，近十年表现看美国富时 Nareit REITs 指数的走势弱于股市。 这主要是因为近年来美国政府强调了“加强科技领域管制”和“注重供 应链稳定”，这些政策倾向于为核心技术本土企业提供更多的资本开支和 研发投入。这种政策导向可能导致资本流向科技领域，美国 REITs 主要 与商业不动产、基础设施等实体经济相关，而不是直接参与到科技或供 应链管理中，从而影响到 REITs 的表现。
在抗通胀方面，REITs 是实物资产，如果通胀水平与整体价格水平上升， 底层房产的价值往往会上升，租赁收入也会上升。 低通胀时表现一般：比 S&P500 收益低，S&P500 指数的价格收益弥补 了较低的分红收益。 温和通胀收益最好：比 S&P500 收益高出 4.3%，REIT 的股息超过了 S&P500 较高的价格回报。 高通胀收益可观：比 S&P500 收益高出 1.8% ，REIT 高额的分红收益 抵消了价格的下跌。
夏普比例方面，过去 20 年富时 Nareit REITs 收益介于股债之前，但夏 普比率相对较低。从 2004.11-2023.11，纳斯达克综合指数 20 年平均年 总回报最高，达到 12.45%；权益 REITs 在 10.47%，整体表现较优。但 如果考虑波动，其富时 Nareit 全部 REITs、富时 Nareit 股权 REITs 指数 分别为 0.44/0.45，在主要资产中表现欠佳。
资产相关性方面，公募 REITs 区别于股、债、汇等资产，但因资本利得 和分红等特性又具备股性和债性的特征。美国 REITs 与美股市场具有 一定相关性，其中与罗素 2000 相关性最高，为 0.658。投资者在考 虑投资美股市场时，通常会考虑包括 REITs 在内的多种资产类别， 以实现投资组合的多样化和风险管理。
从美国经验来看，REITs 与股指的相关性要显著大于与高收益债指数的相 关性，REITs 市场表现最好的时期往往是美股与美债双双上涨的时期。美 股当期 P/E（市盈率）的变化对 REITs 当期 P/FFO（Fund from operation） 的变化有显著正向影响。表明当美股市场表现良好时，REITs 市场也倾向 于表现出积极的趋势。
与国债收益利差方面，美国 REITs 派息率水平常年高于国债，过去三十 年平均收益利差为 162bp。近些年来收益利差开始逐步缩小，并与近期 出现倒挂现象，富时 Nareit REITs 股息收益率和 10 年期固定期限国债 收益率都呈现出波动性递减的趋势，但 ALL REITS 股息收益率大多高于 10 年期固定期限国债收益率。
与房价相关性方面，美国 REITs 指数与房价走势具有较强相关性。因美 国 REITs 主要是投资于不动产，当房价上涨时，REITs 的资产价值和 租金收入可能增加，，从而推动 REITs 指数上升。
流动性方面，得益于 REITs 纳入标普 500，美国 REITs 规模迎来爆发式 增长。富时 Nareit All REITs 在 20 世纪之前交易量较少，2001 年后开始 增速开始加快，原因是在交易所上市的 REITs 被纳入标普 500 等股票指 数。
指数方面，目前 REITs 已被纳入多支 REITs 指数，包括纳斯达克、标普 500、罗素 2000 等，此外为了满足投资者不同的投资诉求，美国市场有 标准普尔美国地产指、标准普尔全美房地产投资信托指数、道琼斯精选 房地产证券指数等多支专门的 REITs 指数。
REITs 指数基金方面，近年来也在不断发展，大多数为 ETF 基金，但也 有规模较大的普通指数基金。美国 REITs 市场不仅在全球范围内规模最 大，而且底层资产类型更加丰富，包括基础设施、零售类等。截止 2023 年 7 月底，REITs ETF 产品共有 152 只，规模合计 1104.31 亿美元。除 了个别未公布数据的基金外，基金规模最大为 307.62 亿美元，最小为 52 万美元，平均值为 7.27 亿美元。
REITs 对退休投资组合至关重要。因为 REITs 具备分红、资本增值、多 元化和抗通胀等特点，其成为美国退休投资组合的重要组成部分。股票 REITs 与其他主要资产类别的长期相关性在 0.19 至 0.65 之间，通过添 加与投资组合中当前资产相关性较低的资产，可以降低投资组合的波动 性。《The Role of REITs and Listed Real Estate Equities in Target Date Fund Asset Allocations》一文中比较了 15 年期优化投资组合在养老资 产中的资产配置，表明 REITs 是一种更有效的资产类别。
将 REITs 纳入 TDF（Target Date Funds）投资组合可增加回报并降低 风险。下表比较了 1975 年至 2019 年 44 年期间优化投资组合的表现， 其中包括 REITs 的 TDF 投资组合具有更高的回报和更低的风险。包括 REITs在内的TDF投资组合年回报率为10.49%，投资组合风险为9.33%。 相比之下，在没有 REITs 的情况下，回报率为 10.02%，投资组合风险 为 9.50%。
当将 REITs 资产集扩展到包括全球上市 REITs 时，结果类似。通过剩 余优化（Surplus Optimization）方法，观察美国 REITs 构建的目标日期 基金（TDF）组合，其在同类产品中脱颖而出，回报率达到了 11.51%， 并实现了最低的风险水平，仅为 11.38%。在长达四十余年的投资期间， 应用剩余优化策略的 TDF 组合资产总值相较于未包含美国 REITs 的组 合高出20.32%；即便与包含富时REITs的组合相比，也领先了11.27%。
