双国资背景加持，业务稳健发展。
越秀地产成立于 1983 年，1992 年于香港上市，是全国第一批成立的综合性房企之一。回 顾过往，公司的发展可概括为四个阶段：
1983-1992：初出茅庐，建功立业。1983 年，广州市政府在原“住建办”的基础上，成 立广州市城市建设开发总公司（越秀地产前身）。1985 年起，公司受广州市政府委托开发 天河建设区，两年内完成该区 5.2 平方公里基础设施建设，为天河商圈的成型奠定基础。 1987 年起，创新性地引入国际化理念和境外资金，把广州小渔村二沙岛打造成高端艺术 生活典范。1990 年，在国内住宅领域首次采用底层架空方式打造了名雅苑。 1992-2009：红筹上市，击水资本。1992 年，母公司越秀集团抓住改革机遇，整合香港、 澳门及广州 3 家地产公司，组建越秀投资并在香港上市。越秀投资成为在港上市的第九家 中资红筹公司，也是中国第一家房地产红筹公司。90 年代末亚洲金融危机期间，广州市 政府为提高国有资产抗风险能力，在系统内大力推进资源整合，将广州城建集团注入越秀 集团。2002 年，越秀集团又将广州城建集团注入越秀投资。
2009-2015：拥抱全国，“巨人”耸立。2009 年上市公司正式更名为越秀地产股份有限公 司。同年 6 月，公司获取江门地块，正式开启全国化布局，之后又进入烟台、中山、佛山、 沈阳、杭州、武汉、青岛、苏州等地，全国化布局进一步推进。2012 年，公司旗下房产 基金越秀房托收购广州国际金融中心，此举不仅缓解了公司经营压力、提升了资金流动性， 更推动了“开发+运营+金融”独特商业模式的成型。 2015-至今：布局多元，高质发展。除了全国化布局，公司业务也开始多元化发展，2016 年公司成立越秀商投集团，专注商业物业的开发、运营和金融事务。2017 年公司又先后布 局养老和长租业务。2019 年公司引进广州地铁作为战略股东，开启“地铁+物业”TOD 发 展模式。2021 年 6 月，越秀地产成功拆分上市其物业管理板块——越秀服务，打造出广州 首家市属国资物管上市企业。2021 年公司全年销售合同金额突破千亿，在市场下行背景下， 扛住周期压力逆势实现高质量增长。2022 年公司于杭州通过产交所摘牌方式股权收购勾庄 TOD 项目，该项目成为公司走出广州和大湾区之外的首个 TOD 项目。2023 年公司于上海虹 口区获得首个城市更新项目，进一步加强在上海多元化增储模式。
营收规模稳步增长，核心业务为房地产开发。2023 年公司实现营业收入 802 亿元，同比 增长 10.8%，2019-2023 年年均复合增速达 20%。2023 年公司房地产开发、房地产管理 （提供物业管理）、房地产投资（商业地产租赁）和其他业务（地产代理及装饰服务）营 收占比分别为 93.8%、2.9%、0.6%和 2.7%，其中房地产开发业务是核心，2020 年以来 收入占比均保持在 90%以上。
越秀地产第一股东越秀集团、第二大股东广州地铁均由国资委控股。公司控股股东为越秀 集团，截止 2023 年底，越秀集团通过越秀企业持有公司股份占比 43.39%；广州地铁为 公司第二大股东，持股占比 19.90%。此外，公司自身持股越秀服务 66.92%股份以及越秀 房托 37.89%股份。 战略引入广州地铁，实现“轨交+物业”新战略发展。广州地铁是广州市政府全资大型国 有企业，负责广州城市轨交系统的工程建设、运营管理和附属资源开发经营。2019 年 2 月，公司与广州地铁签订协议，广州地铁以每股 2 港元价格认购 30.8 亿股股份，总认购 价 61.6 亿港元，认购后广州地铁持股约 19.90%，此后股份比例持续维持不变。公司引入 广州地铁作为战略股东，有助于实现“轨交+物业”的均衡业态战略，利于公司在大湾区 长期深耕发展。
母公司越秀集团为广州市属国企，整体实力雄厚。越秀集团是广州市资产规模最大的国有 企业之一，1985 年成立以来，已形成以金融、房地产、交通基建、现代农业为核心产业， 造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系，控有越 秀金控、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托基金、越秀服务、华夏越秀高速 REIT 等 6 家上市平台。2023 年越秀集团位列“中国企业 500 强”第 235 位和“中国 100 大跨国公 司”第 12 位。截至 2023 年底，越秀集团资产总额突破万亿，全年实现营业总收入 1237 亿元，同比增长 16.7%。
公司管理层经验丰富，多数高管在公司任职多年。公司董事长林昭远先生自 2015 年 11 月起出任越秀地产执行董事，曾任本公司副董事长、总经理等职务，对于企业管理、精益 管理、成本控制、企业转型发展等领域拥有丰富经验，在企业经营管理方面的思路具有较 好的前瞻性和创新性。林峰先生 2018 年 8 月获委任为公司副董事长、执行董事及总经理， 参与了越秀地产多项重大资本运作及融资工作，在企业投资决策和财务管理方面拥有丰富 经验。公司的执行董事包括朱辉松先生、贺玉平先生、陈静女士、刘艳女士，管理层均在公司任职多年，团队稳定且在企业运营方面经验丰富。
利润率承压下滑，费用管控持续优化
近年来行业景气下行期内公司毛利率下行压力加大，2023 年公司整体毛利率水平为 15.3%，同比下降 5.2pct，一方面行业整体毛利率呈下滑态势，另一方面低毛利率项目逐 步结转叠加继续计提资产减值，毛利率进一步回落。费用方面，公司费用管控水平持续优 化，期间费用率稳中有降，2023 年公司销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为 3.05%/2.24%/0.84%，三费费用率合计较上年同期下降 0.39pct。 综合，受毛利率下滑影响，公司净利率承压下降，归母净利润及核心净利润规模亦同比回 落。2023 年公司归母净利率同比下降 1.5pct 至 4.0%，全年实现归母净利润 31.9 亿元， 同比下降 19.4%；不考虑净汇兑损益以及持有物业公允价值变动等因素的核心净利润同比 下降 17.6%至 34.9 亿元，对应核心净利率约为 4.4%。
三道红线维持绿档，融资成本不断下降
财务端整体较为稳健，三道红线检测指标稳定维持绿档。公司剔除预收款的资产负债率指 标近些年稳中有降，净负债率及现金短债比指标虽有波动，但都维持在较为合理的水平上。 截至 2023 年末，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为 67.4%、 57.0%和 2.01，剔除预收款的资产负债率以及净负债率较上年同期均有改善，现金短债比 虽有小幅下降，但仍维持在 2 以上，处于相对较高水平。 债务方面，截至 2023 年底，从融资渠道结构来看，公司总借款中人民币银行借款及其他 借款/港元银行借款/港元及美元中长期票据/人民币中长期票据比例分别为 54%/10%/7%/ 29%，人民币借贷占比约为 83%，较上年同期提升 8pct。从融资期限结构来看，公司 1 年之内/第 2 年/第 3-5 年/5 年以上到期债务占比分别为 22.0%/21.8%/44.1%/12.1%，较上 年同期分别+4.2pct/-5.4pct/-5.0pct/+6.2pct，5 年以上到期的长期债务占比增加较多。
融资成本持续下行，在行业中处于较佳水平。公司多元化拓展融资渠道，相对稳健的财务 表现支撑公司平均融资成本持续下降，2023 年加权平均借贷利率为 3.82%，同比下降 0.34pct，2019-2023 年年均下降 0.28pct。横向对比来看，公司 2023 年平均融资成本在 行业内也处于相对较低水平，当前市场环境下较低的融资成本有助于公司以更低的成本获 得资金支持，为高质量投资拿地提供保障。
