销售韧性凸显，特色拿地模式护航增储。
随着行业整体下行压力加大，区域和城市间出现一定程度分化，公司凭借布局基本面相对 较好的热点城市以及自身优秀的产品力，表现出较强的抗周期韧性，在销售端实现量价齐 升，2023 年公司销售面积 445 万平米，同比增长 7.5%；全年销售均价 3.19 万元/平米， 较上年提升约 5.6%。综合，2023 年全年公司实现合同销售金额 1420 亿元，实际销售额 达成高于全年目标（2023 年合同销售目标 1320 亿元），同比上升 13.6%。 销售逆势增长，行业排名提升。横向对比来看，2023 年全国商品住宅销售额/克尔瑞百强 房企销售额同比分别下降 6.0%/下降 17.7%，公司在行业整体销售下行背景下实现逆势增 长。根据克尔瑞数据，2023 年公司销售额增速在 TOP20 房企中排名首位，同时公司行业 销售排名较上年提升 4 位至第 12 位。
待结算资源保障性较强，结算均价有望抬升。截至 2023 年底，公司已售未入账合同销售 金额为 1993 亿元，相较年初上升 11.3%，相对于 2023 年入账金额覆盖倍数为 2.63，覆 盖倍数较 2022 年同期有所提升，处于相对较高水平，未来待结算资源充沛。价格端来看， 2023年已售未入账销售均价为3.68万元/平米，同比提升18.3%，延续近几年的上升趋势； 超出同期入账销售均价约 53.3%，预计未来结算价格有望逐步攀升。
公司战略布局聚焦大湾区，巩固广州龙头优势。区域层面来看，随着公司持续开拓省外市 场，加快全国化布局，2020 年后大湾区销售比重有所下降，2023 年公司在大湾区/华东/ 中西部/北方地区销售额占比分别为 50.4%/26.3%/14.1%/9.1%，大湾区仍为公司销售基本 盘。其中大本营广州为主要贡献区域，2023 年公司在广州实现销售额 613 亿元，占整体 销售比重达 43.2%。公司在广州市场稳扎稳打，销售规模稳中有增，2023 年公司在广州 销售市占率达 16.7%，同比提升 1.5pct，龙头优势进一步巩固。 城市端重点突破高线市场，整体结构持续优化。城市层面来看，公司持续深耕基本面相对 较好的一线城市及重点二线城市，2023 年公司在一线/重点二线/其他二线/三四线城市销 售额占比分别为 61.8%/32.6%/4.3%/1.3%，一线及重点二线城市合计占比达 94.4%，同 比提升 1.9pct，城市结构持续优化。其中 2023 年公司在四个一线城市销售额合计达 877 亿元，同比增长 35.5%。
持续巩固深化“6+1”特色多元化拿地模式，多渠道补充优质土储。公司充分利用区域深 耕优势和国企背景，逐步形成“6+1”特色多元化增储平台，拿地渠道除公开市场竞拍外， 还包括 TOD 项目（轨交+物业）、城市运营、城市更新、国企合作、收并购和产业勾地等 多样化渠道。
2023 年公司通过“6+1”多元化拿地渠道合计新增土储 491 万平米，面积口径拿地规模 同比下降 29.4%。其中通过公开市场竞拍拿地占比 47%，为公司主要拿地方式；TOD 模 式、国企合作以及产业勾地拿地占比分别为 10%、19%和 23%，公开市场之外的各类多 样化拿地占比合计过半，已成为公司除招拍挂外补充土地资源的重要手段。多元化的拿地 渠道可使得公司减少对公开市场单一拿地方式的依赖，维持相对合理的综合拿地成本，同 时相对充足且优质的土储也可为公司持续稳定的供货能力提供保障，帮助公司在拿地端构建独有的竞争壁垒。 多元化拿地策略下，2021 年以来由于公司合作拿地比例增加，新增土储权益比例逐渐下 降，2022 年、2023 年公司新增土储中权益部分占比分别为 52%和 46%，相较于 2021 年 的 63%有所下滑。此外，区域上公司持续聚焦大湾区，2021 年开始逐步增加华东及中西 部地区拿地，2023 年公司在大湾区、华东、中西部和北方四个区域的拿地面积占比分别 为 18%、32%、38%和 12%。
拿地强度有所放缓，聚焦优势区域及核心城市。公司坚持以销定投策略，2023 年拿地强 度有所放缓，面积口径下的拿地强度约为 1.1，较上年下降 0.6；横向对比来看，2023 年 金额口径拿地强度在 TOP20 房企中处于中等水平。 城市策略上，公司聚焦优势区域和核心城市持续深耕，2023 年新增土储全部位于一线城 市及核心二线城市。其中一线城市仍以广州为主，新增土储全口径建筑面积为 90 万平； 北京新增土储权益口径建筑面积为 35 万平，为一线城市中规模最大；上海新增土储全口 径面积约 15 万平，其中包括公司在上海取得的首个城市更新项目。二线城市投向主要以 杭州、西安、郑州和成都等基本面相对较好的重点城市为主，其中杭州新增土储全口径建 筑面积约为 137 万平，包括新增星桥 TOD 项目建筑面积 48 万平米，TOD 业务全国化布局进一步深化。
总土储规模虽有回落，但整体结构持续优化。2023 年由于公司拿地强度有所放缓，新拿 地规模同比下降，总土储规模回落。截至 2023 年底，公司总土储规模约为 2567 万平米， 较上年同期下降 9.7%。结构上来看，截至 2023 年底，公司总土储中一线城市和二线城市 占比分别为 44%和 51%，一二线城市土储占比合计达 95%，同比提升 2pct，相较于 2019 年 底提升 4pct，高能级城市土储集中度提升，总土储城市结构持续优化。区域结构上，大湾 区、华东、中西部和北方地区占比分别为 42%、19%、29%和 10%，存量土储主要集中于大 湾区，中西部比例有所提升。渠道结构上，存量土储中近一半来自公开市场获取（占比 49%）， 此外国企合作、TOD 模式和城市运营方式占比均超过 10%。
总土储中待开发部分土储规模有所回升。前述总土储为公司定义口径，包括在建及未开发 两部分，其中在建土储中包括已售部分，未开发部分或更能体现公司未来项目入市情况。 截至 2023 年底，公司总土储中未开发部分规模达 796 万平米，相较上年同期提升 5.8%， 约占总土储体量的 31%。区域上来看，公司未开发土储主要集中在大湾区和中西部地区， 两个地区未开发土储规模占总土储的比重分别为 14%和 10%。
