各类型底层资产各有差异，当下弱周期属性品类及项目表现良好。
仓储/产业园与宏观经济关联性较强，当下出现租金&租约不稳定(以价换量），租约期限有缩短趋势，净利润波动较大等现象:
京东REITs底层资产数据的“信任危机”：张江REIT及京东仓储REIT为2023年唯二出现亏损的公募REITs，其中嘉实京东REIT亏损 3589.4万元，主要受约7025.8万元商誉减值影响；嘉实京东REIT主要承租人如重庆京邦达物流、湖北京邦达科技、北京京讯递，股权 穿透之后均为京东物流，属关联交易范畴。武汉项目降租续约、满租情况下商誉减值等上市后业绩“变脸”，引发市场对于资产价值 评估严谨性、关联交易定价真实性等信任危机。
中金普洛斯REIT主力租户替换租约缩短：江苏京迅递承租昆山普淀项目，原租赁合同2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，退租面积 8.2万平方米中7.1万平方米已完成替换租户租赁签署，但租赁期限仅1.8年。
拟发行REITs剔除项目、估值打折：宝湾物流仓储REIT申报剔除廊坊项目, 为REITs项目首次在申报反馈中出现删除底层资产的情况； 易方达广州开发区高新产业园REIT、博时天津科工产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT答复交易所反馈，估值下调15-16%。
红土创新盐田港REIT一线城市地理位置、港口高标仓具备稀缺性：近年深圳市仓储用地供应持续收紧，缺乏新增仓储项目入市，存量 高标仓主要分布于盐田物流园区及前海湾物流园区两个依托集装箱枢纽港的物流功能节点，红土创新盐田港REIT的仓储需求与盐田港 吞吐量具备强相关性。
租户稳定，深圳港为租赁面积占比最大客户：深圳港集团不仅是港口投资商，还提供综合物流服务，对海运仓储有强需求，给予一定 租金支持。截止2023年末，2个底层项目共有租户24家，其中租赁面积占比最大的为深圳市深圳港集团有限公司，占总可租赁面积的 36%。
产业园REIT中，临港REIT、东久REIT为高标准生产厂房，其余产业REIT均为研发办公类产业园： • 工业厂房稳定性强，单层厂房匹配市场需求：相比研发办公类产业园，工业厂房租户租约期限较长，产业链挂钩集聚，租约相对稳 定，客户黏性强；如临港REIT临近特斯拉超级工厂，产业供应链上下游响应速度及库存管理要求较高，更加趋于在物理空间上形成 集聚。以东久REIT4个产业园为例，厂房以单层标准厂房为主，制造类企业产品生产制造更偏好于单层厂房，外资出于园区管理和合 规性要求更加青睐标准化园区；园区厂房普遍以办公与厂房相结合的“火车头”形式，厂房两侧同时均配有货物出口，可满足大型智 能制造生产型企业需求。
区位优势：东久REIT、临港REIT在物业类型、区域分布、客群定位上具有优势，东久金山、昆山、无锡、常州智造园匹配上海及邻 近产业外溢及扩张需求；临港REIT两处资产均位于临港核心区，交通及区位优势明显。 • 密切关注租户变化：实时通过用电量、出货量密切关注园区内租户动态变化，与企业负责人及时沟通，了解生产变化、市场波动、订 单减少原因等。
嘉实物美消费REIT底层资产为4个超市，民生服务属性强，行业分散度 高：截至2023H1，基础设施项目租户业态中超市类租户租赁面积占比 最大，其次则是餐饮食品类、医疗健康类租户，具备较强民生服务属 性，经营风险弱。
收入以固租为主，缺少弹性但安全垫较足：对比购物中心固定提成租 金取高为主的模式，4个超市租约类型以固定租金为主（比例达90%- 100%），仅包含少量提成租金、固定+提成租金、固定提成租金取高的 形式。
非市场化与准市场化运营区分保障性租金住 房及公租房：华夏北京保障房REIT底层资产 为北京保障房中心持有的2个公共租赁住房项 目，针对中低收入家庭；其余4单保障房 REITs为保障性租赁住房，面向无房新市民、 青年人等，为准市场化的经营方式。
