对于一个城市而言， 住宅成交密集区的价格水平，有望成为这个城市居民重要的“心理支撑位”。
我们基于国家统计局 70 城二手住宅价格指数（2007 年 12 月=100）和中指院月度新建商 品住宅和二手住宅成交面积数据（2008 年-2024 年 7 月），绘制了北上广深住宅成交的“筹 码分布图”。需要注意的是，对于各个二手住宅价格区间，我们不仅统计了二手住宅成交面 积，还叠加了同时期的新建商品住宅成交面积，以全面反映这一时期的“上车筹码量”。 我们发现一线城市房价在快速上涨时期往往成交量较小，而在盘整时期成交筹码相对密集。 由于严格调控政策的出台，一线城市房价在经历 2015-2016 年的快速上涨后，在 2017-2019 年进入盘整，有大量新房和二手房于此期间成交。而 2021 年之后，虽然房价开始调整，但 整体成交量相对有限。其中，北京/上海/广州的成交密集区相对突出，2017-2019 年房价横 盘期（分别对应各自二手住宅价格指数在 190-200/180-190/170-180 的区间段）的住宅成 交量大约占到过去 16 年（我们统计的时间区间为 2008 年-2024 年 7 月）的 17%/20%/22%； 而深圳由于整体房价弹性较大，其在 2016-2019 年（对应二手住宅价格指数处于 200-230 的区间段）的住宅成交量相对其他区间段更高，占比达到 18%。如果只考虑近 10 年左右 （2014 年至 2024 年 7 月）的维度，北上广深在成交密集区的住宅成交量占比达到 28%/31%/31%/29%，成交筹码相对集中。 一线城市房价距离成交密集区还有不超过 10%的空间。随着房价的调整，我们观察到一线 城市已经接近此前成交较为密集的区域。2024 年 7 月北上广深二手住宅价格指数分别为 213/200/173/240，距离各自成交密集区价格区间的中值还有 8%/7%/-1%/10%的距离，其 中广州已经接近下沿。后续需要关注一线城市房价是否能在这一位置逐步企稳。
我们同样观察了部分重点二线城市的成交密集区，其呈现的状态和一线城市不同。二线城 市成交密集的价格区间段普遍更为宽泛，城市之间的差异也比较大。杭州在 2020-2024 年 7 月（对应二手住宅价格指数在 180-200）的住宅成交占到过去 16 年的 37%；南京在 2016-2024 年 7 月（除去 2021 年初的短暂时间，对应价格指数 170-200）的住宅成交占到 44%，目前这些城市的价格已经接近成交密集区间段的下沿。 而厦门/南昌/郑州在2016-2022年（除去2017-2018年的部分时间，对应价格指数190-210） /2018-2021 年（对应价格指数 165-175）/2017-2021 年（对应价格指数 180-200）的住宅 成交占比分别为 36%/30%/32%，这些城市已经跌破近年来的成交密集区间段，向下一个 2010-2016 年的成交密集区间段迈进，距离区间段中值还有 24%/11%/8%。 造成二线城市与一线城市区别的原因较为复杂，可能包括：1、二线城市的地产调控政策较 一线城市更为宽松，户均拥有住房套数多于一线城市，进而导致价格预期转弱后的抛压更 大；2、各个二线城市的基本面和供需结构不尽相同，但普遍弱于一线城市，尤其如郑州等 城市还面临更多的供给过剩、“保交楼”压力等，会削弱部分二线城市成交密集区间段的支 撑力。
4 月以来部分城市二手房挂牌量不再上升，可能也与房价逐步接近成交密集区、二手房房 东惜售情绪逐渐放大有关。我们跟踪了 4 月末以来部分城市在链家网的挂牌量数据，基本 都不再增长，北京、济南还出现小幅下降，其中固然有地产政策密集出台造成二手房房东 心态变化的因素，但我们认为可能也与房价接近成交密集区、房东逐渐惜售有所关联。
我们需要强调的是，所谓成交密集区的价格区间段并非牢不可破，而是一个重要的“心理 关口”。如同我们在部分城市看到的，如果供需矛盾较大、未来预期不稳，“心理关口”完 全可以被“击破”。但由于一线城市整体基本面更好、对房地产市场的信号意义也大于其他 城市，因此我们对一线城市在成交密集区的房价企稳抱有更多的期待。未来房地产市场全 面的企稳和复苏，还是需要建立在整体经济环境好转、房地产政策进一步发力，以及购房 者收入预期改善等基础之上。
