REITs 产品兼具股性和债性。
REITs 是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，可引导更多社会资本配置于优质、现金流稳定的不动产资产。一方面，这些特点能较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。REITs 的推出，通过市场化的方式为基础设施进行定价，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供了更多样化的投资工具和产品。另一方面，公募 REITs 产品发行认购门槛低，由专业机构管理，个人投资者可以用较少的资金参与到大型基建项目中，分享国家经济高质量发展的红利。
REITs 是兼具股性和债性的投资品。一方面，类似股票是公司上市后发行的有价证券，公募 REITs 可以理解为资产上市后发行的有价证券，且公募REITs产品上市后，产品二级市场价格随二级市场上交易而变化；另一方面，公募REITs的价格还包括了底层单一资产的强制分红偏债的属性，相对而言较为稳定。和股票、一般债券相比，REITs 所代表的不是对某一经营实体的利益要求权，而是对特定资产池所产生的现金流或者剩余利益的要求权。在证券价格的确定方面，REITs 的证券价格与它拥有的不动产基础价值紧密相关。相比之下，普通股票的价格更多依赖于当期和预期的收入，与股票所代表资产的账面价值关联程度不高。
国际成熟市场要求每年必须将 REITs 投资收益的大部分以分红形式派发给投资者。美国、日本和新加坡均规定一般性收入的分红比例通常不低于90%，否则将不能享受税收优惠政策，甚至会受到相应的处罚。澳大利亚、加拿大等则对REITs投资收益中的不分红部分按照最高税率进行征税，以倒逼REITs 向投资者进行分红。从我国情况来看，根据《指引》，基础设施基金的收益分配每年不得少于1次。根据 NAREIT 数据，2023 年 NAREIT 全球 REITs 指数分红率为4.13%，显著高于标普 500。
享受减免税优惠。国际成熟市场多数对 REITs 实行税收中性原则，对基于不动产长期、稳定现金流所产生的一般性收入，在 REITs 层面或者投资者层面进行所得税免除，以避免投资者被双重征税。
通常来说，REITs 产品有以下四个估值指标： 价格/经营收入乘数（Price/FFO)，即当前股价/当前每股FFO，FFO为REITs的净经营现金流，反映了 REITs 经营的基本面，该指标类似一般上市公司的市盈率。 资本化率（收益/价格），该指标是衡量资产的预期无杠杆分红率的指标，资本化率取决物业资产的品质、地理位置和买卖双方的意愿。 分红率和分红覆盖率，分红覆盖率=（当季红利×4）/次年每股FFO 估计值，分红覆盖率代表 REITs 履行其分红义务的相对能力。在实际操作中，由于国内公募 REITs 的底层资产为基础设施，其经营情况难以高频统计，半年可通过半年报看到其净值，投资人可通过每日更新的中证REITs估值、中债 REITs 估值进行参考，但涉及到单只基金，还需要对其底层资产的运营情况和信用风险进行评价。
从市场表现来看，REITs 为投资者投资房地产提供了一个直接且透明的方式，房地产市场的增长是 REITs 市场的主要驱动力。但 REIT 的市场表现优于上市房地产公司。从一个较长的时间维度看，在 2009 年-2023 年，全球REITs 的年复合收益率为 9.73%，跑赢了股票（7.10%）、债券（1.49%）、房地产（5.27%）。
从近三年中证 REITs 指数和国内股债及地产指数的对比来看，中证REITs指数2021、2022、2023 年的回报率分别为 9.55%、-3.75%、-28.26%，在2022年之后随着房地产市场的震荡也开始下跌，走势被中证全债指数超越。2024 年随着利好政策不断释放开始企稳回升，截至 2024 年 9 月 1 日，中证REITs 指数涨幅为5.56%。
从近 6 个月中证 REITs 指数的回报率和波动率来看，回报率为0.46%，位于股债之间；波动率为 7.8%，同样位于股债之间。我们把时间拉长到1 年来看，结论也一样。但我们注意到近一年来中证 REITs 指数最大回撤率较高，为-19.84%，高于沪深 300 指数和中证全债指数。
换手率是观察流动性最直观的指标之一。从近三年国内公募REITs 的成交额和换手率来看，其成交在 2021 年最为活跃，2023 年有所下降，2024 年又开始回升，三年来平均换手率为 1.13%。
