近期上市的新能源REIT市场认可度较高。
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产， 并将收益分配给投资者的一种信托基金 REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因而兼具金融属性和不动产属性。
公司型和契约型： 公司型REITs的特点在于公司具有独立法人资格，REITs份额即为公司的 股权，投资者为公司股东。公司型REITs多采用内部管理的模式，由公司 聘用内部管理团队进行管理，包括资产运营、投融资和物业管理等 • 契约型REITs以自身为上市主体，由投资者和发起人持有REITs份额，向 外聘请基金管理人和物业资产管理人来进行管理，因此也会面临利益冲 突和信息不对称的风险。
权益型、抵押型和混合型 ： 权益型REITs拥有并经营办公楼、购物中心、公寓等收益型不动产，同时 提供物业管理服务，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是最为常 见的一类 • 抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购 买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为利息收入 • 混合型兼具上述两类REITS的特点，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款
公募和私募 ： 公募REITs以公开发行的方式向社会公众投资者筹集资金，发行时需要经 过监管机构的审批，通常可以上市交易，流动性较高且规模较大 • 私募REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，发行程序更为简单，但 对于投资者人数有一定限制，并且由于其不上市交易，流动性较弱且规 模有限。
存量规模与资产类型日益壮大
截至2024年8月16日，我国共有41只基础设施证券投资基金成功上市，发行规模合计达1257.73亿元。 交通基础设施型REITs的发行只数和发行规模均处于领先水平；能源基础设施的发行规模位居第二，产业园的发行数量位居第二。
一级市场：2024年发行回暖，战略投资者占比70%以上
从发行热度来看：2022年下半年，国务院、发改委等多部门以盘活存量资产、做 好保障性租赁住房试点等为抓手，从扩募、投资者结构等方面对REITs提供政策支 持，推动REITs发行速度回暖；2023年发行速度放缓，全年仅发行5只公募REITs； 2024年新推出消费型REITs，截至8月16日，2024年以来已上市12只公募REITs。
从认购投资者的结构来看：REITs一级配售以战略投资者为主,战略投资者、网下 投资者、公众投资者的平均占比分别为71%、21%和8%。
从发行表现来看：近期上市的新能源REIT市场认可度较高。2021年发行上市的 REITs首日溢价率大部分在10%以内；2022年上市的REITs中，除个别REITs首日溢 价率为负，多数首日溢价率可达15%及以上；2023-2024年上半年上市的REITs首日 溢价率普遍在5%以内，认可度偏低；2024年7月上市的新能源REIT认可度较高，华 夏特变电工新能源REIT和中信建投明阳智能新能源REIT的首日溢价率分别为22%和 11.5%。
二级市场：近期迎来全线上涨，换手率基本与行情走势相关
从2021年REITs首发至今，REITs大部分时期表现好于权益，与债市相比则波动较大，易大涨大跌。在2023年上半年以前，REITs整体大 约经历了两轮大的上涨下跌周期。2023年8月以来，在流动性收紧、A股表现欠佳等压力下，公募REITs市场受非理性市场情绪影响较 大，再一次迎来数月的低迷。2024年2月，在权益市场企稳迹象明显的带动下，REITs指数开始出现集体反弹，后续经历短暂低迷后维 持震荡走势，直到7月下旬《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》印发后，叠加权益市场 偏弱势、无风险利率持续下行、资产荒格局深化等因素影响，REITs的高分红优势凸显，开始迎来全线上涨。
横向比较三类指数2024年年初至今涨跌幅，截至8月16日，中证REITs指数上涨9.11%，沪深300下跌1.20%、中债综合指数上涨4.56%， REITs年内表现跑赢股债双市场。
从REITs 产品的整体市场表现来看，能源基础设施和保租房型REITs 无论是上市至今还是2024年至今，涨幅均表现较好。截至2024年8 月16日，在40只产品中（暂不考虑8月新上市的），有12只自上市以来收跌，28只收涨，自上市以来跌幅最大的为华夏中国交建高速 REIT，自从2022年 4 月上市以来跌幅已超过 40%；2024年以来有4只收跌，37只收涨，其中嘉实京东仓储物流REIT跌幅超过15%，中金 厦门安居REIT等涨幅超过30%。从近一月的表现来看，7月新上市的中信建投明阳智能新能源REIT近一月涨跌幅高达18.57%。
