始于开发，逐步多元化，形成“3+1”一体。
化发展的业务组合模式 通过财务管控进入地产行业，再由投资管理转为自主经营，并确立全国发展战略 （1994-2003 年）：1994 年，华润创业入股北京市华远房地产股份有限公司， 通过财务管控进入地产行业。1996 年，改组为华润北京置地有限公司，并于 11 月在香港联合交易所上市。2001 年，华润集团重组北京华远，将北京华远更名 为华润置地（北京）股份有限公司，地产业务由投资管理转变为自主经营。2002 年，公司更名为华润置地有限公司，确立全国发展战略。 销售物业与投资物业共同发展（2004-2015 年）：2004 年 12 月，深圳罗湖万象 城开业，标志着华润置地除了销售物业以外，正式发力投资物业领域。2005 年， 华润集团重组旗下地产业务，将北京华润大厦、华润上海、华润深圳三家公司及 其持有的商业资产注入华润置地；2007 年注入华润建筑、优高雅，2008 年注入 励致家私后，公司确定了“住宅开发+投资物业+增值服务”的生意模式。2014 年， 公司发布商业地产战略，致力成为“中国商业地产领导者”。
进一步多元化，从“2+X”（即开发物业+投资物业+X 业务）过渡到“3+1”（即 开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业 务）一体化发展的业务组合模式（2016 至今）：2016 年，公司确定“十三五” 期间“销售物业+投资物业+X”的“2+X”商业模式。2020 年，分拆商业运营和 物业管理业务，成立华润万象生活有限公司，并正式在香港联合交易所主板挂牌 上市，轻资产业务板块正式成立。2021 年，以城市投资开发运营商的战略定位 为指引，确定了“3+1”一体化发展的业务组合模式。2022 年，华润万象生活被 纳入香港恒生指数成份股，华润置地旗下华润有巢 REIT 在上海证券交易所成功 挂牌上市。2024 年，华夏华润商业 REIT 上市，进一步完善不动产资管“投融建 管退”循环中的退出环节。
公司控股股东为华润（集团）有限公司。华润（集团）有限公司是国务院国资委 直接监管的中央企业，华润集团通过华润集团（置地）有限公司以及合贸有限公 司共持有华润置地 59.55%的股份。
公司管理层大多具有多年公司或集团内任职经历，稳定的管理层结构或保障公司 经营战略的稳定性。现任董事会主席李欣先生于 1994 年加入华润集团，2001 年 加入公司，先后在东北、华东等区域任职，2013 年出任公司高级副总裁，2016 年出任公司联席总裁，并与公司时任副主席和另一位时任联席总裁共同组成华润 置地核心三人团队，随后于 2017 年出任公司执行董事，于 2018 年获委任为公 司总裁，于 2022 年 5 月获委任为公司董事会主席。截至 2023 年末，李欣持有 公司股份 40000 股。 公司董事及高管大多在集团或司内任职多年，董事会主席及多位执行董事均在集 团或司内工作 20 年以上。稳定的管理层或一定程度上可以保障公司经营战略的 稳定性。
业务结构方面，华润置地已经形成“3+1”的业务架构，除传统的开发销售型业 务和以购物中心为主的经营性不动产+资管业务以外，还包括通过华润万象生活 运营的轻资产管理业务，以及包括代建代运营、长租公寓和产业地 产等在内的生态圈要素型业务。
营收方面，公司近十年来营收基本保持增长，仅在 2022 年受行业及外部因素影 响出现下滑；且公司营收在行业中排名靠前，2023 年公司营收在主要房企中排 名第 3。
从收入结构来看，开发业务（即“销售已发展物业”/“开发销售型业务”分类） 收入贡献有所下降，收入占比过去几年基本维持在 85%左右，2024H1 下降至75%1 ；经营性不动产业务（原“物业投资及管理”和“酒店经营”分类）收入贡 献上升，过往年份贡献总收入的约 8%-9%，2024H1 贡献总收入的 14%；轻资 产管理业务占比 2023 年为 4%，2024H1 为 7%，生态圈要素型业务占比 2023 年为 2%，2024H1 为 3%。 从业绩2 结构及对应的利润率来看，公司近年来开发销售型业务（2022 年及之前 为“销售已发展物业”分类）业绩贡献占比有所下降，经营性不动产业务业绩贡 献占比提高。2023 年，开发销售型业务业绩贡献占比约 72%，利润率约 18%； 经营性不动产业务业绩贡献占比约 24%，利润率约 56%；轻资产管理业务业绩 贡献占比约 2%，利润率约 12%；生态圈要素型业务业绩贡献占比约 2%，利润 率约 18%。2024H1，开发销售型业务业绩贡献占比约 53%，利润率约 16%；经 营性不动产业务业绩贡献占比约 39%，利润率约 58%；轻资产管理业务业绩贡 献占比约 4%，利润率约 14%；生态圈要素型业务业绩贡献占比约 3%，利润率 约 19%。
现金流结构以经营性现金流贡献为主，或反映出公司稳健的经营风格。从公司的 现金流结构来看，经营性现金流入占比保持在约 60%的水平，整体现金流结构以 经营性现金流贡献为主，或体现出公司更多依靠自身内生积累并增长的稳健经营 风格，是少数现金流结构稳健的房企之一。
净资产收益率位于行业前列，整体呈“较强盈利能力、较高质量周转、较低杠杆” 特征。2023 年净资产收益率为 12%，虽然近年公司净资产收益率受行业影响略 有下滑，但仍位于行业前列。
公司利润率处于行业领先水平，一方面或来自经营性不动产业务的拉动，另一方 面或反映出公司开发业务总体层面较好的投资兑现能力及资源获取能力。近年来受行业因素及战略资源结算减少等因素影响，公司毛利率及净利率有所下滑，毛 利率从高点的超过 40%下滑至 2023 年的 25%，2024H1 进一步下降至 22%；但 横向对比来看，公司毛利率及净利率仍保持行业领先水平。公司相对出色的利润 率水平一方面或来自经营性不动产业务的拉动，另一方面或反映出公司开发业务 总体层面较好的投资兑现能力及资源获取能力。
公司近年来总资产周转率保持在 20-22%这一区间，2023 年总资产周转率较 2022 年上升 2 PCT 至 22%。拆分来看，存货在总资产中的占比过去有所下降， 近年来保持在 20-22%的区间，而存货周转率近年整体呈上升趋势。横向对比来 看，公司总资产周转率位于主要房企中间水平，其中存货占总资产比例位于主要 房企中较低水平，而存货周转率与保利、中海等位于同一梯队，略高于保利、中 海等。总体来看，公司总资产周转率或受到投资物业的资产沉淀影响，而存货周 转率整体有所上升也说明开发业务本身的周转仍有所改善，整体依然保持较高质 量的周转速度。
