政策组合拳落地，供需两侧齐发力。
9 月 24 日，国新办新闻发布会上公布一揽子政策：1）下调存款准备金率、7 天逆回 购操作利率；2）降低存量房贷利率；3）下调二套房最低首付比例；4）提高保障性 住房再贷款中央行资金支持比例，支持收购房企存量土地。 降低存量房贷利率，可减少居民持有成本，降低二手房抛压。根据央行数据，2024 年 9 月新房（首套及二套）平均房贷利率约 3.33%。央行表示本次存量房贷利率下调预 期平均降幅 50BP，预计惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭利息支 出 1500 亿元左右。截至 10 月 28 日，21 家全国性银行已完成批量调整，共计 5366.7 万笔、25.2 万亿元存量房贷利率完成下调。 降低二套房首付比例，利好改善性需求释放。央行介绍，将全国层面的二套房贷最低首付比例由 25%下调到 15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。二套房购房 成本进一步下降，有望促进改善性产品需求的释放。 优化保障性住房再贷款政策，进一步落实收储和保交楼。央行将优化保障性住房再 贷款政策，此前创设的 3000 亿元保障性住房再贷款（贷款利率为 1.75%）中的央行 资金支持比例将由 60%提高至 100%。同时将支持收购房企存量土地，在将部分地方政 府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的 企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。此外延长“金融 16 条”和经营性物业贷款政策至 2026 年底。
中央在 2023 年政治局会议已明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，并在 2024 年 4 月和 7 月政治局会议中强调“消化存量和优化增量”。2024 年 9 月 26 日， 中央政治局指出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、 提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。会议首次提 出要促进房地产市场止跌回稳，即使 2014-2016 年地产调整周期中也无此类表述出 现，充分体现中央对当前房地产市场严峻形势的重视。
10 月 12 日，财政部表示近期将推出一揽子增量政策。财政部表示，将积极推动地方政府化解隐性债务，拟一次性安排较大规模债务限额置换，减轻地方债务压力。同时， 允许地方政府使用专项债券用于土地储备，回收符合条件的闲置存量土地。此外，支 持用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，支持地方更多通过消化 存量房的方式来筹集保障性住房的房源。 10 月 17 日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督 管理总局介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。 城中村改造持续推进。住建部表示，计划通过货币化安置房方式新增实施 100 万套 城中村改造、危旧房改造。住建部表示，全国 35 个大中城市待改造规模达 170 万套， 全国城市需要改造的危旧房有 50 万套。根据国家统计局及住建部数据，2015-2018 年年均棚改开工套数在 600 万套以上。假设本次 100 万套棚改主要集中在 35 城，套 均 100 万元，则本次棚改规模约 1 万亿元。
融资协调“白名单”持续扩容。住建部介绍，“保交房”攻坚战各地推进有力，已经 交付了 246 万套。金监局介绍，截至 2024 年 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审 批通过贷款 2.23 万亿元。2024 年年底前将“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿 元。要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，做到“应进尽进”。在协商一致的情况 下，银行可将全部贷款提前发放给房企开立的项目资金监管账户。 多渠道支持土地收储。财政部介绍，关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保 障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场 化来运作。收购闲置土地方面，金监局允许银行发放一定比例的收购贷款，财政部支 持专项债收储土地，央行提供必要的再贷款支持，自然资源部将会同相关部门，研究 设立收购存量土地专项借款。
2024 年 9 月 26 日，中央政治局会议指出：要回应群众关切，调整住房限购政策，降 低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 一线城市迅速相应，放松楼市政策。 上海：9 月 29 日，上海住房城乡建设管理发布房地产调整政策，主要包括： 1）取 消普宅和非普宅标准；2）首套房最低首付比例降至 15%，核心区二套房最低首付比 例降至 25%，实行差异化政策区域的二套房最低首付比例降至 20%；3）个人住房增值 税免征年限调整为 2 年；4）调整非本市户籍外环购房所需社保缴纳年限至 1 年；5） 持《上海市居住证》且积分达标、社保满 3 年的非本市户籍在购房套数方面享受本地 户籍购房待遇。
广深：9 月 29 日，广州政府办公厅发布，全面取消所有限购政策。深圳住建局发布 房地产调整政策，包括：1）首套房最低首付比例降至 15%，二套房最低首付比例降 至 20%；2）取消限售限价；3）个人住房增值税免征年限从 5 年调整为 2 年；4）两 个及以上未成年子女家庭二套房可适用首套住房贷款政策；5）优化分区住房限购政 策，调整购房套数限制。 北京：9 月 30 日，北京住房城乡建设管理发布房地产调整政策，主要包括：1）加大 京籍二孩及以上家庭住房的贷款支持力度，提高公积金贷款额度；2）非京籍家庭社 保年限五环内降至 3 年，五环外降至 2 年，高层次人才购房降至 1 年；3）首套首付 比例降至 15%，二套统一降至 20%；4）取消普宅和非普宅标准。
在中央表示支持地方国有企业收购存量房屋用作保障性住房后，各地方政府因城施 策，跟进了相关落地政策。 部分城市已有收储项目落地。截止 10 月初，福州、重庆、天津、郑州、武汉、青岛 等城市均有收储项目落地。从收储用途来看，目前落地的项目均为保障性租赁住房； 从收储规模来看，天津、青岛等城市规模在千套左右，规模相对较小。受收储房源要 求较高、收储价格协商难度大、资金成本高等因素影响，收储进展较为缓慢。 政策支持资金利用率较低。2024 年 6 月，央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，原 来的租赁住房贷款支持计划就不再实施，已发放贷款的利率和期限保持不变，其 1000 亿元额度包含在保障性住房再贷款 3000 亿元额度之内。根据央行发布的《2024 年第 二季度中国货币政策执行报告》，截止 2024 年 6 月末，金融机构发放的租赁住房贷 款余额为 247 亿元，租赁住房贷款支持计划余额为 121 亿元。
越秀地产完成 120 亿元存量土地退地。存量土地回收方面，广州率先落地回收存量 土地，分别以 70 亿元、50 亿元从越秀地产收回两块土地，均为未开发土地，以应付 票据的形式支付，退地票据可用于收购广州的其他地块。
