2024年1-10月全国住宅用地供求面积同比降幅超2成，土地出让金降幅近4成，已较2020年高点下降超70%。
土地成交：从克而瑞全国土地成交数据来看，2024年1-10月房地产开发企业土地购置面积4.0亿平，同比下降24.2%，土地成交面积连续4年下降； 2024年1-10月累计土地成交价款1.4万亿元，同比减少35.5%，较2020年1-10月高点下降71.4%。2024年4月末自然资源部提出“合理控制新增 商品住宅用地供应”，政府推地节奏有所减缓，且当前房企普遍遵循“以销定产”的拿地原则，在市场销售未明显好转的情况下，企业拿地仍偏谨 慎，全国土地市场延续低温运行态势，土地供求两端持续缩量。分化格局：从100大中城市成交数据来看，2024年1-9月一线及二线城市土地成交面积占比为4.4%和38.1%，成交金额占比达到了23.5%和45.3%， 合计成交金额占比约为7成，较2023年行业投资集中度再度提升。
量少质优特点凸显，稀缺土地+第四代住宅带动热度上升。楼面均价：2024年1-10月全国300城涉宅土地成交楼面均价为5865元/平，同比下降12.6%，但较2023年均值5814元/平上涨0.9%。分线城市来 看，一线城市土地成交楼面价上涨17.3%，二线及三四线分别下降16.9%及4.8%。 高溢价率土地：2024年高热度土地主要呈现出两个特点：①核心城市核心区域，土地具备稀缺性；②产品设计规范变更，或“第四代住宅”相关 土地。土地市场“缩量”明显的趋势下，“量少质优”特点凸显。
2025年是房企偿债关键期，2026年偿债规模走低。 偿债节奏：2024年150家房企债券到期金额约7229亿元，2025年为7078亿元，与2024年相比偿债压力相当，2026年为5842亿元，2025年上 半年为房企偿债高峰，2026年偿债压力则大幅下降。具体来看，2025年150家典型房企1-7月债务到期压力集中，占全年债务到期量66%。从 月度到期债务规模来看，2025年3月、6月、7月债务到期量分别为918亿元（13%）、846亿元（12%）及875亿元（12%），分别是2025年三 个债务到期高峰。 偿债主体：2025年偿债体量排名前三的房企为恒大、万科及首开，当年到期债权比例均超过总债权比例的40%，2025年成为偿债关键期。债务 到期量的增加意味着房企回款压力增加、拿地能力减弱。
土地成交进入底部空间，产品代际差异促使房企加速换仓，预计2025年全年土地成交面积与2024年持平 • 2025年房企资金受销售弱复苏及偿债节奏影响可能短期仍然承压，补充土储资金或仍然有限，房企大概率延续以销定产来控制拿地力度。 在市场整体热度弱修复的情形下，预计2025年两类土地市场热度维持较高水平，①核心区域稀缺地块；②设计规范变更或“第四代住宅”相关土 地。此外，产品的代际差异会促使有能力拿地的房企加速换仓，受此影响我们认为此两类土地热度有望保持较高水准，为土地市场热度提供支撑。 中性假设下，我们预计2025年全年土地成交面积与2024年持平，“缩量稳价”趋势下，土地价格结构性变动，整体保持稳定。
拿地力度前置新开工面积约6个月，以销定产决定新开工修复力度，中性假设下2025年新开工面积同比增速为-10% 。 2024年1-10月房地产新开工面积为6.1亿平，累计同比为-22.6%。2024年新开工面积呈现出季度降幅收窄的情况，若市场热度持续，2024Q4同 比降幅有望保持收窄，我们预计2024Q4年新开工面积降幅在-18%左右，对应2024年全年同比降幅-21.2%。 在手土储决定房企的新开工能力，2021-2024年土地市场成交侧持续疲弱仍会影响2025年新开工侧，且在销售情况弱复苏的情况下，房企新开工 意愿预计仍然较弱。预计2025年新开工面积同比增速仍会保持下探，中性假设下， 预计同比增速-10%，较2024年降幅有所收窄。2025年城中村 改造如果出现较强的政策支持，可能会给需求侧带来更强的信心，促使开发商加速新开工。如果城中村推进速度较慢且行业保持弱复苏基调、行业 销售规模仍处低位的情况下，我们认为新开工降幅会大于销售降幅。
新开工不足逐渐传导至竣工侧，中性假设下，预计2025年全年房地产竣工面积同比-10%。 2024年1-10月，房地产竣工面积为4.2亿平方米，累计同比-23.9%。11-12月是传统的交付高峰期，且“白名单”范围快速扩容，2023年11-12月 的交付面积占到全年交付面积的45%左右，据此比例我们预计2024年11-12月再交付3.8亿平，全年竣工面积达8亿平，对应同比增速为-19.5%。 对于2025年竣工面积同比增速将会面临2方面因素影响：①2021年开始的新开工侧减弱传导至2025年竣工侧，可竣工基数减少；②2024年8月国 新办提出计划在2024年底前交付396万套住房，截至9月末，部分城市完成率约70%，且“白名单”当前正在快速推进，24年Q4及25年竣工速度或 将有所加快，带来竣工增量。综合先前所述，我们认为，2025-2026年将进入“保交房”关键的收官之年，“白名单”政策推进有助于现有项目 竣工速度提升，但难抵2020年之后可竣工基数大幅下行的趋势，中性情形下预测2024年竣工面积同比增速降幅收窄至-10%。若2025年有更多的 融资利好，或将带动竣工面积同比收窄或转正。
