测算中国房地产的潜在需求空间，可将其分为三个部分：
一是，城镇人口增加带来增量需求，其中又包括总人口规模增长 和城镇化水平上升；二是，人均居住面积增加带动的改善性需求；三是，存量房屋房龄变老带来的折旧需求。我们分别估 算这三个成分，以对当前房地产销售下降的幅度做出评估。
1、 增量需求。国家统计局数据显示，2000 年至 2023 年，中国总人口年均增长 0.48%，而城镇化率年均提升 1.31个百分 点，使城镇人口年均增速达到 3.2%。新增城镇人口往往意味着增量的商品房需求，是房地产销售增长的重要支撑。我 们使用二次函数拟合近年来新增城镇人口的数量，以拟合值代替实际值来平滑年度波动，将每年的城镇人口增量乘以 城镇人口人均居住面积，测算得到城镇人口带来的增量需求。测算结果表明，新增城镇人口带来的商品房需求在 2016 年左右达到顶峰（约 8.6 亿平米），而后随着城镇化步伐放缓、总人口的减少，城镇人口增加带来的增量商品房需求到 2023 年约降至 4.8 亿平米左右。 展望未来的城镇化进程，我们参考联合国人口展望（2024 版，最新）、联合国城市展望（2018 版，最新）的预测，结 合国家统计局公布的实际数据外推，预计中国城镇化率在 2035 年达到 74.5%左右，在 2050 年达到 80%左右；中国城 镇人口在 2024-2035 年年均增长 0.75%，在 2040 年前后达到 10.3 亿人的峰值，于 2050 年降至 10.1 亿人左右。
2、 改善性需求。据第七次人口普查数据，2020 年末城镇家庭户人均住房建筑面积为 38.62 平方米，相比 2010 年第六次 人口普查增加 8.29 平米。然而，人均居住面积的年度数据和普查统计存在样本和精度的差异4，且年度数据公布并不完 整，我们参考北京市历年人均住房面积的变化补充缺失值，并以二次函数拟合并预测人均居住面积的数值。对应地， 人均居住面积改善带来的商品房需求等于上一年城镇人口存量乘以人均居住面积相比上一年提升的数值。以此测算，商品房的改善性需求在 2015 年前后达到 6.4 亿平米左右的峰值。在人均居住面积达到一定水平后，边际提升的速度放 缓，对应的商品房改善性需求到 2023 年约降至5.8 亿平米。 展望未来的人均居住面积，我们假设2035年中国城镇居民居住的人均建筑面积为 47平米（假设2035年城镇居民实际 居住面积接近于发达国家水平，达到 40 平米左右，且得房率——即实际居住面积/建筑面积在 85%左右），较 2023 年 末高 7 平米，2024 至 2035 年年均增加 0.57 平米；假设城镇居民人均建筑面积到 2050 年达到 54 平米左右，在 2036 年到 2050 年年均增加 0.44 平米。
3、 折旧需求。房屋拆迁受政策变量影响较大，我们采用一种较为通用且相对合理的方法进行估算。对 2013-2019 年棚改 货币化安置积极推进期间，采用折旧需求=每年棚改实际开工套数*货币化安置比例5 *棚改每户新增住房面积 85.1 平， 计算实际拉动住房需求。结果显示，棚改的需求拉动在 2015-2019 年平均达到 2.2 亿平，创造了可观的需求增量。 2020 年政府工作报告中删除有关棚户区改造的表述，标志着集中拆迁带动的住房折旧需求显著下降。对于 2020 年及 以后的折旧需求，采用倒推 20 年的存量房屋面积*每年按 70年产权进行折旧（1/70）*30%货币化安置比例计算。今年 10 月 17 日住建部提出，“通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造”，“只要前期工作做得 好，我们还可以在 100万套基础上继续加大支持力度”。
按照前述棚改估算方式，假设货币化安置比例达到70%，则意 味着 0.6 亿平的年增量需求，由于政策落地效果尚需观察，我们暂不在测算中加入这部分增量。事实上，按照 70 年渐 进折旧估算的 2025 年折旧需求也在 0.6亿平以上。 根据上述方法估算，中国潜在住房需求从 2002 年的 9.8 亿平米增长到 2017 年 17.8 亿平米的峰值，随后逐步回落，到 2025、2035、2050年或将分别降至10亿、6亿、3亿平米附近。2019年之前中国房地产市场实际上偏向于“供不应求”， 城镇化快速发展和居民对美好生活的追求蕴含着巨大的市场需求；2016 年之后随着房价加速上涨，中国房地产市场可以说 进入了全速发展期，到 2021 年本轮调整之前，年住宅销售面积达到 15.7 亿平米，显著超过当年 12.5 亿平米的潜在需求估 算。经过 3 年的迅疾调整，2024 年如果住宅销售面积落在 1-9 月增速所预示的 7.7 亿平米，则已低于 10.4 亿平米的当年潜 在增量需求。就此而言，本轮房地产调整已经具备了止跌回稳的条件。
