90 年代危机房屋价格调整时间、调整幅度均远超 70 年代。
日本 70 年代地产危机时， 名义房屋价格调整仅发生在 1974Q4-1975Q1 两个季度，跌幅为 5.4%。剔除物价变动的 实际价格跌幅相对更大，实际房价从 1973Q4 跌至 1977Q3，跨度 16 个季度，跌幅为 28.8%。名义与实际房屋价格表现差异较大，这与当时日本遭遇第一次石油危机带来的 输入型通胀有关，1974 年 2 月 CPI 同比一度达到 24.9%，极高的通胀几乎抹平了 70 年 代名义房价的跌幅。我们在讨论房价时更多从本国购房者的角度出发，因而更多关注名 义价格，从表观看 70 年代危机调整是比较小的。90 年代危机中，名义房价指数在 1991Q1 见顶后，持续下跌了 74 个季度至 2009Q2，跌幅为 46.5%，远超 70 年代的跌幅。即使 按实际房价看，90 年代危机跌幅为 44.8%，跌幅也显著大于 70 年代。
日本地价走势与房价相似，即 90 年代危机调整较 70 年代更为剧烈。核心城市因前期 累积起来的泡沫，地价跌幅比其他城市更大，但也更早企稳。70 年代危机时，日本城市 住宅土地价格仅在 1974 年发生下跌，跌幅为 4.0%；核心 6 城跌幅 7.5%相对更大。90 年代危机，日本城市住宅地价从 1991 年跌至 2017 年才真正触底，区间跌幅达 52.9%； 核心 6 城曾在 2005 年先于全国其他城市触底，1991-2005 年区间跌幅达 65.6%，但伴 随 2008 金融危机再次进入下跌通道，1991-2012 年区间整体跌幅为 66.2%。
日本新开工面积在 70 年代与 90 年代危机前出现两个波峰。但相对于房价的持续攀升， 新开工面积整体增长不多，指向 80 年代后期投资性需求占主导地位。70 年代危机前的 1973 年 3 月，新开工建筑面积创下阶段高点 2461.6 万方，随着危机爆发后有所下降。 但 1974 年很快企稳回升，至 1981 年前后整体开工表现繁荣，这与政府快速转回扩张性 财政政策、大力发展基建有关。90 年代危机前的 1990 年 5 月，新开工建筑面积创下历 史高点 2546.9 万方，随后进入了漫长的下行通道。从新屋开工单位数量也能看到相似的 趋势。整体上，日本新开工规模在 70 到 90 年代是比较平稳的，这与同期持续攀升的房 价有所背离，指向住宅的投资性需求逐渐占据主导地位。1985-1990 年日本私人住宅投 资额加速上行，区间涨幅高达 74.5%。泡沫破裂后的前 5 年投资额依然上行，主要与日 本政府在危机初期出台的大幅宽松政策有关。在此之后，日本房地产市场进入漫长的“量 价齐跌”阶段，住宅投资长期下行。
从宏观经济的角度看，日本上世纪 70 年代因输入型通胀而加息、海外需求减弱出口承 压，经济增速大幅放缓。日本作为一个资源匮乏的岛国，战后大力发展制造业，在 1964- 1974 年间出口规模复合增速高达 21.0%，期间日本名义 GDP 复合增速达 16.3%。日本 高度依赖出口的外向型经济早年发展迅猛，但同时也使得日本在外部冲击下格外脆弱， 一方面在石油价格大幅上行时日本面临严重的输入型通胀，必须通过加息等紧缩手段控 制物价；另一方面，彼时高度依赖中东石油进口的欧美发达国家经济也遭遇重创，海外 需求萎靡导致日本出口受阻。从结果看，1973 年底第一次石油危机爆发后，日本经济增 速大幅放缓，其名义 GDP 增速从 1973 年的 21.8%下滑至 1975 年的 10.5%。因应输入 型通胀而加息、以及宏观经济的降速，最终演变为 70 年代的房地产危机。 日本 90 年代在日元升值萧条下出口再度承压，出口规模阶段性负增长，拖累经济增速。 80 年代日本在国际政治经济博弈中遭遇美国压力，1985 年签订广场协议后日元大幅升 值，叠加日本产业升级缓慢，日本出口承压。1985-1990 年出口规模复合增速降至-0.2%， 1991-2001 年出口规模复合增速为 1.5%。从结果看，日本名义 GDP 在 1991-2001 年复 合增速仅为 1.3%。
