当前，投资者参与 REITs 市场的主要途径包括战略配售、网下发售、二级市场买卖及参与扩募等。对于不同的参与方式，需考虑的影响因素有所差异。
REITs 战略投资者的确定是双向选择的结果。公募REITs 在发行时总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方和其他专业机构投资者，其中，原始权益人及其关联方参与的战略配售的比例合计不得低于基金份额发售数量的20%，超过20%的自上市之日起持有不少于 36 个月，对于基础的 20%持有份额的持有时间将不少于60个月。 参与 REITs 战略配售的投资者主要基于对项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可。投资者对 REITs 的选择往往是基于自身熟悉领域的判断，看好底层资产的长期稳定收益性我们剔除上市时间短于一年的REITs 产品，统计了不同项目类型 REITs 基金自上市至今的涨跌幅，发现所有 REITs 平均涨幅为10.4%，涨跌幅中位数为 5.98%，涨幅较高的类型分别为保障房、能源、生态环保。
对长期投资者而言，REITs 具有较高的分红收益率，可以提供稳定的现金流，同时具备与不动产类似的抗通胀性，可为资产组合提高稳定的安全垫。具体资产类别方面，分类别来看，产权类 REITs 价格的核心是底层资产稳定的分红及稳健经营所带来的资产增值，特许经营权类 REITs 价格实质反映的是特许经营权带来的收益。产权类 REITs 中，建议重点关注保障房这一周期敏感性较弱品种，从资产和长期潜力角度，保障房租金增长更依赖租户支付能力，人才房的标的更优于公租房。
REITs 的打新目前是按照认购份额比例进行分配，已上市REITs 的上市首日涨幅平均值为 8.33%，打新收益率具有较高的确定性。从已上市REITs 产品来看，保障房（19%）、水利设施（18%）、能源（12%）、产业园（12%）项目上市首日涨跌幅较高。但打新收益率和市场情绪关联度较高，可选择市场成交量高、情绪上扬时期进行。
从二级市场交易来说，REITs 投资有跟股票投资相似之处，所投资的是二级市场的基金份额，存在二级市场价格与底层资产价值两个价值维度，其中二级市场价格由市场供需和交易情况决定，底层资产价值则是由底层资产的经营价值决定，两者可能存在一定差异，有必要对 REITs 进行公允价值估值，基于估值结果评价投资的收益和风险；另一方面，REITs 投资与项目投资亦有相似性，REITs投资可以看作是多个项目投资的组合，REITs 的底层资产业绩评价类似项目投资收益评价。 按照监管要求，国内 REITs 在基金层面采用成本法计量投资物业，无论是房地产资产，还是基础设施类资产，底层资产的账面价值和公允价值可能产生背离，投资者需要对基金净资产公允价值（NAV)进行判断。根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，“基础设施基金应当将 90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。”我们用过去 12 个月的股息（过去一年的总派息额）与REITs 的股票市价之比来计算现金分派率，即可供分配金额/基金市值。国内 REITs 通常从净利润出发计算基金EBITDA，再从基金 EBITDA 到可供分配金额，涉及到八项调整项。国内REITs的可供分配金额并非净利润概念，二是基于净利润对部分非现金项目进行调增/调减而得到的现金流概念。 从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，当前大部分产品的现金流分派率水平较高。截止到 11 月 15 日，从当前现金分派率来看，产权类、特许经营权类REITs 现金分派率中位数分别为 4.7%、9.0%。 特许权类 Reits 现金分派率更高，这是由于两者对底层资产所有权存在差异，特许经营权类 REITs 对底层资产没有所有权，资产价值会随着时间而逐步降低，在特许经营权到期后，资产价值归零，因此需要相对较高的分红收益率以弥补到期后资产价值归 0。而产权类 Reits 的收益主要来源于租金收入和资产的潜在升值，到期后资产还有价值，因此分红收益率通常较低。
产权类 REITs 中，产业园类 REITs 现金分派率平均水平最高，为3.7%，特许经营权类 REITs 中，高速公路和生态环保类现金分派率最高，分别为8.3%、7.0%。
从股性的角度来看，我们可以从基本面边际改善和估值修复的角度进行选择。产权型 REITs 的总收益率来源于资本利得和分红收益率，前者源于REITs 价格涨跌，后者源于以租金为主的运营净收入，REITs 的价格受到投资者预期回报率和运营收入的影响，因此投资产权型 REITs 受到货币政策变化、宏观经济、地产行业边际变化的影响；我国特许经营权型 REITs 因特许经营权到期后无偿向有权部门转移基础设施项目、对应项目资产净值逐渐归零这一特色，REITs 对特许经营权剩余期限内现金流分红折现较为敏感。 REITs 通过底层资产的利润分红和资本处置获得收益。从底层资产的周期性来看，产业园、仓储物流等行业属于周期性行业，受经济周期波动影响较大；而高速公路、发电和能源的底层资产受到经济周期波动影响相对较小。产业园REITs底层资产主要为研发写字楼项目，仓储物流受到土地供给和市场需求双重影响，今年在弱经济复苏背景下，两者出租率明显承压；保障性住房项目则体现出较强韧性。特许经营权类 REITs 中，生态环保类底层资产运营相对稳健，高速公路项目受到季节性影响有所改善。
我们通过 NAV 溢价率、ROI、全投资税前 IRR 来判断REITs 的估值情况。NAV溢价率指 REITs 的市场价格与资产净值之差相对于资产净值的百分比，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标；ROI=基金扣减了折旧与摊销金额的息税前利润/基金全投资总额，这一指标反映的是基金历史收益与基金市值之间的关系，类似项目投资评价中的投资利润率，为减少折旧政策、会计假设使用年限与资产实际可使用年限差异带来的影响，需要构建调整ROI 指标，调整ROI=调整EBIT/全投资总额，房地产类 REITs 适用于调整 ROI；全投资税前IRR 指的是全投资税前 IRR，即全投资假设下税前内部收益率，反映的是整个收益期内基金净收益与基金当前价格的关系，可以判断当前基金价格是高估还是低估。从目前REITs估值来看，在经历了一轮超跌以后，当前产业园 REITs、仓储物流NAV 溢价率偏低，有望受益于估值修复的困境反转逻辑。
