房地产市场止跌企稳具有量在价先、核心城市率先企稳的特征。
根据美国在次贷危机前后的房地产量价变 化情况，美国成屋销售量在 2006 年开始下跌、2012 年开始回升，而房价在 2007 年开始下跌、2013 年开始回 升，销量变化领先房价变化一年。从美国各城市的房价情况来看，旧金山、洛杉矶等核心城市的房价在 2009 年 率先触底企稳，而全国的房价直到 2012 年才触底，呈现出核心城市率先企稳的特征。
其他国家采用宽松的货币及财政政策、接管风险主体、降低购房成本等方式应对房价下行。为促成房价止 跌回稳，美国采用美联储实行量化宽松、财政部接管两房等风险主体、实行大规模减税及经济刺激等政策；日 本通过大幅降息的方式，推动了泡沫经济破裂初期房价的短暂企稳；俄罗斯通过专项计划，为房企和购房者提 供流动性支持；西班牙通过成立专门机构，剥离房地产不良贷款；泰国通过降低官方地价、减税等方式，降低 购房成本。 根据国际经验，房价下行周期持续时间在 5-10 年左右，周期内跌幅在 20%-40%左右，应对政策生效时间 在 2 年左右。根据美国、日本、俄罗斯、西班牙、泰国在房价下行周期的数据，下跌周期持续时间分别为 6 年、 19 年、9 年、6 年、2 年，周期内房价跌幅分别为 27.7%、43.5%、45.1%、41.4%、15.4%；从出台应对政策到房 价止跌的时间看，美日俄西泰五国分别用时 3 年、3 年、2 年、1 年、2 年。
参考国际经验，中国的房价有望在 2026 年前后止跌回稳。以国家统计局公布的 70 个大中城市二手住宅价 格指数作为对中国房价的观测指标，中国房价在 2021 年 7 月触顶，随后进入下行周期，目前房价已下行 3 年， 当前价格已较峰值下降 15%。自 2023 年 7 月 24 日的中央政治局会议做出“房地产市场供求关系发生重大变化” 的判断后，包括限购限贷放松、税费下调、收储、城中村改造等在内的地产支持政策陆续出台。参考 5 个国家 房价下行周期持续 5-10 年左右、政策生效时间在 2 年左右的经验，中国房价或将在 2026 年前后止跌回稳，从 幅度上看，房价或还有 10%左右的下降空间。
美国：国家信用介入稳定市场。过度举债、金融衍生品层层嵌套、大幅加息等因素引致次贷危机爆发，美国房价步入下行。20 世纪 90 年 代开始，在接连的民粹主义政策倾向以及“美国梦”的渲染之下，叠加美联储在 2001 年开启降息周期，美国在 90 年代至次贷危机前房地产行业迎来了十几年的繁荣期。在此过程中，金融机构为获得更多的利益，发售了大 量以抵押贷款为底层资产的衍生品；2004-2006 年美联储进入加息周期，浮动利率的抵押贷款还款压力增加，抵 押贷款拖欠率从 2006 年开始飙升，大量法拍房入市导致房价下跌，房地产泡沫破裂从而引发次贷危机，美国房 价在 2006 年触顶后下行。
通过宽松的货币与财政政策、接管风险主体等方式，美国房价在经历 6 年的下跌后回升。美国救市的经验 涵盖多个方面，从代表性政策来看，货币政策方面，美国从 2008 年、2010 年、2012 年起分别实施三轮量化宽 松；财政政策方面，2009 年年初通过的《美国复苏与再投资法案》进行了超过 1.5 万亿美元的减税与财政支持； 风险主体方面，2008 年美国财政部向担保大量抵押贷款的房利美、房地美分别注资 1198 亿美元和 717 亿美元， 将两房收归国有。政策组合拳下，美国房价在 2012 年见底，2013 年开始回升；2007-2012 年的下行周期中，房 价跌幅为 27.7%。
日本：大幅降息推动房价短暂企稳。1990 年后日本泡沫经济破裂，房价下行周期达 19 年。1987-1990 年间，日本的低利率环境和充足的货币供 给刺激了经济投机活动，房地产市场炒作气氛高涨，房价迅速上行；为应对房产价格的飙升、银行激进的放贷， 日本在 1989-1990 年连续快速加息，贴现率由 2.5%迅速上升至 6.0%；由于 1985 年美国借《广场协议》迫使日 元升值、对日本出口导向型的工业造成较大打击，在信贷的急速收紧下大量企业倒闭、股市崩盘，房产被大量 抛售，房价开始急跌；而日本政府后续的应对政策注重救银行，并非主要承担资产价格下行后果的企业和居民， 造成经济长期低迷的局面，出现从 1991 至 2009 年持续 19 年的房价下行周期，期间房价下行幅度 43.5%。 通过大幅降息，日本房价在 1994-1996 年间短暂企稳。泡沫经济破裂初期，1991-1995 年日本进行大幅降息， 贴现率从 6.0%降至 0.5%。1991-1993 年的三年间，日本房价急跌，较 1990 年的峰值跌去 12.2%；而 1994- 1996 年间，在降息的作用下日本房价的急跌势头被遏制，三年间房价下行幅度仅 4.8%；而由于后续政策力度不足， 1996 年后日本房价重回快速下行通道。
俄罗斯：专项计划为房企和购房者提供流动性支持。受次贷危机波及影响，俄罗斯房价出现 9 年的下行周期。2008 年的次贷危机引发世界经济衰退，对俄罗斯 的房地产市场也产生消极影响，俄罗斯的开发商取得贷款的成本飙升，为偿还债务出现成品房的抛售潮，导致 房价自 2008 年后出现明显的下跌；俄罗斯房价在 2008-2016 年共 9 年的下跌周期中，共跌去 45.1%。 《住房激励计划》为房企和购房者提供流动性支持，推动房价止跌。针对开发商和购房者难以取得购房贷 款的局面，俄罗斯政府在 2013 年出台《住房激励计划》，通过启用主权基金注资商业银行、授权外经银行向商 业银行和企业发放外汇贷款等方式，为开发商和购房者提供住房抵押贷款。根据俄罗斯联邦中央银行，2014 年 俄罗斯发放住房抵押贷款共 1.76 万亿卢布，较 2013 年增长 30.2%。在流动性支持下，俄罗斯的房地产市场逐步 止跌回稳，房价从 2017 年开始回升。
西班牙：成立坏账银行剥离房地产不良贷款。受次贷危机波及影响，西班牙房价出现 6 年的下行周期。同样受 2008 年的次贷危机影响，西班牙房地产市 场经历泡沫破裂，房地产贷款出现大量不良，房价在 2008-2013 年间经历 6 年下行，跌幅 41.4%。 成立坏账银行剥离房地产不良贷款，西班牙房价迅速企稳。为应对银行体系内存在的大量房地产相关不良 资产，西班牙政府于 2013 年设立“坏账银行”Sareb，剥离以房地产不良贷款为代表的不良资产。Sareb 由政府 主导的银行业重组基金（FROB）和私人银行共同出资 12 亿欧元成立，二者另提供 36 亿欧元的次级债务，另外 Sareb 发行由西班牙政府担保的 508 亿欧元的高级债务并在欧洲央行贴现，总资金规模达 556 亿欧元。随后， Sareb 以五折收购了价值超千亿欧元的房地产资产和开发商贷款，并将其转变为保障房或在市场上出售。在大量 房地产相关的不良资产被剥离后，西班牙房价从 2014 年开始回升。
泰国：多方位降低购房成本。受亚洲金融危机影响，泰国房地产市场泡沫破灭，房价在 1998-1999 年出现明显下行。20 世纪 80 年代中 期，为促进经济发展，泰国政府将房地产作为优先投资领域，催生出大量投机需求。1997 年东南亚金融危机爆 发，泰国房地产泡沫破灭，房价在 1998-1999 年快速下行，两年的跌幅达到 15.4%。 多项手段降低购房成本，推动房价企稳。1998 年起，泰国政府采取多项手段应对房价的快速下行，包括降 低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价、大幅降低贷款利率、实行房地产交易税费优惠等，多方位降低购 房成本、刺激购房需求，泰国房价在 2000 年开始企稳。
