龙头地位稳固，多元业务驱动高质量增长。
三十年物管经验，成就行业领先的空间科技服务商。公司由万科集团旗下物业服务 板块发展而来，于 2022 年 9 月正式在港交所主板上市。公司拥有三十多年的物业管 理服务经验，通过收并购不断拓展业务范围和规模。2019 年，公司收购戴德梁行大 中华区业务，成立合资企业“万物梁行”，聚焦商企物业及设施管理。2020 年，公司 推出“万物云城”品牌，致力于城市空间一体化治理，形成了以社区、商企和城市空 间三大业务体系为核心的运营模式。
万物云品牌矩阵丰富，三大战略坚定落位。公司旗下包括“万科物业”、“万物梁行” 等核心品牌，不断拓展业务范围。公司践行三大战略：1）蝶城战略：选取高密度高 质量区域，通过流程改造和投入智慧社区改造基金，打造蝶城底盘，凭借品牌效应不 断获取区域内存量住宅项目；2）客户多元化战略：深耕五大赛道，持续深化服务扩 展能力，丰富客户矩阵；3）科技战略：对内通过软硬件科技实现降本增效，对外提 供 AIoT、BPaaS 解决方案服务。
蝶城战略稳步推进。公司从 2020 年起探索与践行蝶城战略，从全国经济最发达的 100 个城市中，选择 3402 条街道集中提升物业项目浓度。截至 2024 年上半年，公司蝶城 个数增长至 642 个，其中标准蝶城 202 个，主攻蝶城 180 个，目标蝶城 260 个。蝶城 战略一方面通过提高服务质量和品牌效应，在智慧社区和资产增值方面强化客户认 知，不断拓展蝶城内存量项目；另一方面利用多种资金，对老旧小区进行流程改造， 实现降本增效。此外，公司构建了“蝶城+”产业互联生态，带动其他增值业务成长。
公司主要有三大业务板块，分别是社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。 按照业务收入模式可分为：1）循环型业务：包括住宅物业服务、物业及设施管理服 务及 BPaaS 解决方案，公司可通过续签来持续获取收益。2）其他核心业务：包括居 住相关资产服务及 AIoT 解决方案，该类业务需要通过增量项目及客户维持。3）非核 心业务：包括城市空间整合服务、其他社区增值服务及开发商增值服务，公司主动调 整战略，该类业务占比持续下降，其中城市空间整合服务将主要以表外合资的形式展 开。
营收保持增长，规模位居头部。公司近年来营业收入保持高速增长，2019-2023 年营 业收入 CAGR 达 24.2%。2024 年上半年，公司实现营业收入 175.60 亿元，同比增长 9.6%，相比之下，头部物业管理企业（选取市值排名靠前的 12 家港股物业管理企业 作为样本公司，下同）的平均增速为 7.1%。从绝对规模来看，公司 2024 年上半年营 业收入在头部物业管理企业排名第二，稳居行业第一梯队。
核心净利润稳健。公司归母净利润从 2019 年的 10.20 亿元增长至 2023 年的 19.55 亿元，2019-2023 年归母净利润 CAGR 为 17.7%。2024 年上半年，公司实现归母净利 润 7.72 亿元，同比减少 22.7%，若考虑核心净利润（剔除摊销和非经常性损益影响）， 2024 年上半年核心净利润为 12.02 亿元，同比减少 2.7%。从绝对规模来看，公司 2024 年上半年归母净利润在头部物业管理企业排名第 4 位。
持续性业务毛利率稳健，费用率改善。2024 年上半年，受房地产销售端影响，开发 商增值服务盈利能力下滑，同时设施管理服务拓展客户中低毛利项目占比提升，整体 毛利率为 13.6%，同比下降 1.5pct。公司循环业务（住宅物业服务+物业和设施管理 服务+BPaaS 解决方案）毛利率为 13.0%，同比持平。费用率方面，公司销管费用率逐 步改善，且始终优于头部物业管理企业，2024 年上半年销管费用率降至 7.0%。公司保持较高的研发投入，通过科技提效创收，2024 年上半年研发投入为 1.82 亿元。
应收账款结构优化，管理效率优于行业平均水平。2024 年上半年，公司应收账款及 票据为 93.86 亿元，同比增长 28.0%，贸易应收款中，来自关联方的占比为 38.4%。 公司践行客户多元化战略，加大第三方外拓力度，关联方占总营收的比例从 2019 年 的 15.4%降至 2024 年上半年的 10.1%。2024 年上半年公司应收账款周转天数为 82.5 天，好于头部物业管理企业平均水平的 108.1 天。随着公司运营独立性的加强，应收账款管理有望逐步改善，对于存量关联方应收账款，公司亦探索资产抵债等方式收回。
公司现金流稳健。公司现金储备充足，2024 年上半年，公司现金及等价物为 121.97 亿元，占总资产的比例为 31.6%。受物业缴费习惯等影响，现金及等价物在年末时更 高，2023 年公司现金及等价物为 155.72 亿元，占总资产的比例为 39.5%。现金流方 面，公司保持稳健的经营性现金流，2023 年经营性现金流量净额为 25.86 亿元，经 营性现金流覆盖净利润倍数为 1.27 倍。
公司保持高比例分红。除 2022 年上市初期之外，公司保持较高比例的股息分红。2023 年公司现金分红总额为 12.84 亿元，股利支付率为 65.7%。2024 年上半年，公司中期 股息分红 6.61 亿元，并派发特别股息分红 5.41 亿元，合计股利支付率为 154.9%。 股息率方面，2023 年公司股息率为 4.82%。 公司积极回购股份，提升股东价值。2023 年 6 月，公司股东大会授予公司董事会回 购 H 股的一般性授权，回购份额不超过已发行 H 股总数的 10%。截至 2024 年 11 月 20 日，公司已累计回购股份 1761 万股，约占回购前总股本的 1.49%，累计回购金额为 3.45 亿元。在当下的房地产市场环境下，公司积极回购，彰显了对自身业务发展及 前景的信心，也进一步增厚了股东价值。
