公司的地产业务板块通过建发房产和联发集团两个平台运营，坚持区域深耕战略， 主要布局在福建省，以及上海、北京、杭州、苏州、南京、成都等高能级城市。
1.1 公司已形成成熟的产品体系
当前我国房地产市场的供求关系已经发生了重大转变，行业需求由“有没有”转 向“好不好”。在此背景下，公司作为长期注重产品品质、在产品研发上投入较多 的房企，已经形成了一定的品牌优势。子公司建发房产主要打造“新中式”系列， 目前已打造“王府中式”、“禅境中式”、“盛世唐风”、“风雅宋韵”、“诗意东方” 等多个产品；联发集团锁定现代人文赛道，目前打造了“悦系”、“嘉和系”两大 产品系以及高端定制产品。经过多年在产品户型、风格设计上的研发投入，公司 已形成良好的客户口碑，子公司建发房产连续 12 年获得“中国房地产开发企业 50 强”，联发集团位列“2024 年房地产开发企业产品力 TOP17”。
1.2 提前布局第四代住宅，契合未来住宅需求潮流
此外，由于目前销售下行，在“高库存难去化”的压力之下，开发商不得不进行 产品的创新迭代；而第四代住宅展现出来的特质又与我国近些年推行生态、环保 的理念吻合。在多重因素的共同催化下，第四代住宅开始在全国多个地区，尤其 是南方城市加速落地（第四代住宅详细内容可见我们在 2024 年 8 月 20 日发布《探 索第四代住宅：下一个住宅潮流，居住生活与绿色生态》）。从政策端看，自 2021 年《城市森林花园住宅设计标准》正式发布后，各地方政府陆续出台细化政策支 持第四代住宅，主要支持方向在于对容积率及产权面积的放松。 福州是东南沿海区域首批试点第四代住宅的城市之一，建发早在 2022 年便已经 在福州推出了首个第四代住宅产品——建发缦云，可视为建发 1.0 版本的第四代 住宅产品，彼时在细节比如隐私性等方面的处理上，仍存在一定不足。
之后建发不断对产品细节进行完善，例如在 2023 年开盘的建发璞云中，在露台边 缘新增了雨棚设计，有效解决了上下对视的问题；2024 年推出的建发灏云北向不 再设置阳台，更好的满足绿化的阳光需求。
由于第四代住宅产品在结构、施工措施和效果配置等方面存在成本增项，其单方 成本会比传统产品高出数百元至一千多元不等，因此其更适合应用在销售单价更 高的项目中。
以福州为例，目前第四代住宅产品也多位于城市核心区域，同时配有景观资源， 户型设计上以大面积（140-190 ㎡）的四房产品为主，该类型的产品更加贴合当前 的需求主力——改善型需求。根据克而瑞数据统计，同地段的第四代住宅项目去 化及流速普遍优于非第四代住宅项目。以保利国贸天琴湖为例，其周边竞品项目 包括榕发誉湖（第四代住宅）、榕发揽湖郡（非第四代住宅）、中海晋安湖叁号院 （非第四代住宅），其中两个第四代住宅项目的月均流速均在 30 套左右，而另外 两个普通项目月均流速均在 20 套左右。因此越来越多的房企开始推出第四代住 宅产品，公司提前在第四代住宅上布局，已经打造出较为成熟的产品，更容易在 未来行业产品竞争中脱颖而出。
得益于良好的产品力，在行业整体的下行阶段，公司销售表现领先行业平均水平， 两个平台的行业排名均持续快速提升，截至 2024 年 10 月末，建发房产全口径销 售金额排名已提升至行业第 7 位。公司 2023 年实现全口径销售金额 2295 亿元， 同比+9.4%，而根据克而瑞同期 TOP50、TOP20、TOP10 房企全口径销售金额同比 增速分别为-16.3%、-14.5%、-13.2%；2024 上半年公司全口径销售金额 764 亿元， 虽同比下滑 38.6%，但同期 TOP50、TOP20、TOP10 房企同比分别-41.2%、-37.7%、 -33.9%，公司销售表现领先行业平均水平。
销售的高增可以有效支撑公司房地产业务结算收入，2023 年公司房地产业务分部 实现营收 1665 亿元，同比增长 21.9%；2024 年前三季度实现营收 814 亿元，同比 仍然保持双位数的增速（+26.0%）。 盈利能力方面，虽然受到宏观调控政策及结转项目结构的影响，毛利率承压下行， 但下行速度已经开始放缓，2018-2023 年公司房地产业务分部毛利率持续下滑， 2023 年全年毛利率为 11.5%，较 2022 年下跌 3.1pct；但 2024 年前三季度毛利率 较 2023 年全年微增 0.9pct 至 12.4%，已经开始出现企稳迹象。我们认为随着前期 高地价项目的逐步结转，地产业务毛利率会逐步企稳回升。
2023 年全年公司房地产业务分部实现归母净利润 2 亿元，同比大幅下降 91.6%， 主要原因是公司出于谨慎性原则对存货计提跌价准备。2024 年 1-9 月实现归母净 利润 4 亿元，同比-19.0%，降幅已经大幅缩窄。在 2024 年 9 月 26 日召开的中央 政治局会议中也明确提出要促进房地产市场止跌回稳，各城市持续出台优化政策 促进市场回暖。我们认为随着房价企稳，未来公司存货跌价风险降低，归母净利 润有望回归正常增长。
由于行业整体下行且销售尚待企稳，房企出于现金流安全性考量，投资意愿暂处 于低位。根据中指研究院统计数据，2024 年上半年 TOP100 房企权益口径拿地强 度仅 25.7%（权益拿地金额/权益销售金额），而公司拿地强度达到 60.1%，高于 TOP100 企业平均水平，也高于 TOP10 房企平均水平（21.4%）。 区分业务平台表现来看，联发集团拿地强度在逐年减弱，公司拿地主要依靠建发 房产驱动。
从新增土储的质量来看，公司更加聚焦高能级城市的优质项目。根据公司 2024 年 半年报数据，2024 年上半年公司获取优质土地 17 宗，全口径拿地金额 388 亿元， 其中一二线城市拿地金额占比达到 98%，重点在上海、厦门、杭州、武汉等地获取多个优质项目。截止 2024 年 6 月末，公司在一、二线城市的土地储备（未售口 径）权益口径货值占比超 70%。从克而瑞统计的拿地城市分布来看，公司 2023 年 及 2024 年拿地除厦门、福州外，主要集中在一线及省会城市。随着拿地下行的传 导，未来在供给端会出现明显的供给约束，对于公司而言，位于高能级城市的土 储更具有竞争优势，去化率更有保障，对于公司的房地产业务结转收入提供了更 为坚实的支撑。
2023 年 4 月中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平 急两用”公共基础设施建设，释放政策信号，此后城中村改造工作开始被中央频繁 提及。之后，在 7 月国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推 进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善 民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
值得注意的是，这一轮的城中村改造模式发生了转变，类似广深以往以民企为主 的“一二级联动”模式或将退出舞台，转由国央企主导进行。以广州为例，其在 2023 年 3 月发布旧改“做地十条”，其中明确认定了 7 家全资国企作为做地主体， 包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建 投集团等，均为国资背景。再以杭州为例，其做地模式下认定的企业包括：杭实 集团、市城投集团、市交投集团、市运河集团、市地铁集团、钱江新城投资集团 等，也均为国资背景。而公司不仅是厦门市属国企，目前也已经拥有丰富的旧改 经验，其被纳入参与主体的可能性较大。
