新增供应呈现减缓趋势。
2015 年至 2020 年，随着云计算、大数据和人工智能等技 术的快速发展，数据中心作为数据存储和计算的核心设施， 市场整体需求增速快于机柜的供给，全国整体数据中心的上 架率在此期间逐年提升。 步入 2020 年后，数据中心行业受到新基建政策的推动， IDC 产业迎来了一波投资热潮，导致数据中心市场供给激增 的同时质量参差不齐。以至于在 2020 年后，在公有云客 户需求逐步饱和，互联网行业新需求尚未出现的局面下，数 据中心资源利用率以及机柜服务费双双出现下降的情况。供 应过剩直接导致了市场竞争的加剧，为了争夺市场份额，数 据中心运营商不得不降低价格以吸引客户，进一步加剧了市 场的供需变化。
截至 2023 年末，中国内地运营中的数据中心的平均上架 率为 56.4%，这表明数据中心市场供需之间存在一定程度 的不匹配。从一线城市的机柜服务费单价来看，自 2020 年起，上架率及服务费单价均呈现出逐步下滑的趋势。以 上海为例，过往三年的平均机柜租赁服务费累计下降约为 20%。
尽管数据中心市场在短期内面临价格和上架率的双双下降 压力，但在数据中心投资端的数据显示，2022 年至 2023 年期间，中国内地的数据中心投资额较过往数年已经出现 放缓趋势，说明目前的数据中心投资市场已经逐步恢复理 性，数据中心市场的供需关系将回归更平衡、稳定的态势。 尽管投资额减缓，但从在运营数据中心机架数量的数据来看， 该数据仍在稳步增长，表明目前消费互联网与产业互联网的 阶段更替以及新兴细分领域需求的增长，凸显出数据中心的 需求侧仍然有坚实的基础，且具备持续增长的潜力。 过去三年，主要头部厂商累计签约规模超过 2GW，按照 2.5KW/ 机柜计算，对应的机柜数量接近百万架。随着新 供应的减缓和需求的保持增长，预计市场将逐步吸收现有 存量，数据中心市场的供需关系将逐渐趋于平衡。从长期 来看，中国数据中心行业的投资金额仍然保持在一个相对 较高的水平。特别是随着数字化转型的加速和新基建政策 的推动，数据中心作为重要的信息基础设施，其建设投资 将继续得到关注和支持。
智算中心（AIDC, Artificial Intelligence Data Center）是以人工智能计 算任务为主的数据中心：基于最新人工智 能理论，采用领先的人工智能计算架构， 提供人工智能应用所需算力服务、数据服 务和算法服务的新型算力基础设施。 AIDC 智算中心与通用型 IDC 数据中心在 多个方面存在显著差异，包括应用场景、 技术架构和客户群体。相较于 AIDC 智算 中心，通用型 IDC 数据中心更多地提供物 理空间租赁服务，而智算中心则在此基础 上增加了对计算能力的需求。 数据中心的能耗单位（KW）与智算中心的 算力单位（PFLOPS）之间没有直接的转 换关系：AIDC 智算中心的 PFLOPS 衡量 的是 CPU 服务器或 GPU 服务器集群在不 同算力精度下的计算能力，而能耗和算力 的大小 / 规模则取决于所使用的 GPU 服务 器设备类型，因此能耗单位（KW）与算力 单位 PFLOPS 之间不存在固定对应关系。
截至 2023 年底，中国智能算力规模占全球智能算力规 模的比例约为 29%，仅次于美国的 34%，位居全球第二 且与美国的差距正在缩小，但由于芯片和服务器的技术 差异，未来在高质量智能算力方面仍需持续提升。根据 《2021~2022 全球计算力指数评估报告》，国家计算力指 数与 GDP 的走势呈现出了显著的正相关 4 ，我国在智能算 力方面的快速发展有望为国内经济发展提供新的增长极。
数据中心的建设成本高昂，且伴随着持续的创新与研发投入，是典型的资本密集型产业。同时，该行业的核心竞争力不仅 体现在对重资产（如硬件设施）的投资建设上，还高度依赖于高效、灵活的轻资产运营模式，以满足客户对高水平服务的 需求。这种特性赋予了数据中心行业一种独特的“重资产 + 强运营”的混合资产模式。因此，数据中心行业无法仅凭单一 的融资渠道来满足其资金需求，而必须探索并应用多种融资模式，以确保资金流的稳定与充足。
基于公司主体层面的融资模式（IPO、PE 股权投资、信用债等）
数据中心运营商通过在证券交易所首次公开发行股票 （IPO）或前期一级市场的私募股权融资来筹集资金实现 整体性“轻重资产混同”模式下的融资效果，在获得必要 的资金支持的基础上，还可以优化公司资产负债结构，并 提高公司的公众形象和市场认可度。此外，头部数据中心 运营商还可依赖公司主体信用发行不同期限的信用债、可 转债等，以拓展公司融资渠道，但会显著提升公司的资产 负债率，且到期时点的集中偿还会对公司的现金流造成较 大压力。 其中，私募股权融资方式通常用于早期阶段的数据中心企 业，如 2021 年普洛斯收购腾龙数据、普洛斯收购世纪华通 持有的珑睿科技 50.1% 的股份等交易，亦体现数据中心公 司主体层面融资交易的活跃度。 发展成熟头部数据中心运营商大部分均为已上市公司，以 2023 年中国信通院在《中国第三方数据中心服务商分析 报告》中国内数据中心服务商财务状况排名为依据，前 10 名当中有 8 家企业均已通过公开发行股票的方式募集资 金，由此可见公开发行上市融资在 IDC 行业内的普遍性。 此外，数据中心企业还通过引入战略投资的方式进行扩张， 如 2023 年 12 月，中国内地领先的数据中心运营商世纪互 联集团与山高控股集团有限公司完成 2.99 亿美元战略投 资，山高控股成为世纪互联最大的机构投资股东和紧密协 同的战略投资人，双方在构建低碳高效安全的清洁能源体 系、推动数据中心、云计算、大数据一体化的新型算力网 络体系等方面协同发展。
基于资产层面的融资模式（资产证券化、融资租赁、银行贷款等）
数据中心企业常拥有多个已投入运营或在建项目，并直接 持有相关土地、建筑及设施等重资产。对于还正处于建设 期以及运营爬坡期的项目主要通过融资租赁的方式实现资 产盘活；而对于以及能够产生稳定现金流的数据中心资产 可通过资产证券化的方式实现盘活。如近期头部 IDC 上市 公司与险资合作设立的 Pre-REITs 基金，标志着数据中心 行业资产证券化的又一里程碑事件。 此外，部分数据中心项目通过租赁土地、建筑物等实现轻资 产的运营模式，在此模式下基于稳定现金流的资产融资模式 与重资产模式下趋同，但”土地 + 建筑物 + 机电设备”的 资产一体化持有架构仍是资产融资模式下的重要考量因素。 银行贷款也是数据中心运营商传统的融资方式之一，但数 据中心作为数字经济时代下的“商业地产”与传统的商业 不动产运营模式有较大差异，银行在审批贷款时往往使用 的是固定资产贷款而非一般商业不动产项目经营性物业贷 款。固定资产贷款在资金用途、贷款额度、还本节奏、贷 款成本、资产成熟度有较大限制，导致数据中心银行贷款 的融资效果不及预期。
其他融资模式（如合资模式、物业租赁等）
数据中心运营商可通过合作共建数据中心，共同分担风险 及收益，以减少运营商的初期投入，促进资源优化配置和 市场竞争力提升。例如，通过与地方产业方、互联网企业、 政府机构合作，由企业提供土地及建筑物，而运营商负责 设备及装修，有效降低运营商在重资产方面投资，有助于 其加速业务扩张。
我国数据中心证券化市场尚处初期，在市场机制、监管体 系以及市场参与者的认知都在逐步成熟和完善中。同时， 随着数字化转型的加速，数据中心作为关键的基础设施， 数据中心资产证券化市场的未来增长潜力巨大。 2020 年证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施 领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》， 通知中已将包括数据中心在内的信息网络新型基础设施作 为基础资产纳入发行范围内，为数据中心 REITs 的发行提 供了坚实的政策基础。此外，基于数据中心资产不同的运 营阶段以及自身资产合规性的完备度，对应将适用不同的 资产证券化产品，可最大限度实现数据中心全生命周期的 资产盘活效果，具体如下图所示： 一方面数据中心的资产类别中既有长租约且收入来源集中 的批发型数据中心，也有租约较短但收入来源分散的零售 型数据中心，不同类型的数据中心能够适配不同的资产证 券化产品和投资人需求；另一方面，目前中国内地已经形 成了较大的数据中心成熟存量资产规模，且在传统互联网 业务以及算力业务双增长的大背景下能够为数据中心业务 的需求带来第二增长曲线，数据中心资产证券化市场的潜 力有待发掘。
综合来看，多样化的资产证券化产品为数据中心资产提供了 从建设到成熟运营的全周期融资和退出解决方案，体现了数 据中心资产在资本市场的重要性和吸引力，同时也为数据中 心行业提供了多元化的融资渠道和资产盘活方式。未来，通 过持续加强政策引导、完善评估体系、提高市场投资人对数 据中心资产的认知度等措施，进一步激发市场活力，吸引更 多资本投入，推动数据中心资产证券化市场健康发展。
