政策推动销售转暖 行业进入底部区间。
10 月单月销售同比接近回正，累计同比降幅持续收窄。根据国家统计局数据，2024 年 1-10 月商品住宅累计销售面积及销售额分别为6.54亿平米、6.75万亿元，同比分别下跌17.7%、 下跌 22.0%，跌幅较年内低点收窄 7.1pct、收窄 10.7pct。当月口径来看，10 月商品住宅 当月销售面积及销售额分别同比下跌 1.3%、下跌 0.2%，10 月当月同比增速均接近回正， 为年内高点，较低点跌幅分别收窄 23.8pct、32.5pct。从节奏来看 430 及 924 两轮政策后， 销售均出现同比跌幅收窄；相较首轮政策松绑，924 政策后去年同期基数更高，且同比修 复斜率更陡峭，政策效果更显著。
一二手房趋势一致均同比回正，11 月新房销售同比增速反超二手房。从我们跟踪的重点 城市新房/二手房成交数据看， 23 城新房 11 月月度日均成交套数环比增加 15.8%，同比 上升 35.7%，涨幅较前月提升 28.1pct；12 城二手房 11 月月度日均成交套数环比上升 20.4%，同比上升 31.2%，涨幅较前月扩大 7.1pct，6 月即实现当月同比回正，并连续 6 个月保持正增长；从趋势上看，新房二手房当月同比增速均保持修复趋势，新房 11 月同 比增速实现反超。
结构上来看高能级城市表现仍优于中低能级城市。根据克而瑞数据，2024 年 1-11 月我们 筛选主要城市商品住宅销售面积累计同比增速（按中位数计算）分别为一线-23.6%、强二 线-29.6%、一般二线-26.8%、三线-29.3%、三线以下城市-32.9%，其中一线城市市场热 度领先幅度较显著，强二线城市表现不及一般二线城市，不同能级城市均在政策推动下逐 步实现累计同比增速跌幅收窄修复。
房价整体延续下行，两次政策出台后市场转暖价格逐步走稳。根据国家统计局公布商品住 宅销售数据计算，10 月全国商品住宅房价为 11012 元/平米，较去年同期+1.2%，同比增速较 9 月降幅缩小 7.8pct，环比上月均价+12.4%；年内 430、924 两轮宽松政策出台后， 商品住宅售价分别在次月实现同比走势修复，政策效果显著。 一二手房价跌幅趋缓，同比走势差异有所收窄。10 月 70 城新房/二手房价格指数同比分 别-6.22%/-8.94%，其中新房价格指数降幅较上月扩大 0.1pct，二手房价格指数降幅收窄 0.1pct。一二手房价整体均延续跌势，但下跌斜率均趋缓，二手房价自 2023 年 6 月以来 首次出现跌幅收窄；2023 年初一二手房价同比增速出现差异，表现为二手房价跌幅更深， 一方面反映二手房降价幅度更深而开发商存在挺价现象，一方面也存在高单价改善类新房 成交占比提升影响，这一现象也导致二手房销售占比提升，2024 年政策出台利好推动二 手房价提振，一二手房价表现差异有所收窄。
分能级来看，一线城市房价出现补跌，新一轮政策出台后逐步企稳。根据统计局数据，2024 年 10 月一二三线城市新建商品住宅价格指数同比分别为-4.6%、-6.0%、-6.6%，分别较 年初跌幅扩大 4.1pct、5.6pct、4.5pct，二手住宅价格指数同比分别为-9.6%、-8.8%、-9.0%， 较年初跌幅扩大 4.7pct、4.4pct、4.5pct；不同于 2023 年一线城市一二手房价格相对坚挺 表现，进入 2024 年一线城市房价出现一轮补跌，其中新房表现相对坚挺，价格指数同比 表现仍然好于二三线城市，二手房价格走势则弱于二三线；430、924 两轮政策出台后， 不同能级城市一二手房价格下跌趋势均得到缓解，其中一线城市修复最显著。
开发投资仍处低位，房企态度仍相对谨慎。根据统计局数据，10 月全国房地产开发投资 完成额 7629 亿元，同比下降 12.3%，较上月跌幅扩大 3pct；1-10 月累计开发投资完成额 8.63 万亿元，同比下降 10.3%，销售转暖背景下，房企在投资端整体尚保持谨慎态度。 开发资金跌幅收窄，主要资金渠道中需求端弱于供给端。10 月房地产开发资金来源 8337 亿元，同比下降 10.8%，跌幅较上月收窄 7.7pct；1-10 月资金来源 8.72 万亿元，累计同 比下降 19.2%。细分项目看，1-10 月资金来源中国内贷款/自筹资金/定金及预付款/个人按 揭 贷 款 分 别 1.24 万 亿 元 /3.15 万 亿 元 /2.64 万 亿 元 /1.24 万 亿 元 ， 同 比 分 别 -6.4%/-10.5%/-27.7%/-32.8%，供给端国内贷款同比增速跌幅最低，而需求端定金预收款 及按揭贷款同比跌幅最深，销售回款不佳对行业资金仍产生一定压力。
新开工仍疲软，房企开工意愿不高。10月新开工面积5176万平方米，当月同比下降26.7%， 降幅较上月扩大 6.8pct；1-10 月累计新开工面积 6.12 亿平米，累计同比下降 22.6%，房 企开工意愿仍不高。 持续低新开工水平及基数影响下，竣工同比走低。10 月实现竣工面积 5179 万平米，当月 同比下降 20.1%，较上月跌幅收窄 11.3pct；前 10 月累计竣工面积 4.20 亿平米，同比下 降 23.9%。随着近年房企新开工规模逐年下降及保交楼动作快速推进，竣工面积整体下行， 同时在 2023 年高基数之下，竣工同比增速下行。
土地供给成交总量下行，成交楼面价提升。根据中指研究院数据，2024 年 1-10 月 300 城供应土地规划建面 3.9 亿平米，成交规划建面 2.9 亿平米，出让金 3.2 万亿元，同比分 别为-28.6%、-23.6%、-15.2%，成交楼面价 4957 元/平米，较 2023 年同期提升 245 元/ 平米，整体来看土地市场供需总量仍处于收缩通道内，但通过提升供给土地品质，成交价 得以提振。
商品房市场出现转暖后，土地市场供求两端同比增速跟随修复。从趋势上来看，2024 年1-11 月土地市场供求面积、出让金绝对值逐月增长，同比增速整体呈修复趋势，房企拿地 规模在两轮政策出台后稳定增长。
年内主要城市土地出让金多数进一步下滑，较行业销售规模拐点的 2021 年多数减少 60% 以上。40 座城市中，若与行业销售规模拐点的 2021 年同期比较，2024 年前三季度土地 出让金降幅小于 60%共 13 座，其中海口、太原、石家庄有提升，四座一线城市分别变动 为北京-13%、上海-57%、广州-80%、深圳-85%；多数城市减少 60%以上；相较 2023 年同期，多数城市同比降幅-50%以上。
已建成商品住宅待售面积规模缓慢回落。根据国家统计局数据，2024 年 10 月全国商品住 宅待售面积 3.75 亿平方米，同比上升 12.7%，涨幅较前月小幅回落 0.7pct，已建成待售 商品住宅库存仍处于高位，但 2024 年内绝对规模呈压降走势。
已开工待售面积规模下降，去化周期提升，与往年低位仍有差距，考虑到部分无效库存， 真实去化周期或略好于计算结果。使用统计局公布新开工面积与商品房销售面积，自 2000 年起累计并计算已开工待售库存，截止 2024 年 10 月已开工待售面积为 17.4 亿平方米， 较 2023 年底减少 3.3 亿平方米，新开工面积持续低于销售面积，库存总量连续四年净去 库；受销售规模下降影响，去化周期不降反增至 26.8 个月，较地产销售上行或平稳运行 的 2009-2010、2016-2020 年约 23 个月以下计算结果仍有差距；考虑到部分城投拿地后 开发缓慢及出险房企无效供给并未从新开工中剔除，实际去化周期会略好于计算结果。
使用克而瑞数据统计的 50 城中，多数城市供求比修复，供需关系有所改善。分城市看， 截至 2024 年 11 月，克而瑞数据中 50 个城商品住宅供求比中位数为 0.78，较 2023 年底 降低 0.08，6 座城市供求比大于 1.0，较 2023 年减少 6 座，31 座城市供求比有所降低， 整体来看仅从新增供应与成交维度来看，供求关系有所改善。一线城市中，上海供求比较 高，1-11 月为 1.14；广州供求比最低为 0.83，库存压降。二三线重点城市中，哈尔滨、 西安、无锡供求比较高，分别为 1.79、1.14、1.00。
总量收缩下，供求改善仍以“以销定产”式去库为主。由于供求比仅反映新增供应与需求 间关系，从 2024 年 1-11 月各城市供求总量占 2023 年全年比例可以发现，多数城市供给 端收缩更为显著；销售压力之下，开发商持续放缓新增供货，仍然延续“以销定产”策略， 消化已供待售库存为主，推动库存去化并改善供求关系。
受分母端销售流速下滑影响，主要城市去化周期普遍提升。截至 2024 年 11 月，根据克 而瑞数据 43 座城市商品住宅库存去化周期中位数 24 个月，较 2023 年底增加 4.65 个月， 43 个城市中去化周期不足 1 年城市 2 个，较 2023 年减少 4 个，分别为杭州 8.9 个月、南 昌 11.9 个月，5 座城市去化周期缩短，分别为深圳、东莞、兰州、吉林、芜湖。尽管整体 库存及供求关系有所改善，但分母端销售规模跌幅影响更显著，绝大多数城市去化周期提 升，行业供需关系尚待进一步去库平衡。
