贝塔以外分化显现 弯道机会或再现。
百强房企销售呈回暖趋势。从克而瑞百强房企销售口径看，百强房企销售额/销售面积均 在 517、924 政策后均实现同比修复，全年销售同比增速整体呈上升趋势，其中 10 月为 年内高点，销售额及销售面积单月同比增速分别为+4.9%、+6.2%，为年内首次回正。2024 年 11 月百强房企单月全口径销售金额同比分别为-9.8%、-15.2%，政策热度有所减弱， 但仍处于年内高位。
2024 年房企间差异未显著扩大，但头部房企仍有优势。截至 2024 年 11 月，TOP50 房企 全口径销售额同比增速中位数为-35%，从分布来除少数房企有较大波动外，多数房企表 现相对均衡；头部房企多数增速好于中位值，TOP50 中部房企多数表现不佳，尾段房企 差异较大；增速跌幅小于 20%房企 11 家， TOP12 房企中占 4 家；销售表现相对突出房 企分别为仁恒（+43%）、鸿荣源（+39%）、中建壹品（+14%）、保利置业（+3%）、中海 （-6%）、绿城中国（-12%）。
历经三年调整，销售规模行业分化结果逐步显现。尽管房地产行业属于大贝塔传统行业， 公司间产品差异相对新兴行业并不显著，因此阿尔法并不显著，但公司的负债率、融资成 本、拿地能力、销售去化能力间仍有差距，这一差异在下行期被放大，并经过四年分化的 成果开始逐步显现，2024 年 1-11 月 30 家主流房企全口径销售额相较 21 年同比跌幅均值 -63%，同比增速前 5 房企分别为越秀地产（+6%）、保利置业（+5%）、伟星房产（-11%）、华发股份（-13%）、华润置地（-15%），央国企及中小型房企为主。
百强房企拿地规模及强度较 23 年同期有所下滑，2024 年下半年房企拿地意愿增强。根据 克而瑞，百强房企 1-11 月拿地金额 8513 亿元，较 23 年同期下降-34.6%；11 月单月拿地 金额 1385 亿元，较 23 年同期增加 99.2%，环比 10 月增加 60.2%；以百强房企拿地金额 /销售额比例记拿地强度，1-11 月百强房企累计拿地强度为 22.9%，同比下降 0.6pct；11 月单月拿地强度 35.8%，同比增加 19.6pct；全年口径观察，房企拿地规模尚处于收缩阶 段，但年末及全年同环比趋势来看，下半年房企拿地意愿有所增强。
房企拿地强度呈分化，11 月多家房企拿地强度提升，带动全年拿地强度增长。2024 年 1-11 月，销售排行前 20 房企中，4 家房企拿地强度 35%以上，分别为越秀地产 51.6%，绿城 中国 36.2%，建发房产 37.1%，滨江集团 35.1%，销售规模均在 1000-1500 亿中等体量 房企，且土储销售聚焦核心城市；头部三家房企拿地强度分别为保利发展 18.6%、中海地 产 15.2%、华润置地 21.4%；出险房企及多数民企拿地强度较低；环比来看 11 月多家房 企累计拿地强度提升，其中提升幅度前三分别为越秀地产+10.1pct，中海地产+6.6pct，华 润置地+6.1pct，通过单月拿地较大幅度提升累计拿地强度。
A 股地产板块营收及毛利率承压。2024 年前三季度，A 股地产板块平均营收增速-23.2%， 平均毛利增速-35.2%，毛利率14.8%，分别较2023年底下降22.3pct、下降26.9pct、2.3pct； 由于地产营收利润为滞后结算，行业销售规模于 2021 年触顶后开始回落，同时带动房价 承压且尚未完全企稳，2021 年后销售项目整体盈利能力均受不同程度影响；随着结算主 体逐步由 2021 年前畅销项目向 2022、2023 年及早期滞销项目转变，行业营收增速及毛 利率承压。
三费费率及资产减值均有提升。2024 年前三季度，A 股地产板块销售、管理、财务费率 分别为 2.8%、3.4%、4.6%，合计 10.8%，较 2023 年同期提升 0.3pct、0.4pct、1.3pct、 2.0pct，整体费率有所提升；资产减值均值为 2.32 亿元，同比+28.6%，房价承压过程中 资产折价现象延续。
毛利、费率、资产减值多重影响下，A 股地产板块净利润均值亏损。2024 年前三季度， 受到前述毛利率下降、费率提升、资产减值等影响，A 股地产板块净利润均值为-1.4 亿元， 较 2023 年同期下降 7.5 亿元，净利润率为-1.2%，较去年同期下降 5.3pct。
A 股主要上市房企三道红线指标中现金短债比承压，净负债率持续优化，剔除预收款资产 负债率相对平稳。2024 年前三季度 30 家房企现金短债比、净负债率、剔除预收款的资产 负债率中位数分别为 1.0、72.8%、69.5%，分别较 2023 年减少 0.3pct，减少 20.1pct， 减少 0.2pct，当前房企仍然以在手回款现金优先偿还到期债务，压降负债率，进而导致现 金短债比承压，整体来看多数房企仍面临现金流压力。
受近年房价下行影响，短期盈利仍有压力。比较近年 300 城成交楼面价与次年商品住宅销 售价比例，2021 年占比开始提升，截至 2024 年尚未企稳，即反映商品房价格下行对行业 盈利能力影响；参照 3 年左右结算周期，2024 年板块毛利率下行斜率也较陡峭，2022-2023 年整体项目房地价差有所缩小，板块近期盈利仍有压力。
建议优先关注销售拿地前端指标变动，业绩承压已在预期之内。由于地产滞后结算以及项 目非标特征，财务数据更多作为后验以及判断风险的依据，在市场下行阶段更为关键；在 2025 年整体边际改善背景下，我们建议更多关注房企销售、拿地等跟随行业变动的前端 指标，关注房企端困境改善。
