二手房交易超枯荣线，持续时间是关键。
根据我们统计的二手房中介实时成交数据显示，“924新政”以来，截止24年12 月12日，73城二手房市场日均成交3120套，同比提升65.4%。政策前后环比上涨幅 度达到47.7%，是23年以来历次政策放松，市场环比上涨幅度最大的一次。从24年 以来的高频量价数据关系，我们发现，市场价格维持稳定所需要的日均成交规模约 为2400套，即市场的枯荣线。今年小阳春、517之后以及近期市场，均超过枯荣线水 平。截止到24年12月12日，交易量仍高于枯荣线（2400套），且已经维持了超过2 个月。
量在价前，市场价格对成交量反馈敏感，在成交超越枯荣线后，二手房价随之 企稳，二手房交易历史数据特点与新房不同，除了春节假期，没有明显的季节性，基 本上就是政策与预期催化，带来的成交脉冲。历史上，成交量超过枯荣线一般就是 市场止跌回稳的开始，但要确认上行趋势，需要维持枯荣线以上的成交量一段时间。一线城市，北京、上海、广州、深圳二手房成交枯荣线分别为1.5、1.8、0.9、0.5万 套，历史上基本成交超过枯荣线就可以确认市场上行的趋势，本轮重点城市的交易 量依然可以作为观察市场热度持续性的重要标志。
根据各地房管局及克而瑞数据，50城新房成交亦受“924”新政影响获得改善， 2024年1-9月50城新房成交同比下降29.0%，10月同比降幅大幅收窄至5.0%，11月 同比增长11%，12月份前11个交易日累计同比增长20.5%。 在“924”新政后，样本城市商品住宅推盘面积维持较低位置，但售批比（销售 /推盘，MA6）快速提升，由24年9月的1.01快速提升至11月的1.19，市场步入去库存 阶段。重点城市新开盘去化率有所提升，2024年“924”新政前重点城市开盘去化率 为45%，新政后开盘去化率提升至51%。
对新房市场而言，市场复苏的关键一方面来自需求的不断释放，这点与二手交 易的逻辑类似，需要政策与预期优化所带来的增长弹性，另一方面则是，供给是否 存在约束？过去三年房地产行业的新开工面积持续低于销售面积，行业处于中周期 去库存状态。
关于新房供应的分析，我们分成三个层面， 第一，市场短期库存相对充足。截至24年10月，37城样本短期库存去化周期24.0 个月，一线、二线、三四线去化周期分别为15.1个月、24.4个月、38.2个月。历史上， 市场价格持续上涨阶段所对应的库存去化周期要求约为12个月，目前即便是一线城 市，平均销售规模对应的去化周期仍然偏高。尽管市场上有很多无效库存，但流速 较慢仍是困扰市场情绪和价格预期的最大因素。
第二，多数城市涉宅用地供给充足。根据中指院及房管局数据，样本城市中，除 深圳、上海、北京外，大部分城市宅地成交量大于住宅销售规模，不存在供给限制。 我们对重点32个城市，过去5年的土地供应和房屋销售规模，做了一个对照，发现除 了北京、上海、深圳、西宁、银川、厦门、海口、天津、沈阳、呼和浩特等少部分城 市外，大部分城市的住宅用地供应量是超过住宅销售量的。一线城市缺口规模为2551 万方，二线城市整体供应过剩达到5.47亿平米。过去3年市场住宅开工量确实较小于 住宅销售量，但住宅用地土地交易规模截止24年，仍未明显小于住宅销售量。
第三，即使在宅地出让低于商品住宅成交的城市，发现短期供应也并不稀缺。 以上海为例，2024年1-10月上海供应新盘284批次，短期土地供应的新盘（拿地时间 2022年及以后）仅占供应面积的61%，占供应套数的67%，占供应货值的54%，而 剩下46%的新增货值供应，则来自21年之前的拿地的项目来贡献。重点城市的新房 供应并不完全依赖短期土地成交，供给约束对新房市场的影响相对有限。
历史上，中央对房地产的表态可以概括为四个阶段。 第一阶段为市场升温的时候“坚持调控”，比如10-13年坚持地产调控，16-21 年坚持房住不炒；第二阶段为市场刚下行的时候“鼓励需求”，08年、14年稳定住 房消费，21-22年支持刚性改善需求；第三阶段为市场进一步下行的时候“去库存”， 15-16年坚决去库存，24年4月消化存量房，24年6月去库存；第四阶段为24年9月以 来，在市场价格加速下行环境下的“止跌回稳”。这也是历年中央对地产定调中最积 极的一次表态。
24年，中央对地产定义为事关人民群众切身利益、事关经济社会发展大局的行 业，中央“止跌回稳”坚定表态下地产政策强度及连续性明显提升。
在12月的经济工作会议和之前召开的政治局会议上，中央将稳住股市楼市作为 全年的重点工作的宗旨进行安排布置，并强调要推进城中村和危房改造，进一步加 大土地、商办的滞重项目处置力度，加快解决存量商品房等库存问题，相比历年年 底会议的表态，25年的整体政策可以说是非常积极正面的。
但常规政策手段的使用，已经比较充分了，原有的地产限制政策基本解除，限 购及首付比例基本放松至历史最宽松水平，房贷利率调整也相对充分。截至24年10 月，本轮周期首套房贷利率累计降幅269bp，已超过08年周期和14-16周期。当前全 国层面首套、二套房贷利率下限均已取消，24年10月首套3.06%、二套3.17%的利率 水平已为历史最低，且存量房贷利率经过了“23830”及“24924”两轮调降。
截至目前，放松限制及降低成本方向的政策空间较为有限。未来推动地产“止 跌回稳”的主要期待方向为财政政策，其中包括供给侧的收储政策落地，以及需求 侧的刺激，包括但不限于如房贷纳入个人所得税抵扣范围、新房购房政府补贴、货 币化安置补贴力度增加等。目的是能够切实的提升居民的购房能力，持续激发在弱 预期环境下的需求释放。
回顾14-16年周期放松节奏，传统地产政策效果同样具有衰退性，市场企稳是货 币政策叠加行政放松，共同实现的。14年2月销售面积转负后，“14930”中央层面推 出了第一轮政策组合，“认贷不认房”和利率7折优惠，市场脉冲持续到了15年初， 15年一季度市场成交量能开始衰减，政策在15年“330”加速跟进，通过首付比例的 下调，进一步解放需求。到15年3月底位置，常规的行政政策基本上使用完毕。从15 年2季度开始，货币政策接棒，PSL逐步放量，通过城中村改造货币化安置，接替行 政调控放松，成为市场量价企稳回升的重要工具。
分线来看，14-16周期一线市场企稳，仅依靠行政政策放松实现，在“14930” 第一轮政策后就开始放量，并且价格企稳；二线在政策多轮放松叠加PSL一定投放后 开始放量，放量节点对应PSL累计投放1.4万亿元；三四线城市高库存最后复苏，三 四线销售明显放量的节点对应PSL投放累计约1.9万亿元。考虑到本轮市场下行压力 更大，且部分行政政策已经在22年以来抵抗市场下行的过程中消耗掉了，25年对于 货币政策需求将更加明确。
