2024年前11月，房地产开发投资累计9.4万亿，近12个月年化10.1万亿。
2024年总量数据回顾：销售、开工
销售：年化销售水平回落至2009年水平 。2024年前11月，全国新建商品房销售面积累计8.6亿㎡，近12个月的年化销售面积9.7亿㎡；商品住宅方面从销售规模的角度而言，商品房销售面积 回落至2009年左右水平，年化销售规模自2021年高点下滑45.7%。 开工：年化开工水平回落至2006年水平 。2024年前11月，全国房屋新开工面积累计6.7亿㎡，近12个月年化开工面积7.5亿㎡；从供给的角度来看，商品房整体开工情况回落至2006年水平， 年化开工规模自2020年高点下滑66.9%。
2024年总量数据回顾：施工、竣工
施工：开工弱、竣工强下，施工下行明显。 2024年11月末，全国房屋施工面积72.6亿㎡；商品住宅方面， 2024年11月末，住宅施工面积50.8亿㎡，施工面积规模回落至2014年左右水平，施工 自2021年高点回落24.8%。 竣工：从开工到交付，竣工规模维持高位 。2024年前11月，全国房屋竣工面积累计4.8亿㎡，近12个月的年化竣工面积8.3亿㎡；商品住宅方面，2024年前11月累计竣工面积3.5亿㎡，近12个月 年化竣工面积6.0亿㎡，竣工面积持续维持在相对较高水平。
2024年总量数据回顾：地产投资
地产开发投资：施工下行持续拖累投资 。 2024年前11月，房地产开发投资累计9.4万亿，近12个月年化10.1万亿。施工面积下行与土地购置意愿降低，双方面拖累整体房地产开发投资增长。 整体而言，房地产开发投资水平回归至2016年左右。 行业持续拖累经济：投资增速差距扩大 。2024年前11月，房地产开发投资累计同比下滑10.4%，相较于固定资产投资整体3.3%的正增长，房地产开发投资与固定资产增速差达到13.7pct。地产 对固定资产投资的拖累相较于2023年进一步恶化。
2024年总量数据回顾：土地市场
土地出让：出让土地规模进一步探底。2024年前11月，百城宅地供应建筑面积合计4.0亿㎡，近12个月年化供给宅地建筑面积4.5亿㎡；成交层面，前11月百城宅地成交建筑面积合计2.4亿 ㎡，近12个月年化成交宅地建筑面积4.0亿㎡，土地市场市供需同步回落至2008年左右水平。 房地价差：平均成交楼面价小幅回落。截至2024年11月，全国商品住宅年化平均成交均价10390元/㎡，宅地出让年化平均楼面价5399.3元/㎡，地价占房价比例小幅回落至52.0%，平均成交 楼面价回落小幅改善带来房地价差小幅改善。
本轮地产复苏的困境：结构性分化的市场
核心观点：本轮地产下行相较于以往地产下行周期，最大的不同在于结构性市场的表现分化，包括期房现房销售分化、新房二手房销售分化，以及 新房二手房房价调整幅度分化，虽然导致分化的原因各不相同，但结构性市场的分化特征，调控政策在需求端持续宽松的过程中，整体 新房销量并未受到政策宽松带动。 期房现房分化 ：2024年单三季度，按照统计局披露现房销售面积计算的同比增速为12%，同期期房销售面积同比下降18.9%，自2021年三季度以来，现房 销售持续13个季度领先期房。 新房二手分化 ：相较于二手房，核心城市新房成交面积相对较弱，2024年全年销售规模基本位于2019年至今的最低水平。销售面积的变化主要由政策宽 松后房地产企业的集中推盘驱动，在政策宽松后的3、7、10月，房企供应端的改善驱动了销售脉冲式的复苏。 新房二手房价分化 ：按照统计局公布70大中城市房价环比作为计算标准，以2018年1月基准为基准期100，对70城房价进行指数化处理。70大中城市：2024年 10月，新房房价指数自高点回落9.4%，房价回落至2019年左右；二手房房价指数自高点回落15.8%，回落至2017年附近。
本轮地产复苏的困境：现房、期房分化
按照统计局对开工面积、施工面积及竣工面积的定义，可以从三者中推算净停工面积规模，净停工面积=（上期期末施工-上期期末竣工）+ 本期开工-本期施工。按照开工、施工及竣工推算的净停工面积，2024年三季度末净停工面积保持平稳，在施工面积下降的背景下，净停工面积占比小幅提升。在 当前期房交付担忧并未完全消除的背景下，停工仍旧是制约期房销售复苏的关键因素之一。
调控政策将如何发力：脱离困境展望
内外交困下，房地产逆周期调节势在必行。国内环境：2021年来地产拖累GDP，相关产业链营收及净利润表现下滑显著。 世界经济：特朗普即将于2025年就任美国总统，且共和党获得参、众两院的多数席位，相较于1.0任期，其政治主张推行阻力将更小。本轮竞选 主张中关税保护更加激进具体，由于可以沿用1.0时期调查结果，参考历史关税政策生效需要半年至一年时间，预计本次上任至贸易制裁下达周 期或缩短至半年。 脱离困境的政策展望：2024年11月9日政治局会议及12日中央经济工作会议中，提出2025年将实行适度宽松的货币政策和更加积极的财政政策。
调控政策将如何发力：脱离困境展望——适度宽松的货币政策
降准降息仍有空间，行业对LPR调降弹性或提升。上次定调“适度宽松”的货币政策为14年前。2008年11月，为应对国际金融危机中国提出实施“适度宽松的货币政策”，此口径维持至2010年。 2008年内，1年期存款基准利率下调4次，降幅189BP； 1年期贷款基准利率下调5次，降幅216BP；存款准备金率下调4次，降幅视存款类金 融机构规模，为200~300BP不等。 2024年已推进降准、降息、降存量房贷的货币政策。本轮存量贷款降息后，新老房贷利差缩减，LPR下降对行业的正面效果将更加显著，叠 加海外步入降息周期，我国降息空间进一步打开。
调控政策将如何发力：脱离困境展望——收储
总体上出险房企的现房去化压力大于未出险房企。 整体法下，2018年来出险房企的现房库存占比高于未出险房企。2024H，未出险/出险房企的[开发产品/(开发成本+开发产品)]分别为26.1%/29.1%， 分别相较于2010H提升14.5/15.9 pcts。整体看，出险房企的现房去化压力大于未出险房企。 部分体量较小的未出险房企面临较大的现房去化压力。算数平均法下，2019-2023H出险房企现房库存占比高于未出险房企（除2023年），2024H二者占比基本持平，未出险/出险房企现房库存占比 分别为41.8% / 41.9%，相对于2010H提升23.2/30.5 pcts。由于算数平均法更能体现小体量房企对整体均值的影响，而算数平均法下未出险房企现 房占比相较于整体法下未出险房企均值水平提升，可得部分体量较小的未出险房企也面临较大现房去化压力。
