美国房地产趋势整体健康，销量处于历史底部区间。
美国二手房销量仍在底部区间徘徊，绝对值水平处于1990 年来的低位：美国85%房屋销售来自二手房，2024 年 10 月，美国二手房销量396 万套，同比/环比分别同比增长 2.9%/3.4%；10 月新房销量 61 万套，同比/环比分别变动-9.4%/-17.3%。
本轮加息周期下美国二手房销量呈下降趋势，周期表现整体处于健康状态：复盘2004-2008 年，在泡沫周期下加息反而带动二手房销量上升，从而降息并未对房地产市场带来改善。本轮房地产周期中利率和销量处于负相关关系，表现出整体健康的周期状态。基于美联储对市场预期的管理，本轮加息造成的成屋销量下降来的更早，我们预计降息开启后会看到成屋销量的提升。
美国新房销量因规模较小具有二手房溢出效应，稳定利率下，不论高利率还是低利率，新房销量都会上涨：加息时间，除了 04-06 年杠杆因素影响，20-22疫情影响，大部分对新房销量影响不大。降息时间新房销量和利率不具备高度相关性。
美国建筑商信心指数是地产链重要指标之一，加息周期内历经两轮波折逐渐回暖，而商业地产整体仍在较弱的趋势阶段：2024 年 11 月美国建筑商信心指数同比、环比均有所提升；写字楼空置率仍处在较高水平。
静待抵押贷款利率企稳后的房屋需求回暖：美国 30 年抵押贷款利率近期有所反弹，2024/11/21 日为 6.84%，尽管仍高于大多美国人的房贷利率3%-5%，但当利率企稳后，二手房交易需求有望复苏。2024/10 美国成屋库存量122.5 万套，环比减少。
美国房价温和稳定上涨，中部及东部房价涨幅更加显著：美国2024 年8月房价指数同比增长 4.9%，其中美国中部、东部房价涨幅更加明显，西部地区房价涨幅平缓。
房价对应经济衰退程度，00-08 年是超出自然增长的时期，除此之外房价都在稳定上涨。
美国主流贷款利率区间在 3%-5%，降息通道开启将带动大多数二手房交易者的金手铐打开：美国主流的房屋贷款方案是固定利率贷款，目前约有70-80%的人选择的是这种方式，这部分人的整体贷款利率区间在3%-5%，这部分人的置换意愿在当前利率环境下较弱，这造成了二手房交易市场的供给紧张。根据家得宝对于房贷利率及地产链市场的预估，6.5%以下的房贷利率将带来二手房交易市场的转暖，6%以下的房贷利率将带来地产后周期家电、家居、建材等需求的提升。
基于对美国零售终端动销侧的观察，我们认为高价值大家电及3C需求修复处于左侧区间：分析自 2023-2024 年以来的美股零售商业务数据，我们发现基于自营业务占比增加、优化门店、折扣策略等积极因素，美股零售商公司业务整体表现好于彭博一致预期。而在细分业务中，家电、家居、3C 品类整体恢复度是最靠后的，这也和美国地产链以及利率有较强的相关性。在此基础上，我们认为2025年美国地产链的消费复苏是大概率事件。 近期数据显示出口端已现恢复势头，黑电增速显著：2024 年10 月中国家电出口金额/出口数量分别同比变动+23.2%/+24.9%，处于较快增速区间。其中电视机/电烤箱/吸尘器/榨汁器 10 月出口金额分别同比变动+28.7%/+9.7%/+16.9%/+7.7%，黑电快于整体家电出口增速，小家电慢于家电整体出口增速。
美国家电、家居的销售额变动趋势较二手房销量变动更缓，但整体呈现正相关性：在 2020 年前家电家居的周期波动性更强，但从 2020 年以来，居家时间加长后，对家的装修改造需求带动家电等产品销售额在二手房交易减少后仍维持较高销售水平。
工具链出口公司处于左侧布局期：工具链公司 2023 年经历渠道库存积压、工具需求受挫等影响，收入整体增速放缓，且库存周转率较低，2024 年为筑底修复期，2025 年有望在美国抵押贷款利率企稳后，叠加库存优化，实现产业链需求复苏。
园林设备、工具、家电家居产品等耐用品的批发商销售额和二手房销量高度正相关。2023 年以来，虽然成屋销量因高利率环境出现下滑，但设备类耐用品销售额仅小幅下降，仍维持高位，因产品自身仍带有更新换代等消费属性，同时专业设备等仍可用于基建、工业等领域。
伴随 2020-2021 年美国房屋销量来到高位，家居建材零售商及工具品牌商的收入亦迎来较大增幅，且增速在 2021 年来到最高点。泉峰控股2021 年收入同比增速46.4%，远高于其他五家公司。 综合家电品牌商收入增速波动不大：三星 SDI 的收入YOY 至2022 财年达48.5%，近 5 年为最高增速。2021 年 TCL 电子增速达 46.9%。海尔智家稳定在10%水平，百思买和海信视像分别在 5%和 10%附近上下波动。
