新房+二手房成交总量预计保持相对稳定。
影响本轮房地产行业深度调整的核心原因在于预期的不稳定，具体体现主要在于房 价下行预期以及居民收入增长不足的预期。根据国家统计局，70大中城市商品房价格 指数/二手房住宅价格指数自2022年4月/2月开始出现同比下降，至2024年10月已经 分别历时31/33个月，同时2024年以来跌幅明显呈现扩大趋势，市场形成了“房价下 跌预期—二手房挂牌量增加—降价出售”的负向循环。打破不稳定预期是行业止跌回 稳的关键，9月底以来在一揽子支持性政策释放后，抑制购房需求释放的核心因素正 发生积极变化。居民房价预期有所改善。根据中指研究院最新的调研问卷结果显示， 9月底居民房价下跌预期约为24%，环比下降15pct，10月底居民房价下跌预期约为22%， 环比继续下降2pct，较高位下降17pct。房价上涨预期低位快速增加，9月末达到18%， 环比增加10pct，10月达到20%，环比增加1.8pct。9月底以来一揽子政策持续推出带 动住房成交活跃度增加，驱动房价预期改善。居民收入预期边际改善。根据中指研究 院最新的调研问卷结果显示，居民收入预期低位改善，10月收入增加占比达到36%， 较低位回升4pct，收入减少占比为13%，较高位下降0.5pct。
9月26日政治局会议+多场国新办新闻发布会充分体现了中央对于稳地产、促经济的 决心和态度，居民预期有所修复，10月份房地产行业销售下滑幅度显著收窄。根据统 计局数据显示，2024年10月我国商品房销售面积和销售金额同比增速分别为-1.6%和 -1.4%，较9月下滑幅度收窄9.2pct和14.7pct。从高频数据角度来看，11月以来一线 城市仍延续修复态势，前三周（11.4-11.24）同比增长46.4%，低能级城市表现相对 平淡，我们认为如高能级城市后续延续修复态势，有望进一步带动低能级城市成交修 复，最终实现行业整体回稳。 高能级核心城市房价初现止跌，仍需持续关注后续走势。
从70城住宅价格变动角度来 看，10月商品房环比上涨的城市数量增加至7个（9月为3个），包括深圳、上海、厦门、 沈阳、太原、桂林、平顶山。10月70城二手房住宅价格指数环比上涨的城市数量为8 个（9月为0个），包括北京、上海、深圳、杭州、成都、武汉、重庆、厦门，从二手 住宅价格上涨城市角度可以发现，高能级核心城市二手房房价在政策驱动下预期改 善，房价率先环比改善，如能持续延续，对低能级城市将形成较强的带动作用。 一线城市在9月底新政后二手房市场挂牌量高位回落，二手房市场热度延续时间超以往。根据中指研究院数据统计，二手房市场成交量在经历2023年大幅上行后，2024年 仍保持相对较高位，以30城二手房成交数据为例，可以看到2023年同比增长48.3%， 2024年1-10月同比增长3%，2023年二手房需求释放的原因以房企信用风险影响占主导， 2024年除了房企信用风险因素外，更多是由于二手房议价空间较大。在9月底一揽子 支持性政策推出后，我们看到北上广深四个一线城市二手房存量挂牌量整体呈现回 落的态势，但总量仍处于高位，二手房市场交易热度延续，从周度数据角度来看，高 能级城市二手房交易热度仍在延续，持续时间超过此前多次政策效果，市场成交仍呈 现以价换量态势，但是如果后续成交热度延续，有望带动价格趋稳，驱动行业止跌回 稳。
股市回暖，居民家庭资产有望修复后向楼市转移。从居民资产配置角度来看，居民资 产主要集中在房产，金融资产占比相对较低，其中无风险金融资产占比较高。2020年 央行调查结果显示，我国城镇居民家庭资产配置中房产占比近60%、金融资产占比约 20%。从居民存款、商品房成交量、股市涨跌三者之间的变化关系来看，三者之间总 是形成此消彼长趋势，2022年以来股市与房地产市场整体均呈现震荡下行趋势，同时 居民新增存款增速明显抬升，指示居民资产由股市与楼市向存款转移。2024年以来房 价下行压力加大，居民资产收缩，存款利率下调，存量房贷利率调整政策出台前存量 房贷利率处于高位，提前偿债诉求较强，整体表现为存款和商品房销售两者均同时下 降，9月底在一揽子政策推出后，市场预期改善，存量房贷利率下调抑制居民提前还 贷意愿，股市大幅上行，居民资产负债表有望得到一定修复，进而带动楼市修复。 购房成本持续下降以及租金收益率持续抬升提升楼市吸引力，有望进一步助力房地 产行业筑底，我们测算结果显示预计新房+二手房成交需求总量保持相对稳定。
近两 年商品房销售持续下降，同时二手房市场相对活跃，对新房市场形成一定分流影响。 我们根据中指研究院有连续数据的三十城二手房数据推测全国二手房成交总量数据，我们以该三十城新房成交占全国商品房成交面积比重为基础加成作为三十城二手房 占全国二手房市场比重进行估算，全国二手房与新房总成交量在2022年和2023年相 近，以2024年1-10月年化数据来看，2024年新房与二手房成交面积合计值较2023年下 降约4%，保持相对平稳。我们认为居民住房需求总量基础仍在，同时我国政策端持续 加码推动需求释放，当前住房租金收益率已经超过十年期国债收益率水平，房贷利率 也持续突破历史低位，购房成本持续下降，预计2025年将继续执行宽松的货币政策， 稳楼市政策持续推进，展望2025年我们认为购房需求总量（新房+二手房）保持与2024 整体水平相当。从结构角度来看，在商品房市场供给收缩约束下，预计2025年二手房 市场占比将进一步有所抬升，二手房成交面积将继续保持微幅上升。
