销售端小幅下滑、投资降幅收窄。
行业层面
根据国家统计局数据显示，2024年1-10月我国商品房销售面积和销售金额分别为7.79 亿平和7.69万亿元，同比分别下滑15.8%和20.9%，从单月数据角度来看，在9月底一 揽子政策支持下10月商品房销售下滑幅度显著收窄，2024年10月我国商品房销售面 积和销售金额同比增速分别为-1.6%和-1.4%，较9月下滑幅度收窄9.2pct和14.7pct。 根据中指研究院统计的重点100城新建商品住宅月均成交面积来看，11月环比基本持 平，同比增长约15%，仍延续修复态势。根据前文分析，我们判断2025年“新房+二手 房”销售面积保持与2024年相当，二手房占比略有抬升，对应商品房市场成交面积预 计将略有下降，预计下降3%左右，预计商品房销售均价的修复将有赖于二手房市场房 价的表现，预计全年销售均价仍略有下降，预计销售金额下降幅度略大于销售面积。
企业层面
从销售规模角度来看，百强房企各阵营销售额整体下行，头部房企下滑幅度相对较 小。2024年1-11月，TOP100房企销售总额为38,516.0亿元，同比下降32.9%，其中， TOP10房企销售额均值为1876.1亿元，较上年下降25.7%；TOP11-30房企销售额均值为 480.1亿元，较上年下降38.4%；TOP31-50房企销售均值为232.1亿元，较上年下降38.8%； TOP51-100房企销售额均值为110.2亿元，同比下降38.6%。 从房企属性角度来看，不同属性房企销售额均明显下滑，国央企（含地方国资）背景 房企销售韧性更强。我们根据中指研究院2024年1-11月百强销售排行榜TOP30房企按 照不同企业属性统计计算其历年销售金额增速，不同属性房企整体销售额均出现下 滑，其中，央国企（含地方国资）背景房企的销售金额下滑20.5%，其降幅明显低于非国央企背景房企（-46%）；从销售金额占比角度来看，近几年国央企背景房企的销 售金额占比持续抬升，2024年1-11月TOP30房企中国央企（含地方国资）背景房企销 售金额占比已经达到71%。
行业层面
从房地产行业到位资金规模角度来看，2024年1-10月到位资金为8.7万亿元，同比下 滑了19.2%，整体仍承压。 多项融资支持政策助力下国内贷款及自筹资金规模 降幅明显收窄。经营性物业贷款、 城市融资协调机制等多项融资支持性政策支撑下房地产开发资金中的国内贷款以及 自筹资金降幅较2023年显著收窄。2024年1-10月国内贷款以及自筹资金同比增速分别 为-6.4%和-10.5%，较2023年下滑幅度分别收窄3.5pct和8.6pct。
境外债仍处于净偿还状态，境内债发行规模下滑幅度有所扩大。根据wind数据，截至 2024年12月2日，房地产行业境外债净融资规模为-362.11亿美元，发行量仅75.65亿 美元，较2023年显著下降，2025年到期量为393.36亿美元，较2024年下降10%。境内 债方面，截至2024年12月9日，房地产行业发行规模为3896.18亿元，同比下降15.2%， 较上年下滑幅度扩大8.2pct，实现净融资额-433.39亿元。2025年境内债到期规模为 2601.60亿元，较2024年总偿还量显著下降。
企业层面
尽管支持房地产企业融资的政策持续出台，但是受限于行业景气度持续处于低位，销 售端下行导致房企现金流自循环受阻，融资端的支持力度虽在持续加大，但是境内债 融资仍以国央企背景房企占据主导地位。根据中指研究院关于房企境内债发行统计 数据显示，百强房企中，国央企（含地方国资）背景房企的境内债融资规模占比达到 92.1%，仍居于绝对主导地位。
土地市场
房企坚持“以销定投”，严控现金流，土地市场持续下行。2024年1-11月我国住宅用 地类土地供应建面、成交建面以及成交总价分别为8.63亿平、4.96亿平和1.82万亿元， 同比分别下降27.8%、13.3%和23.1%，其中土地成交规划建面较2023年降幅有所收敛， 供应建面下滑幅度进一步扩大。预计在行业销售端现金流未有持续改善前，房企受资金面限制拿地态度仍保持谨慎，同时政策端强调严格控制土地供应，预计2025年土地 供应或呈现提质降量的趋势，2025年土地市场成交规模预计仍承压。
企业拿地
从不同企业属性角度来看，国央企背景房拿仍是拿地主力。根据亿翰智库统计数据显 示，2024年1-10月国央企（含地方国资）房企权益拿地金额占比达到86.4%，较2023 年下降0.3pct，民营房企拿地金额占比达到13.6%，较2023年提升0.5pct，整体来看 国央企背景房企仍是拿地主力。
投资
新开工：土地市场自2021年以来持续收缩，2024年土地市场成交面积下滑幅度虽有所 收敛，但其下滑趋势将传导至新开工，2024年1-10月房地产行业新开工面积累计同比 下滑22.6%，预计2024年最后两月较难有大的转变，同时预计2025年由于受前期土地 市场收缩影响将延续下滑态势。 竣工：2023年在延迟竣工效应释放以及保交楼等政策推动下竣工端实现同比增长17%， 2024年在较高基数基础上，叠加新开工面积持续下行、前期支撑性因素影响减弱，竣 工端承压下行，2024年1-10月竣工面积同比下降23.9%，预计2024年全年下滑幅度与 2024年前10个月相当，同时预计2025年竣工面积仍将进一步下行。 投资：房地产开发投资额主要由土地购置费以及建安投资完成额构成，2024年1-10月 房地产开发投资额同比下降10.3%，其中土地购置费下滑7.4%，建安投资（建筑工程 +安装工程+设备工器具购置）下降10.3%，预计2024年全年房地产开发投资额下降9.5%。 展望2025年，预计土地市场收缩的滞后影响仍将继续拖累2025年投资表现，施工面积 预计将承压下滑，预计2025年投资额仍将有所下降，但预计降幅将较2024年有所收窄。
