家居需求受益政策刺激回暖，重回行业整合逻辑。
家居行业兼具地产后周期+消费属性，2022-2023年受双重压制，2024年9月以来双重利好叠加 。 2011-2017，定制板块享受成长属性。2018-2022，家居板块整体成长性弱化，beta属性主导 。2023年：2-3月地产情绪修复+数据改善；4月后消费力疲软，行业整合兑现度低，基本面走弱，估值波动来自地产政策博弈 。 2024年：竣工下滑和消费量疲软影响行业基本面，市场短暂交易517地产新政；9月底持续政策刺激，地产悲观预期扭转+以旧 换新补贴提振需求和行业整合 。2024年以来地产持续走弱，市场博弈地产政策加码，517地产新政（取消首套及二套贷款利率下限、下调公积金贷款利率、调整首 付比例）后，出于对后续家居基本面的担忧，市场观望情绪较重。 9月以来利好不断，从地产后周期属性来看，924国新会及926政治局会议对地产表态积极，强调“促进房地产市场止跌回稳”，从 消费属性来看，各地家居以旧换新政策持续推出，家居企业前端销售改善明显。
9月以来国新会、政治局会议表态积极，各部委积极发声，地产有望“止跌回稳”；家居为地产后周期，地产企稳改善提振 家居行业Beta，悲观预期扭转带动行业估值修复。 924国新会提出降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例，优化保障性住房住房再贷款政策，支持收购房企存量土地等。926政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，提出要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率 。响应国家政策号召，9月底一线城市陆续发布楼市新政，北上广深等城市均对住房限购政策进行调整或放松。
新房竣工短期压力仍存在，但销售端下滑幅度逐渐收窄，10月地产改善趋势明显 。 1-10月住宅竣工面积3.07亿平方米，同比下降23.4%，10月单月3831万平方米，同比下降19.5%（VS9月-30.1%） 。 1-10月住宅新开工面积4.46亿平方米，同比下降22.7%，10月单月0.38亿平方米，同比下降25.7%（VS9月-17.7%） 。1-10月住宅销售面积6.54亿平方米，同比下降17.7%，10月单月0.66亿平方米，同比下降0.5%（VS9月-11.0%） 。二手房成交占比提升，9月底以来二手房交易改善明显，后续随着二手房+存量翻新需求占比提升，有望对冲新房负Beta 。根据2023年国民经济和社会发展统计公报显示，2023年二手房网签面积占销售面积比例达38.8%；二手房不受到地产供给端约束， 对需求端政策变化更加敏感；且二手房价格回调较多，2023年二手房交易复苏更为明显 。 10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份以来连续下降后首次实现增长； 全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个 月下降后首次实现增长 。 软体家居产品标准化程度高、更新迭代周期短，预计二手房+存量翻新需求占比高于定制。
9月底以旧换新补贴推出以来，对全国范围内家居零售消费拉动效果显著，广州等标杆区域表现领先 。根据商务部，家装厨卫方面，截至10月24日，各地家装厨卫“焕新”补贴产品约630万件，累计带动销售额190亿元；截至11月 10日，全国范围内针对厨卫局部改造和家具家装产品的补贴数量分别达到1038万件和820万件；截至2024年12月13日零时，家 装厨卫“焕新”带动相关产品销售超5100万件。根据国家统计局，1-10月家具社零额1303亿元，同比增长1.9%，10月单月152亿元，同比增长7.4%（VS9月+0.4%），单月改 善明显，为近三年增速新高 。 广州等区域效果显著，主要来源于补贴政策力度较大（补贴品类全、补贴上限为2万元、消费者线下消费立减、经销商回款周期短） 。 政策保持优化，明年补贴蓄力，提振行业需求，有利头部份额集中 。在标杆城市带动下，上海、深圳、江苏、湖北、福建等地区政策进一步放松，如拓宽补贴品类范围、放松经销商资质要求、降低 补贴门槛、提升单人补贴上限等，后续全国范围内补贴政策有望优化加码。 11月8日，财政部部长蓝佛山在全国人大常委会办公厅新闻发布会上提出，将加大力度支持大规模设备更新，扩大消费品以旧换新 的品种和规模。11月21日，湖北省商务厅发布了《关于组织2025年消费品以旧换新核销商户报名的通知》，明年补贴有望延续 。 短期定制家居企业对全国范围经销商参与调动能力强；软体产品标准化程度高、单值低、更换周期短、存量需求占比更高，以旧 换新政策的持续拉动作用效果更强；此外公司化、规范化经营的经销商在申请资质上具备优势，利好头部品牌集中。
2025年市场需求测算：中性假设下，定制家居行业需求下滑7%，软体家居行业需求基本持平。 客户结构：24年假设定制新房70%+二手房25%+换新5%，软体新房60%+二手房30%+换新10% ；地产假设：2025年新房竣工-23%，二手房中性假设5% ；以旧换新：中性假设2025年补贴额度400亿元（2024年测算约200亿元），需求拉动24%，纯换新需求拉动7%。
