存量时代正在深刻影响产业结构的未来走向。
据国家统计局的数据显示，1987-2024年，中国累计销售新建（住宅）商品房面积超过221亿 平米，其中，1987-1997年，累计销售面积仅5亿平米，1998-2024年，累计销售面积216亿 平米。在这个周期内，从1998年销售面积突破1亿平米，到2021年的巅峰时期突破14亿平米， 年复合增长率11.82%。 2022年是房地产行业的一个拐点，新建（住宅）商品房销售面积达到10.33亿平米，较上一年 下降26.74%。国家统计局数据显示，2024年新建（住宅）商品房销售面积8.15亿平方米，同 比下降14.1%。 1998-2024年新建（住宅）销售面积（亿平方米）1 1998年-2021年，新建（住宅）销售面积年复合增长率为11.82%；2022年，新建（住宅）商品房销 售面积达到10.33亿平方米，较上一年下降26.74%，2024年进一步下滑到8.15亿平方米。
2005-2023年新建（住宅）销售量1 从房屋销售数量上看，2005-2023年， 十九年新建住宅共销售了1.77亿套房子。 从销售的变化趋势来看，2022年出现 明显下滑的特征，预计2024年仍将保 持这一下降趋势。 具体到城市，以北京、上海、天津、重 庆为例，2005-2023年，分别销售新 建住宅212.8万套、321.3万套、258.6 万套、769.1万套。
2005-2024年住宅新开工面积（亿平方米）2 住宅新开工面积从2020年的16.43亿平方米，减少到2023年的6.93亿平方米，下降幅度达58%，回到 大约2006年的水平。2024年，住宅新开工面积5.37亿平方米，同比上一年下降23%。
10大省市住房建成时间结构占比1 从房屋建成时间（房龄）的维度，树懒研究从中国人口普查年鉴2020中选取了10大省市比较分析发现， 房龄超过10年（2014年及以前），北京（91.37%）、上海（92.85%）、天津（88.63%）、重庆 （84.37%）、浙江（85.30%）、江苏（87.29%）、广东（89.92%）、山东（85.19%）、河南 （85.69%）、四川（84.44%）。 约70%-80%的房子集中建成于1990-2014年这25年时间，其中，2000-2009年是发展最为迅速的十年。
2024年，社会消费品零售总额指标显示，增长较快的是家用电器类、体育娱乐类、通用器材 类、食品粮油类，家用电器类在1-12月同比增长12.3%，12月份同比增长39.3%，是月度同 比增速最快的品类。相比较来看，建筑及装潢材料类则表现不太理想，1-12月同比下降2%， 家具类增长3.6%。受到“以旧换新”的利好政策积极影响，叠加企业自己推出的补贴政策， 刺激了消费者主动换新意愿，对家电、家居、家装行业的销售有一定促进作用。 房地产行业各个维度的数据证明，高增长的黄金时代已经一去不复返，虽然每年仍有数百万 套的新房销量，但是未来很难再有大的增量反弹空间。目前以北京、上海等几个超大城市已 经进入到存量房交易为主导，未来还有更多城市逐步迈入存量交易为主导的时代，这是不可 逆的发展趋势。
房地产行业的运行牵动着各方的神经，市场的不景气持续波及产业链上下游。2024年，各地 密集推出一揽子政策，例如，降低存量房贷利率、降首付、包括一线城市在内的多个城市调 整限购政策，促进房地产止跌回稳，提振市场预期和消费信心，促进房地产市场止跌回稳。
基于对上游房地产的现状，树懒研究认为，家居家装行业开始进入到一个“三低一高”的新 阶段，即以“低温环境、低速增长、低利润、高成本运营”为主要特征，这将会是存量房时 代的市场新常态，当前行业秩序仍然比较混乱，避免不了出现更激烈的洗牌战，经历再一轮 的行业出清。 从消费端看，家居家装属于大额陌生的可选消费，市场环境和个人（家庭）收入不及预期时， “货比N家”、“消费降级”、“严控预算”、“持币观望”、“决策周期长”、“整装变局 装”成为当下消费群体的主要消费现状，这种现状也将直接影响到企业业绩上升动力不足， 甚至出现下滑态势。
2024年，家装行业总体上压力较大，市场焦虑情绪浓厚，个别头部装企遭遇生存危机，各地 陆续出现部分装企倒闭、跑路的事件，给消费者造成了财产损失的同时，也冲击着装企在消 费者心中的信任形象，行业目前仍处在比较混乱的无序竞争阶段。与此同时，消费环境和心 理都发生明显变化，如前面所说，决策周期拉长、反复对比、控制预算等特点。
新的市场环境下，不同规模的企业在经营重心上做了相应调整。 以贝壳为例，近三年来，贝壳围绕居住服务平台，在战略层面不断升级，2023年明确“一体 三翼”的发展战略，除了房产中介业务之外，布局装修、租房、贝好家新业务。 经过几年的持续发力，贝壳（被窝家装、圣都整装）的家装家居业务实现了第一个阶段的规 模突破，在集团的业绩占比稳步提升，战略转型初见成效。变化在于，2024年贝壳选择主动 放慢增长速度，开始夯实内功，寻找规模、品质和利润的平衡，这是目前正在处理的新挑战。
从贝壳家装家居业务交易额情况来看，2024年前三季度交易额117亿元，较2023年同期增加 24.47%，单季度交易额和营收突破40亿。同时，毛利率2指标得到一定改善，2024年前三季 度毛利率为31%，较2023年提升2.01%。
总的来看，企业经营者不能 对2025年的市场环境的变 好抱有过高的期待，心理上 要有一定的心理预期，做好 低温运行的心理建设，少关 注宏观大环境，多关注微观 层面的经营，回归本质，聚 焦自己的核心优势，“稳” 字当头，迅速回归到健康盈利可持续的经营状态，不寻求做大做强，盲目扩张，而是降低犯错的概率。引用业之峰装 饰董事长张钧的一句观点，把不兴奋的产值做出兴奋的结果。 家装消费本质上是广义的供给对应广义的需求，家装服务的方式是多元化的，这一点始终没 有改变。据树懒《2024消费者调研报告》显示，32%的消费者会选择装企服务，超过60%的 消费群体会选择自装或者设计机构/设计师。
