到 2028 年，住宅市场空间预计仍可稳固年均8.9 亿平方米左右。
中长期住房需求主要来自六个方面： 第一，城镇化水平稳步提升，农村人口持续进城。2023 年我国常住人口城镇化率 66.2%，仍处于较快发展水平，有巨大增长潜力。相当于1871 年的英国，1952年左右的美国，1962 年左右的日本。
第二，城市间人口流动趋势加剧。从地区来看，人口持续从中西部向东部集聚。具体表现为东部常住人口占比从 2000 年的 35%持续增长至2020年的40%，东北地区为主要人口流出区，从 2000 的 8%降至2020 年7%。从经济带来看，长三角、珠三角、成渝城市群等集聚度加大，聚集经济是当代城市发展的核心动力。
第三，住房消费升级。一是区域升级。城市间由中小城镇向区域内核心城市和城市群都市圈升级，城市内由老区旧宅到新区新房升级，即使在老城区有房的居民，也要到新区购买改善型住房。二是人均住房面积扩大升级。据2020年七普数据，我国人均住房建筑面积为 41.8 平方米。其中，城市人均住房建筑面积为36.5平方米，城镇人均住房建筑面积为 38.6 平方米，乡村住房建筑面积为46.8平方米。但是全国仍有 12.7%的家庭人均住房面积不足20 平方米，其中，城市仍有17.4%的家庭人均住房面积不足 20 平方米。以德国、美国为例，德国1988年人均居住面积（使用面积）已达 36.9 平方米，2018 年人均居住面积达46.7平方米，2023 年达 47.5 平方米，美国 2017 年已达 96 平方米。
第四，居住条件改善。1998 年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入 21 世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。房地产新模式中明确提出要提升居住质量。我国居住质量在住房质量、住房功能、基础设施、居住环境方面仍有提升空间，在节能环保、社区服务方面仍为薄弱环节。根据 2020 年人口普查，我国城镇住房中成套率为95.9%，约28%为条件较差的平房，35%为 1999 年前修建。居住质量仍有提升空间。
第五，经济增长带动居民住房消费持续增加。居民居住消费水平和经济发展水平相匹配，2023 年，我国人均 GDP 为 89358 元，人均居住消费支出6095元,占人均 GDP 的比重为 6.8%，占人均消费支出的比重为22.7%。未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。我国经济基数低、增速快，未来增长空间大。中美人均 GDP 差距从 1978 年的 68 倍缩小至2023 年的6 倍，经济增速位居世界前列。1978-2023 年，我国 GDP 从不足 4000 亿增长至126 万亿元，40年内增长约 342 倍。经济发展取得举世瞩目成绩的同时仍存在增长空间，1998年房改后住房消费 20 年匹配的是改革开放 40 年经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。
第六，家庭结构变化，规模小型化，裂生出更多住房需求。2004-2023年，户均人数由 3.24 人下降为 2.80 人。2004 至 2023 年，一人户、二人户家庭占比分别由 7.8%、19.5%上升至 17.8%、23.4%；三人户家庭占比则由31.2%下降至21.1%。二人户已取代三人户成为我国最主要的家庭结构类型。未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化。婚姻观念改变、婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降叠加离婚率上升，单身和单亲核心家庭增加。一是我国结婚率下降、离婚率上升，自 2013 年达到 1346.9 万对的最高峰后，结婚人数连续 9 年下降，2022 年首次低于 700 万对，2023 年全国粗离婚率为2.6‰。结婚率提升较难，家庭结构将向更多的一人户和单亲核心家庭发展，产生住房刚需。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，代际分居形成更多一代和两代户。随着高成本、快节奏的城市生活方式逐渐普及，老年父母对子女赡养的依赖度因退休金机制和日趋完备的养老服务减弱，已婚子女追求私密空间，自立门户现象普遍，三代及以上同堂的传统大家庭数量减少，一代和两代户增加。2020年城镇一代户占比 52.2%，较 2010 年上升了 34.2 个百分点；农村一代户占比48.6%，较 2010 年升高了 36.1 个百分点。
据我们预测，2024-2028 年商品房新增需求中枢为年均10 亿平方米，商品住宅新增需求中枢 8.9 亿平.六大因素产生三大自住房需求，一是城镇人口增加需求。预计未来 5 年年均需求规模增长 4.0 亿平方米。城镇常住人口增长受益于全国总人口数的增加和城镇化率的提升，可进一步细分为城镇人口自然增长、农村人口进城产生的农转非，以及因行政区划变动产生的就地城镇化人口组成。无论是内生的城镇人口自然增长、还是外源性的农村进城常住人口，均产生新的自住刚需。二是城市更新改造需求。预计未来 5 年年均需求规模增长1.1 亿平方米。旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁，通过实物和货币两种方式进行安置，其中货币化安置部分居民持币进入二手和商品房市场解决自住刚需。随着经济发展，城市更新改造需求增加。原因在于城市逐步进入存量改造时代，城市空间增量扩展受限，老旧城区拆迁增加。此外，老城区旧宅难以满足居民住房消费升级，居民需要品质住宅。三是居住条件改善需求，预计未来 5 年年均需求规模增长5.1亿平方米。首先，经济增长提升居民可支配收入，居民住房消费能力增强；其次，住房是居民重要的消费领域，也是消费升级的重要组成部分，住房消费在品质、区位和品牌上持续升级；再次，离婚率上升叠加结婚率下降，家庭规模小型化，对成套住房的需求增加。需要注意，未来住房市场总需求中有一部分需求不会在商品房实际销售中体现，产生需求漏损。例如，农转非自带房入城、城镇流入人口返乡置业等现象使住房需求通过其他渠道解决。此外，二手房由于议价空间大交易周期短等优势受购房者青睐，导致二手房市场分流商品房需求，形成一定挤占。
2.1、测算方法
长周期住房需求分析方法为：当年商品住宅需求=（城镇人口增长需求+城市更新改造需求+居住条件改善需求）-需求漏损 （1）城镇常住人口增长需求=全国总人口×城镇化率×人均住房面积。根据人口增量来源，城镇常住人口增长需求可分为城镇常住人口自然增长需求和农转非城镇常住人口需求。全国总人口、人口自然增长率、城镇化率采用联合国《WorldUrbanization Prospects 2018》中的预测，并根据实际统计数据进行修正。城镇人均住房面积根据 2016-2020 年的年均增速，按照一定速率递减计算未来增速进行预测。 （2）城市更新改造需求=存量住房面积×拆迁折旧率×货币化安置比例。其中2013-2020 年采用当年棚改新开工套数、货币化安置比例和每户棚改新增住房需求 85.1 平方米计算，并进行适当调整。本轮货币化改造将导致货币化安置比例的新一轮高峰，因此参照上一轮棚改货币化安置比例，2024-2027年的货币安置化比例分别上调至 40%、65%、40%、40%，并结合2000-2020年存量住房面积、拆迁折旧率 1/60 进行估算。 （3）居住条件改善需求=当年城镇常住人口×人均住房面积增量。用人均住房面积增长表示因居住条件改善产生的自住需求。（4）当年商品住宅需求=（城镇人口增长需求+城市更新改造需求+居住条件改善需求）-需求漏损。2019-2021 年，在“三个1 亿人”（指促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化）、疫情等因素影响下，漏损率维持低位。2023年开始，假设漏损率回升至 2013 至 2021 年的均值，二手房挤占部分算入需求漏损。
2.2、测算结果
到 2028 年，住宅市场空间预计仍可稳固年均8.9 亿平方米左右。农转非支撑未来九年城镇常住人口增长需求。2024-2028 年，我们预计全国城镇常住人口增长产生的自住房需求年均为 4.0 亿平方米。其中，在持续的快速城镇化推动下，农村人口进城是新增住房需求主要增长点。
2023 年开始城市拆迁改造需求持续增加。2024-2028 年，我们预计全国城市拆迁改造产生的自住房需求年均有 1.1 亿平方米。2021 年开始，成片集中的棚户区改造基本结束，城市更新以旧城改造、城中村改造为主。居住条件改善需求在未来八年内持续增长，并从2020 年开始占主导。2024-2028年，我们预计全国居住条件改善产生自住房需求年均为5.1 亿平方米。未来八年，受益于人均住房面积增加，居住条件改善需求持续增长，并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源，表明房地产市场进入改善时代。
