房企表现分化，头部房企韧性更强。
百强房企销售降幅收窄，10 月同比转正。根据克而瑞数据，2024 年 1-11 月，百 强房企累计全口径销售金额为 37123 亿元，同比-32.86%，降幅连续 9 个月收窄。今 年以来房地产销售市场观望情绪浓厚，市场信心受政策影响较大。5 月利好政策出台 以后，6 月当月销售金额环比+32.51%，同比降幅收窄。9 月底政策出台后，10 月销 售金额环比+70.08%，同比+4.89%，是 2023 年 6 月以来首次单月销售金额同比转正。
头部央国企韧性更强。根据克而瑞数据，百强房企中，2024 年 1-11 月累计销量 前三的房企分别为保利发展、中国海外发展、华润置地，全口径销售金额分别为 3080、 2704、2291 亿元，同比分别-23%、-6%、-20%。2024 年 1-11 月，TOP10、TOP11-30、 TOP31-50、TOP51-100 房企销售金额累计同比分别为-27%、-39%、-34%和-38%，头部 房企韧性更强。央国企表现较好，中建壹品实现累计销售金额同比增长，中国海外发 展累计降幅收窄至个位数。
百强房企拿地金额下降，央国企仍是拿地主力。根据中指院数据，2024 年 1-11 月，百强房企累计权益拿地金额为 7612 亿元，同比-30.1%，累计成交楼面均价为 9108 元/平方米，同比-25.8%，拿地仍然以央国企为主。2024 年 1-11 月累计权益拿地金 额前三的房企分别为保利发展、绿城中国、中国海外发展，总权益拿地金额分别为 476、472、407 亿元，平均溢价率分别为 11%、18%、3%。权益拿地金额 TOP10 的房企 中，滨江集团拿地积极，同比增长 43.1%，平均溢价率为 19%。
房企发债规模延续收缩，2024 年 3 季度开始结构性改善。2021 年房企总债券发 行额为 17652 亿元，2021 年下半年部分房企出险导致房企信用风险加剧，2022 年发 行额下降至 8457 亿元，同比-50.7%。2023 年债券发行额继续下滑至 7223 亿元，同 比-15.1%。2024 年，随着拿地规模与前端销售的下降，房企开发投资减少，债券发 行总额延续下行，2024 年 1-6 月累计发行 2828 亿元，同比-29.8%，9-11 月在低基 数效应与政策扶持下，同比小幅增长。 利率保持较低水平，融资压力得到一定释放。2021 年房企债券发行平均利率为 5.5%，2022 年和 2023 年分别降至 3.9%和 3.8%，2024 年利率进一步下行，2024 年上 半年平均利率降至 3.1%，7 月和 8 月分别降至 2.8%和 2.5%，9 月、10 月利率分别小幅回升至 3.1%、3.0%，11 月回落至 2.7%。
房企债券到期仍有压力。根据中指院数据，截止 2024 年 11 月末，房企债券余 额为 22649 亿元，其中信用债为 15314 亿元，占比为 67.6%。从债券到期时间来看， 2024 年 12 月到期债券余额为 492 亿元，其中信用债占比 75.4%，海外债占比 24.6%。 2025年到期债券余额为7149亿元，2025年前三季度到期债券余额均超过1800亿元， 房企流动性压力较大。 头部房企融资渠道分化，中海、越秀海外债占比较高。分房企来看，债券余额规 模较大的房企中，华润置地、中国海外发展、保利发展债券余额分别为 811、785、 697 亿元。从融资渠道来看，保利发展、招商蛇口、滨江集团均无海外债余额，中国 海外发展、越秀地产则有较高比例的海外债余额。
中央：定调“止跌回稳”，供需政策加速落地
2024 年以来，中央在政策层面持续发力，通过供给端和需求端的双重刺激，推 动市场的稳定与复苏。 供给端：严控增量，优化存量，提高质量。1 月 5 日，住建部提出建立城市房地 产融资协调机制，支持符合条件的房地产项目融资，保障项目顺利推进。住建部和财 政部在 5 月 17 日及 10 月 12 日相继提出通过专项债券等手段盘活存量土地，支持收 购存量商品房作为保障性住房。10 月 17 日，住建部等五部门还宣布通过货币化安置 等方式，加大城中村改造和危旧房改造力度，推动新增住房供应。整体来看，政策紧 扣提高土地和商品房的资源配置效率，有望缓解房企现金流压力，促进市场企稳。 需求端：放宽限购，降低购房成本。政策持续加大对购房者的支持力度，在房贷 利率及首付方面，5 月 17 日央行出台降息、降首付比例等举措，9 月 24 日央行进一 步降低贷款成本，同时首套、二套房的最低首付比例统一为 15%。同时，进一步放宽 限购，调整房地产相关税费，11月13日财政部进一步降低住房交易的契税及增值税， 明确与非普通住宅标准相关的税收优惠政策。需求端利好政策频出，有望推动房地产 市场逐步回暖。
2024 年政策力度更大，刺激效果及持续性更强。回顾近四轮的房地产政策，根 据我们追踪的 12 城一二手房成交数据来看，市场反应有所分化：2023 年 8 月“认房 不认贷”，成交量同比改善 4 周后回落；2024 年 2 月受春节以及 2023 年同期需求集 中释放的影响，成交量未显著改善；2024 年 5 月一揽子政策，成交量同比环比均显 著改善。2024 年 9 月底政策组合拳，成交量持续回升，持续性较强。
在中央政策的持续引导下，居民购房成本进一步降低。自 2024 年初以来，央行 多次下调 LPR，截至 11 月，一年期和五年期 LPR 分别累计下调 35BP、60BP，5 月公 积金贷款利率下调 25BP。此外，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率 的附近，降低二套房首付比例下限。根据央行数据，个人住房贷款加权平均利率从 2023 年四季度的 3.97%降至 2024 年三季度的 3.31%。购房门槛逐步降低，有望带动 购房需求释放，促进房地产市场企稳。
地方：因城施策，积极响应，落实政策细节
各地因城施策调整房地产政策，一线城市快速落地。2024 年 1-11 月，各地因城 施策累计达 740 条，地方政府积极响应中央调控，在限购、限贷、公积金、收储、税 费等方面跟进落实。一线城市推出一系列房地产调整政策，包括 1）宽松限购：北上 深放宽外地购房者的社保年限要求，广州全面取消限购；2）宽松信贷、下调利率： 一线城市下调首付比例，提升公积金贷款额度，降低商业贷款利率；3）调整土地供 给：调整土地和住房套型供给结构，适应市场需求变化；4）推进“以旧换新”政策， 提高二手房市场活跃度。
