苏州高新商业模式、主营业务及业绩分析

深耕苏州高新园区，园区运营与产业投资双驱模式优势明显。

1. 推动高新区新质生产力发展的综合服务商

深耕苏州高新区三十载，推动高新区新质生产力发展。1992 年国务院批准苏州高新区为国家高新技术产业 开发区，随后 1994 年苏州高新区管委会发起成立苏州高新。工信部公布的 2024 年高新区排名中，苏州高新区 在 178 家国家高新区位列第 18 位，相较 2023 年上升 2 位，近三年实现三连升。苏州高新区排名在苏州位列第 二、在江苏位列第四、在长三角地区位列第八。截至目前，苏州高新区集聚专精特新“小巨人”企业 78 家、独 角兽及培育企业 68 家、瞪羚企业 400 余家、国家高企近 1900 家。自 1994 年成立以来公司深耕苏州高新区，并 深度融入长三角一体化发展和区域产业创新集群发展，当前形成了园区运营、产业投资、产城综合开发三大业 务板块。园区运营与产业投资聚焦绿色低碳、医疗器械产业园，并规划打造低空经济产业园；产城综合开发涵 盖房地产开发、水务环保、文旅商贸领域。从定位来看，园区运营业务构建区域产业集群高地、产业投资驱动 新兴产业创新升级、产城综合开发紧密服务主业发展。

开发业务占比降低，运营投资业务毛利率提升。公司三大业务板块中产城综合开发收入占比最高，2021- 2023 年收入占比分别为 95%/93%/90%。其中房地产开发业务是主要收入来源，2023 年房地产开发收入为 58 亿元，占总收入 75%，产城综合开发中其他业务收入占比为 15%。但 2021 年后随着房地产行业进入调整阶 段，公司开发业务收入占比和毛利率均下降。产业投资与园区运营业务收入占比和毛利率同步提升，2021- 2023 年园区运营业务收入占比分别为 3.7%/5.4%/7.7%，贡献毛利占比分别为 8.4%/14.1%/26.3%。

2. 打造园区运营与产业投资双轮驱动模式

园区运营业务：产业园运营聚焦医疗器械、绿色低碳领域，并规划打造低空经济产业园。公司产业投资与 园区运营聚焦医疗器械、绿色低碳，同时规划打造低空经济产业园，并适度拓展半导体、AI 等前沿产业，打造 “园区运营+产业投资”双轮驱动模式。当前公司园区运营主要包括绿色低碳产业园和江苏医疗器械科技产业园， 同时与中检集团、中软国际打造运河数据港 ESG 创新中心。目前公司运营面积达到 164 万平，预计全部竣工后 每年为公司贡献营收约 3.2 亿元，贡献毛利约 1.8 亿元。其中绿色低碳产业园 GLC PARK 一二期合计载体面积 为 12 万平方米，重点吸引绿色低碳建筑、新能源高端装备制造细分领域龙头企业入驻；江苏医疗器械科技产业 园共六期，目前除五期之外均已竣工，合计载体面积为 152 万平方米，园区以医疗器械和生物医药产业投资运 营为主。医疗器械产业园当前已入驻超 1400 家企业，总产值规模超 500 亿元。

投资业务：公司形成战略投资、产业投资、定增投资三大投资模式。公司投资业务主要通过三种模式开 展，其中战略投资贡献稳定利润、产业投资布局高新技术企业、定增投资获取投资收益。战略投资企业为公司 贡献稳定的投资收益，截至 2024 年 6 月底，公司参股股权投资企业共 82 家，主要包含杭州银行、东方创业、 中新集团、苏高新创投等，存量投资项目累计出资金额 49.73 亿元。产业投资方面公司以投促招、招投联动， 通过公司设立或参与基金投资医疗器械、绿色低碳、高端装备等新质生产力领域的高新技术企业。其中文德数 慧、心擎医疗、英赛飞影、科塞尔等为公司旗下产业园入驻企业，投资与招商的联动效果显著。

投资业务贡献稳定利润。受到地产行业影响，公司当前的业绩主要由投资收益贡献。公司参股的杭州银 行、东方创业、苏高新创投为公司带来长期、持续的利润贡献，稳固高质量发展基本盘。2021-2023 年公司分 别实现投资收益 6.7/3.6/6.1 亿元，投资收益率分别为 15.2%/7.4%/10.5%。其中 2020 年公司参与杭州银行定向 增发持有杭州银行 1.99%股权，杭州银行贡献公司主要的投资收益。2021-2023 年杭州银行贡献投资收益分别 为 1.7/2.2/2.7 亿元，分别占同期合计投资收益 25%/60%/45%。2024 年前三季度杭州银行归母净利润同比增长 18.6%，预计 2024 年贡献投资收益再创新高。

3.战略投资江苏国信夯实利润

投资江苏国信夯实利润，探索产业与资本良性互动。2024 年 12 月公司公告控股孙公司苏新聚力拟受让江 苏国信 7.36%股份，交易对价为 21.2 亿元，交易价格为 7.63 元/股。江苏国信是江苏国资委控股的主营能源与 金融省属上市企业。其能源业务以火力发电为主，截至 2024 年上半年江苏国信现役控股火电装机容量 1545.4 万千瓦。金融业务主要依托控股子公司江苏省国际信托开展，江苏省国际信托持有江苏银行 6.98%股权，为江 苏国信贡献稳定投资收益。2023 年江苏国信投资收益 21 亿元，其中 20.2 亿元来自江苏银行。2024 年前三季 度江苏国信实现归母净利润 29.2 亿元，同比增长 48%。公司收购江苏国信 7.36%股权后预计每年可增加公司投 资收益 2 亿元左右。此外基于公司绿色低碳产业投资运营业务，江苏国信有望在能源领域与公司积极探索资本 与产业的良性互动。