信达地产的主要业务是以房地产开发为核心业务，以代建服务、物业服务、商业运营 等为支持业务。
1.1 近年销售情况
信达地产销售规模在 2019-2023 年保持在 200-300 亿元的销售规模，根据中指研究院 数据，2024 年公司销售金额为 153 亿元，同比下降 21.5%，但仍优于百强房企降幅 30.6%，位列中指百强房企销售排行榜第 65 位。公司的销售均价受到行业下行影响， 2023 年及 2024 年分别下降 15.2%及 19.4%。尽管如此，公司在 2024 年公布年度销售目 标为 150 亿元，中指研究院测算公司全年销售目标完成率 102%，是超额完成年度销售目 标的三个典型房企之一。分城市来看，合肥、淮南、芜湖是公司销售面积最多的城市，销 售面积贡献占比达 55%。
1.2 拿地及土储情况
从拿地规模来看，2019-2022 年公司拿地规模逐渐增加，拿地销售面积比 2022 年达 到 246%。2023 年及 2024 年前三季度拿地面积分别为 140、97 万方，拿地销售面积比分 别为 153%和 109%，仍然保持高位。从土储规模来看，公司的全口径土地储备规模自 2021 年之后保持稳定，2021-2024 年 9 月末均保持在 220-240 万方左右，其中合作占比 有所降低，从 2021 年的 29%降至 2024 年 9 月末的 9%，而代建项目占比波动走高，从 2021 年的 5%降至 2024 年 9 月末的 29%。
从土储分布上来看，截至 2024 年 9 月末公司在开发项目未售面积为 84.2 万平，其中 一线、二线、三四线城市占比分别为 8%、57.3%、34.8%，一二线合计占比达 63%；公 司并表口径持有待开发土储面积为 138.3 万平，其中一线、二线、三四线城市占比分别为 2.7%、47%、50.3%，一二线合计占比达 50%。从土地储备结构来看，我们认为后续公司 如若没有新土储或新项目进入，销售面积一二线占比或有所降低。
截至 2024 年 9 月末，公司未售面积及待开发面积合计为 222.6 万方，共分布在 24 个 城市，可售面积占比在 5%以上的城市共有 6 个，包括合肥、芜湖、重庆、阜新、武汉和 马鞍山，6 个城市总可售面积占比达 73%。合肥、芜湖、重庆是公司可售面积最多的 3 个 城市，可售面积占比分别为 21.3%、16.5%、13.6%，合计可售面积占比达到 52%。
公司股东中国信达作为四大 AMC 之一，自 2022 年以来以“国家队”房企纾困的角色助 力保交楼、保交付，通过“金融机构接管+委托代建”模式纾困了多个项目。根据中国房地产 报消息，2022 年至 2024 年 9 月底期间，中国信达参与房地产风险化解项目 152 个，投资 737 亿元，保障 10.1 万套商品房按期交付，带动 3220 亿元项目复工复产，实现了 4.4 倍 的风险化解效率。信达地产作为中国信达房地产开发业务运作平台，以集团协同的模式承 接项目，多以代建方或合作方参与，扮演项目管理者的角色。 2022 年开始，在中国信达“AMC+代建”模式推动下，公司通过与股东协同的方式获 取了多宗代建项目，2022 年公司新获取代建项目 168 万方，占全部新增土储比例 76%， 代建项目在总土储中占比升至 23%；2023 年新获取代建项目 73 万方，仍然占全部新增土 储比例 50%以上，代建项目在总土储中占比升至 39%。2024Q1-3 公司暂未获取代建项 目，截至 9 月末，代建项目在总土储中占比仍然保持在 30%的比例。公司代建项目销售贡 献在 2022 年之后贡献占比快速攀升，2023 年贡献占比升至约 30%的比例，2024 年前三季度受新增代建项目减少的原因降至 11%。截止 2024 年 9 月末，信达地产的代建项目在 总土储中占比近 3 成。 我们认为信达地产的代建业务在 2025-2026 年还有进一步拓展的空间。一方面保交楼 业务在房地产“止跌回稳”的政策背景下还要继续推进，另一方面 2025 年信达地产和股 东组成基金为后续获取新项目奠定基础。
信悦资管公司成立于 2022 年 11 月，专注于产业园区、公寓、酒店等非住宅不动产投 资及资产管理，致力于打造“非住不动产资源整合+轻资产运营管理+非住不动产投资及资产 管理”三位一体的资管平台，是信达地产打造 “第二发展曲线”的重要战略布局，主要对接中 国信达及不良资产行业里的非住不动产资源。 截至 2024 年 9 月末，信悦资管的业务类型上主要包括商业及办公业态，共持有可出 租项目 42 个，可出租面积 44.7 万方，已出租面积 32 万方，出租率 72%，出租收入 1.3 亿元，同比基本持平。2024 年前三季度公司可出租面积有所增长，公司资管项目出租率有 所下降。我们认为其原因在于项目受到宏观经济影响和新项目未达到运营稳定期所造成。 由于出租面积的增加，公司总租金收入得以保持稳定。
