从静态角度，24年度不动产REITs整体表现更好。
1.C-REITs与大类资产行情表现：扭亏为盈，收益率介于股债，领先其他REITs。（1）同国内股债市场对比：24年扭亏为盈，收益率介于股债。24年度C-REITs综合收益涨幅介于股债之间，涨幅为11.44%，其中分红收益为 5.68%，资本利得收益为5.75%。24年C-REITs行情表现较23年改善明显，23年度CREITs下跌17.35%，综合收益涨幅落后于股债，其中分红收益为6.14%，资本利得收 益为-23.49%，分红收益并未对冲价格下跌带来的影响。22年C-REITs行情表现介于 股债之间，全年综合收益涨幅1.93%，其中分红收益为2.25%，资本利得收益为0.32%，走势上在年初上涨明显，但2月中旬之后便一直处于估值回调，全年跑赢沪 深300指数23.56pct，跑赢中债新综合1.43pct。综上所述，24年C-REITs结束了两年 资本利得水平的持续下跌，并获得了比较可观的累计超额收益。
（2）同大类资产及权益市场对比：全球资产表现，C-REITs收益处于中游水平。24年度，C-REITs涨幅基本处于中游水平，涨幅为11.44%。涨幅最高的资产品 类为贵金属，黄金和白银涨幅分别为27.23%和21.48%。其次是各国股票市场，美国、 日本、香港恒生，及国内沪深300指数涨幅均高于C-REITs。C-REITs涨幅10.77%处 于上证指数和深证成指之间，高于大部分国内综合债券指数的收益水平。货币方面 我们以美元计价，人民币下跌1.47%，欧元、英镑、日元等主流货币也均出现贬值。 最后是石油和天然气，分别上涨2.18%和下跌2.11%。
（3）24年中国内陆C-REITs市场总回报领先其他REITs市场，股息率水平较高。24年中国内陆C-REITs市场总回报（综合收益率涨幅）水平为11.44%，领先国 际其他REITs市场。派息回报方面，中国内陆C-REITs市场股息率（也即现金分派率， 下同）为5.44%，相比国际REITs市场也处于较高水平。 其他REITs市场在24年中总回报水平最高的是美国权益REITs，总回报4.92%， 其中股息率为3.96%，对总回报的贡献较大。24年中国香港REITs的股息率最高，为 7.30%，但总回报水平较低，为-15.8%。 自21年起，中国内陆C-REITs市场每年都产生了较好的总回报，21下半年、22 年、23年及24年，中国内陆C-REITs总回报水平分别为21.64%、1.93%和-17.35%， 除23年以外每年的总回报水平均高于其他主要REITs市场。截至24年末C-REITs市 场累计汇报率4.68%。21年下半年以来中国内陆C-REITs股息率呈上升趋势，21下半 年、22年、23年及24年分别为2.78%、2.25%、7.98%和5.44%，21下半年及22年股 息率水平较低的原因系新项目发行导致的市场规模迅速增加，但分红需要等到项目 上市后运行6-12个月，分红存在延迟。
2.C-REITs市场整体行情走势。24年度C-REITs市场结束了两年的持续下跌并扭亏为盈，是成立以来相对平稳 的一年。静态来看，C-REITs综合收益指数（以2021年6月21日为基期100点）从23年末的89.83上升至24年末的104.68，年度涨幅11.44%。动态走势上，我们将24年 全年行情划分为6个阶段：
第一阶段（1月1日至2月7日）C-REITs综合收益指数在负面经营事件的催化下 加速下跌，阶段内跌幅5.07%，最大回撤为6.15%（1月10日）。此阶段C-REITs跑 输股债，期间沪深300下跌2.55%，最大回撤7.33%；中债新综合指数平稳上涨0.92%。
23年末C-REITs综合收益指数震荡下行，24年1月4日京东REIT公告，武汉项目 完成续租但租金下降约13%，出于对强周期资产未来经营表现的不利预期，物流、 产业园板块均出现较为明显的下跌。1月10日及11日京东REIT连续发布公告，原始 权益人及基金管理人宣布增持，且运营管理机构以减免运营报酬的方式补偿投资者， 稳定了市场情绪。此后C-REITs综合收益指数便在低位震荡。
第二阶段（2月8日至3月5日）证监会明确REITs权益属性，启动C-REITs估值修 复进程。此阶段内C-REITs综合收益涨幅13.01%，跑赢股债，同期沪深300和中债新 综合分别上涨6.64%和0.44%。2月8日证监会发布《监管指引——会计类第4号》， 弱化二级市场波动对投资者利润表的影响，引导投资者重点关注经营业绩及估值水 平。第二阶段低估值的不动产板块修复幅度更高，物流设施、产业园区两个板块综 合收益涨幅最高，分别为22.57%和20.10%；原因系其期初P/NAV较低，分别为0.79 和0.76。保租房板块期初P/NAV为0.96，涨幅为10.63%，不及物流设施、产业园区 两个低估值不动产板块。特许经营权板块涨幅和估值水平没有明显关系，涨幅最高 的水电板块P/NAV也是特许经营权种最高的（涨幅13.22%，期初P/NAV为1.04）。
第三阶段（3月6日至7月25日）C-REITs综合收益指数震荡，指数总体上涨0.17%， 涨幅高于沪深300（下跌4.66%）但落后于中债新综合（上涨1.35%）。3月6日至3月 25日C-REITs综合收益下跌3.71%，是此阶段最大幅度回撤，期间主要是强周期的物 流和产业园板块下跌较多。
第四阶段（7月26日至8月7日）在政策和避险情绪双重作用下C-REITs综合收益 指数上涨4.11%。7月26日发改委发布1014号文，REITs从试点阶段进入常态化发行 阶段，综合收益指数开启上涨，截至8月2日（周五）涨幅为0.89%。8月5日（周一） 受日本加息和美国非农就业数据下滑的影响，全球主要股票市场出现下跌，避险资 金进入REITs市场推动行情上涨，8月5日至7日C-REITs综合收益指数上涨2.34%。
第五阶段（8月8日至12月9日）没有能够对REITs市场产生重要影响的外部因素， C-REITs综合收益指数震荡下行，阶段跌幅2.22%，最大回撤2.38%（11月29日）。 此阶段内C-REITs综合收益跑输股债，沪深300和中债新综合分别上涨18.66%和 0.72%。9月24日由于政策和中央部委的表态，市场对经济的预期变得比较乐观，权 益市场迅速作出反应。9月24日至10月8日期间沪深300上涨32.47%，C-REITs上涨 0.85%，中债新综合下跌0.97%。
第六阶段（12月10日至12月31日）年末政治局会议对25年低息环境的定调利好 红利资产，推动C-REITs上涨。期间C-REITs综合收益上涨4.29%，沪深300下跌 0.80%，中债新综合下跌1.49%。
交易额换手率方面，随着市场不断扩容REITs月度成交量及成交额上升。2024 年度市场总交易量为265.63亿份，同比增长54.70%；总交易额为1,022.21亿元，同 比增长34.03%。但市场整体热度下滑，体现在换手率的下降。过去一年REITs市场 日均换手率为0.82%，较23年下降0.02pct，较历史平均水平0.92%下降0.10pct。
从静态角度，24年度不动产REITs整体表现更好。不动产REITs综合收益涨幅为 11.73%，高于特许经营权REITs（上涨11.18%），对全部REITs市场表现起到重要 作用。 细分业态上看，保租房REITs是过去去一年中综合收益涨幅最高的REITs板块， 涨幅达到了30.09%，主要原因系首批三单保租房经营情况及财务业绩稳定，年内平 均涨幅达到43.90%，对行情起到了重要支撑作用，新上市的两单保租房类REITs也 有15.25%的平均涨幅。涨幅第二的板块是新能源板块，平均上涨21.40%，板块内部 新发项目表现更为强势。第三是水电公用REITs，涨幅达到了20.55%，23年末低估 值及底层资产较强的经营稳定性对24年行情有重要作用，经济环境多变，股票市场 水电公用类产品同样受到追捧。消费板块为24年新板块，涨幅15.31%。产业园区和 高速公路同样录得不错的涨幅，涨幅分别为8.61%和7.01%。最后是受负面经营事件 影响的物流设施板块，综合收益仅上涨0.19%，主要原因系部分项目底层资产经营表 现欠佳在二级市场上得到反馈。
参照C-REITs市场整体行情走势部分的行情阶段划分依据，我们将不同细分板 块的综合收益也划分为六个阶段，并且按照第二阶段不同板块的综合收益涨幅进行 降序排列。
1.上涨阶段强周期板块表现更佳，低息预期下利好红利板块。在24年的三个上涨阶段，物流设施、产业园区、消费等强周期板块综合收益涨 幅更高。尤其是在第二阶段普涨行情下，估值修复逻辑明显。综合收益涨幅最高的物流设施和产业园区板块（涨幅分别为22.57%和20.10%）在第一阶段也是跌幅最高 的两个板块（跌幅分别为16.59%和12.50%）。 第四阶段在资金避险情绪下，物流设施和产业园区综合收益表现更好，涨幅分 别为6.00%和7.67%，同时消费REITs也有较好的表现，涨幅6.98%。水电公用、保 租房、新能源等红利逻辑标的在此阶段出现跟涨，综合收益涨幅介于2%-4%。 第六阶段除了物流设施、消费等强周期板块综合收益涨幅较高，红利逻辑的保 租房及新能源板块表现也较好，低息预期下利好红利资产。此阶段消费综合收益涨 幅最高为7.47%，随后是物流设施、新能源和保租房，涨幅分别为5.59%、5.52%和 5.36%。
2.下跌阶段强周期板块表现较弱，且强周期板块对经营情况变化更敏感。在下跌阶段强周期的物流设施和产业园区综合收益跌幅较高，分别下跌16.59% 和12.50%，不动产租赁市场供给相对过剩使得两类REITs行情表现更容易受到经营 情况变化的影响。 物流设施板块内部也出现了较大的分化，经营情况对长期行情存在显著影响。 京东REIT由于退租事件自1月4日至1月10日股价下跌23.44%，直到1月11日京东 REIT发布增持及补偿公告后股价企稳。期间部分底层资产位于二线城市的普洛斯 REIT股价也下跌了14.16%，仅持有两处深圳物业的盐田港股价下跌幅度最小，跌幅 为12.14%。由于普洛斯REIT并未出现重大经营事件，其股价率先开始修复；盐田港 REIT则是在第二阶段随REITs市场一同上涨；而京东REIT重庆项目也于24年12月面 临续租存在不确定性，导致了其24年整体行情较弱。12月28日，京东REIT重庆项目 完成续租，租金水平由23.98元/平方米/月下降至20.16元/平方米/月，降幅15.93%。 同日京东REIT原始权益人承诺以自有资金增持基金份额，随后其股价出现较为明显 的上涨，自12月28日至12月31日涨幅为8.21%。
3.震荡期红利板块表现较好，经营稳定及热门板块新发标的涨幅更高。第三阶段表现最好的板块是保租房，综合收益上涨13.22%；其次是新能源，综 合收益涨幅为8.77%。高速公路和物流设施板块经营情况相对较脆弱，综合收益分别 下跌3.20%和6.77%。保租房板块中股价涨幅最高的为厦门安居REIT，阶段内股价 上涨18.36%，系保租房中出租率水平最高且最稳定的项目（出租率常年维持在99% 以上）。新能源板块中嘉实电建REIT阶段内股价涨幅最高为23.84%，系新发行的项 目。 第五阶段表现最好的板块是水电公用，综合收益上涨2.06%，其中新发项目银华 绍兴水利REIT股价涨幅最高为6.74%。其次是消费板块，综合收益上涨1.95%。强周 期板块表现较弱，产业园区和物流设施板块综合收益分别下跌5.85%和7.53%。
