2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势。
截至 10 月末，商品住宅待售面积 3.75 亿平，同比+20%，处于历史相对高位， 但累计同比增速自年初以来有下降趋势，一方面是去库存措施起效，另一方面伴随 宅地供应锐减，住宅供应有所减少。
商品住宅库存走高叠加销售下滑，使库存去化周期不断拉长。我们以商品住宅 现房去化周期=商品住宅月度待售面积÷过去 12 个月月均现房销售面积，算出 2024 年 10 月全国商品住宅狭义去化周期为 21.6 个月，同比基本持平。
2022 年以来，购房者对期房交付问题担忧情绪加重，在保交楼框架下现房销售 占比提升，由 2021 年中旬的 9%上升至 2024 年 10 月的 27%。2023 年以来，多地政 府提出探索商品房预售制度改革，有力有序推行现房销售，后续我们预计现房销售 占比有望持续提升，狭义库存和去化周期的重要程度也越来越大。
我们将 1999 年 2 月的住宅施工面积 1.2 亿平，累加之后每月新开工住宅面积， 得到 1999 年以来每月累加的已开工供应面积；将 1999 年 2 月以来每月销售住宅面 积相加得到累加的销售去化面积，二者差额为月度商品住宅已开工未售面积，除以 过往 12 个月住宅销售面积均值，可算出商品住宅广义去化周期。由最后计算结果可 以发现，因为新开工面积的下降，自 2021 年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势， 截至 2024 年 10 月，已开工广义库存为 20.3 亿平，但因为销售去化速度放缓，因此 已开工广义去化周期呈上升趋势，10 月广义去化周期为 30.2 个月，较 2015 年去化 速度稍快。
我们采取两种方式，计算得出未开工+已开工未售商品住宅库存约 31 亿平，按 照过往 12 个月销售面积 0.73 亿平测算，广义未售库存去化周期约 42 个月。
（1）基于宅地成交面积-商品住宅销售面积。我们根据 Wind 322 城宅地成交建筑面积作为商品住宅供应来源，由于宅地包含 城镇单一住宅用地和城镇混合住宅用地，我们粗略估算住宅整体占比 95%，则 2008 年至 2024 年 10 月，322 城住宅成交建筑面积约 224.09 亿平，同期商品住宅销售面 积约 192.86 亿平，算出 2024 年 10 月广义未售面积约 31.23 亿平。
（2）基于待开发土地面积。截至 2022 年末，统计局发布的待开发土地面积为 4.98 亿平。 根据统计局数据，2011-2023 年住宅销售面积占商品房销售面积平均比例约 87%， 则我们估算 2022 年末待开发住宅土地面积为 4.34 亿平。 根据 Wind 322 城历年成交宅地数据，建筑面积与占地面积的比值为平均容积率， 2011-2023 年宅地成交平均容积率约 2.34，则我们估算 2022 年末待开发土地建筑面 积为 10.18 亿平，加上截至 2022 年末已开工未售库存 24.97 亿平，算出 2022 年末未 开工+已开工未售面积约 35.15 亿平。 2023 年 1 月至 2024 年 10 月，Wind 322 城成交宅地建面 12.15 亿平，商品住宅 销售面积 16.02 亿平，去化库存面积 4.48 亿平，算出广义未售面积约 30.69 亿平。
