截至 2026 年末，已开工未售库存约 9.8 亿平，去化周期 13.9 个月，较 2024 年 10 月降低 16 个月，处于历史较低水平。
我们对 2024-2026 年销售面积、住宅土地成交面积和住宅新开工面积进行预测。
（1）销售面积。9 月底政策以来，销售成交数据明显改善，10 月商品住宅成交面积同比降幅收 窄至-1.3%，我们预测 2024 年 11-12 月商品住宅单月销售面积同比-1%，那么 2024 年全年商品住宅成交面积为 8.06 亿平。同时我们预测 2025-2026 年商品住宅成交增 速分别为 2%、3%，对应成交面积 8.22、8.47 亿平。
（2）住宅土地成交面积。根据克而瑞数据，当前重点城市中一半以上去化周期超过 18 个月，土地供应端 仍在收缩，1-10 月住宅土地成交面积增速同比-19.1%，我们预计 2024-2026 年住宅土 地成交面积增速分别为-18%、-12%、-6%。
（3）新开工面积。新开工面积受住宅拿地面积影响较大，土地端供应收缩也会影响新开工数据。 1-10 月住宅新开工面积同比-22.7%，我们预计 2024-2026 年住宅土地成交面积增速分 别为-20%、-10%、-5%。
2024 年 5 月，国新办国务院政策例行吹风会上，针对“切实做好保交房工作配 套政策有关情况”，中国人民银行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国 有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9 月 24 日，央行表示将资金支持比例将由 60%提高至 100%。10 月 12 日，在财政部 发布会上，财政部也表态用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。 截止 10 月末，已经有超过 30 个城市发布相关征集公告，多个城市已落地首批房源 征集细则，存量商品房收储政策逐步进入落地期。
2024 年 9 月，合肥安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房 的征集通告》，拟开展收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障房工作。11 月， 合肥城建发布公告，三家租赁公司拟收购公司旗下三个项目共 2318 套商品住宅，合 同金额累计 33.32 亿元。此次参与商品房买卖的合美租赁、宾享家租赁和承悦租赁均 是合肥安居集团全资控股的国企，大股东为合肥城建集团，本次收购房源后续大概 率用于配售型或配租型保障性住房。同时，本次交易明确了收购的金额并签订了交 易合同，根据我们对收购房源面积端和市场备案价的预估，本次收购房源单价为备 案价 9 折左右。
从各地收储的落地情况看，推进速度仍然较慢，主要堵点在于能够达到收储条 件的项目较少，主要困难在于当前租金回报率无法实现“商业可持续”。可以预期的 是，在未来增量财政支持下，各个城市可以因地制宜，在税收、贴息、房源类型上 做一些微调，提升收储项目的回报率。如果未来能够进一步扩大收储范围，假设能 够对期房也进行收储，则对行业中期供需格局改善将会有一定助力。 从收储的资金来源看，前期的主要工具是央行给出的保障性住房再贷款。2024 年 6 月，人民银行创设保障性住房再贷款，发放对象为 21 家全国性金融机构，支持 地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。对于符合要求 的贷款，按贷款本金的 60%予以低成本资金支持。截至 2024 年 9 月，该项工具投放 金额为 162 亿元。
展望未来，除了央行给与的再贷款支持外，地方专项债收储也将是重要抓手。 在 2024 年 10 月 12 日国新办发布会上，财政部表态将“用好专项债券来收购存量商 品房用作各地的保障性住房”。 “十四五” 期间我国计划建设筹集保障性租赁住房 870 万套（重点 40 城 650 万套，其中一线四城 207 万套），预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难。 2021年至2024 上半年末，我国累计开工建设和筹集了 685 万套保障性租赁住房。2024 年下半年和 2025 年预计能够帮助去化库存 185 万套，2026 年假设筹集 100 万套，截 至 2026 年末累计筹集 285 万套。假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套 均 70 平米估算，至 2026 年末预计能帮助去化约 2 亿平米库存。
2024 年 10 月 17 日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出要通过货币化 安置方式新增实现 100 万套城中村和危旧房改造，其中 35 城市有 170 万套城中村改 造需求，全国需要改造的危旧房有 50 万套，改造需求较大，货币化安置方式也将进 一步释放购房需求，实现存量商品房去库存。 两类项目将获得支持：（1）群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要做重点选择； （2）征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实的项目。将通过五项政策支持货币化 安置房：（1）重点支持地级以上城市，（2）开发性、政策性金融机构给予专项借款， （3）允许地方发行专项债，（4）给予税费优惠，（5）商业银行根据评估发放贷款。 2024 年 11 月 16 日，住建部通知明确扩大城中村改造政策支持范围，从最初的 35 个城市扩大到全部地级市。我们认为本次城改支持城市扩围后，将有效破解地方 政府的资金筹措难题，有力推动去化周期较长的城市去库存。假设按照套均 100 平 米、100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计 100 万套货币化城中村改造 能够帮助去化 0.75 亿平米库存。
从落地情况看，货币化安置包括货币支付、房票支付等。广州于 11 月明确所核 发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房，郑州首批房票 试点的两个项目已完成首批房票兑付，共涉及 81 张房票。
2024 年 4 月 30 日，自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作 的通知》，明确指出去化周期在 18 个月以上的城市要控制、36 个月以上的城市要停 止供地。实际上，关于商品住宅供地调控政策实施已久，早在 2017 年已出台相关政 策，是调控房地产市场的常规手段。
2024 年 11 月 11 日，自然资源部通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回 收购存量闲置土地力度，推动专项债券资金加快落地。从执行层面来看，将优先收 回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。土储专 项债曾于 2017-2019 年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，一般涉及土地征 拆，后于 2019 年 9 月被国务院常务会议叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和 房地产相关领域。
本次土储专项债重启主要由于各地闲置未开发的土地相对较多。据克而瑞统计， 从 2021 年至 2024 年 5 月，30 个重点一二线城市成交的含宅用地中，有 46%的地块 由城投公司竞得，其中 2023 年拿地百强企业近半数为城投平台类公司；而城投拿地 全部开工的项目占比仅 20%，加上部分开工地块，整体开工率 22%。
从过往土地储备专项债来看，主要发行阶段为 2017 年 7 月至 2019 年 9 月，期 间共发行 13922 亿元，2017年 9月土储专项债发行量占地方政府专项债比例超 50%， 平均发行量占比 25.9%。
土地回收资金：11 月 8 日，财政部提出增加地方化债资源 10 万亿元，参照过往 土储专项债占比 25.9%，预计未来三年用于土地回收的资金约 2.59 万亿。 土地回收价格：自然资源部明确闲置土地的回收价格，土地储备机构委托经备 案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本， 就低确定收地基础价格。Wind 322 城 2019-2023 年宅地成交平均楼面价 3373 元/平， 我们假设政府回收土地价格为平均价格的 9 折，即 3036 元/平。 土地回收规模：土地回收建筑面积=土地回收资金/土地回收价格，即 8.53 亿平， 根据之前的测算，截至 10 月未开工土地建筑面积约 11 亿平，能去化当前未开工库 存的 77.6%。
越秀地产广州土地被收储。2024 年 11 月 13 日，越秀地产全资子公司及广州市 土地开发中心订立大干围土地收储协议，同意将广州大干围地块的土地使用权交由 广州市土地开发中心收储，用地面积 15491 平米，代价为 15.29 亿元，以现金方式补 偿。地块于 11 月 21 日重新挂牌，性质由商业用地调整为二类居住用地，挂牌起始价 20.234 亿元，折合起拍楼面价 3.35 万元/平方米，地块于 12 月 23 日重新由越秀底 价摘得。 2024 年 8 月底，越秀集团旗下白云和番禺区地块被退回，但并没有换取到现金 而是换成等价的票据，而票据本身可以用于支付未来广州土地市场上所出让符合条 件的地块，这意味着越秀地产两次退地后，获得了 120 亿元在广州换仓的机会。从 三次退地的土地折价来看，基本为原价退款或小幅折让，整体收回价格较高。
